Umowy, których przedmiotem może być dowolnie obrana nieruchomość mogą występować w różnych formach – jedną z nich jest umowa deweloperska. W praktyce dotyczy ona obowiązku stworzenia określonego budynku oraz lokalu mieszkalnego. Czym jeszcze charakteryzuje się taki kontrakt i co należy wiedzieć przed jego podpisaniem?

Spis treści

Add a header to begin generating the table of contents

Umowa deweloperska – umowa nazwana

Zacznijmy od tego, że umowa deweloperska należy do kategorii umów nazwanych, co oznacza, że podlega pod ścisłą regulację konkretnej ustawy. Nie jest to co prawda Kodeks cywilny, w którym znajduje się zdecydowana większość przepisów regulujących polskie umowy, a ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Zgodnie z treścią art. 1 powyższego aktu prawnego, ustawa reguluje zasady ochrony praw nabywcy, wobec którego deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość. Umowa deweloperska jest więc zobowiązaniem, na podstawie którego dochodzi do stworzenia określonego lokalu mieszkalnego, wyodrębnienia jego odrębnej własności, a następnie przeniesienia jej za odpowiednią cenę na rzecz wskazanej osoby.

Jak zaznaczył Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 11 grudnia 2012 r. (sygn. akt I ACa 655/12), umowa deweloperska, do której ma zastosowanie art. 9 ustawy o własności lokali, nakłada na dewelopera obowiązek wybudowania lokalu przeznaczonego dla drugiej strony umowy oraz przystąpienia do umowy przenoszącej jego własność na nabywcę, która nie musi być poprzedzona zawarciem umowy przedwstępnej, nie nakłada natomiast na dewelopera obowiązku wydania lokalu będącego jej przedmiotem. Źródłem tego rodzaju obowiązku jest umowa wyodrębnienia oraz przeniesienia własności lokalu, a więc osobna czynność prawna, do zawarcia której dochodzi w wykonaniu prawidłowo zawartej umowy deweloperskiej, taka umowa stanowi bowiem rodzaj sprzedaży w rozumieniu art. 535 k.c.

Umowa deweloperska, stanowiąc złożoną czynność prawną, wyłącznie zobowiązuje dewelopera do przeniesienia w przyszłości wyodrębnionego prawa do lokalu na drugą stronę, zaś wykonanie tego obowiązku jest uwarunkowane uprzednim spełnieniem przez dewelopera obowiązku dotyczącego wybudowania lokalu.

Umowa o roboty budowlane – najważniejsze informacje

Treść umowy deweloperskiej

Umowa deweloperska jest jedną z najbardziej i najobszerniej uregulowanych umów w polskim prawie cywilnym. Ustawodawca stawia w tym zakresie szczególny nacisk na odgórne wskazanie dokładnej treści takiego zobowiązania, przy czym warto już teraz zaznaczyć, że strony mogą dodawać do niego swoje własne elementy, które nie zostały określone w przepisach ustawy (pod warunkiem oczywiście, że nie będą sprzeczne z prawem oraz zasadami współżycia społecznego).

Zgodnie z art. 22 ustawy deweloperskiej, omawiana umowa zawiera w szczególności:

określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej;
cenę nabycia prawa do ustanawianego lokalu mieszkalnego;
informację o nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie obejmującą informację o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości, w szczególności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, istniejących na niej obciążeniach hipotecznych i służebnościach;
określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego, będącego przedmiotem umowy deweloperskiej, lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem tej umowy;
określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;
określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper;
termin przeniesienia na nabywcę prawa do ustanawianego lokalu mieszkalnego;
wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera;
informacje dotyczące mieszkaniowego rachunku powierniczego, a w szczególności numer rachunku, zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informację o kosztach prowadzenia rachunku, gwarancji bankowej, a w szczególności nazwę banku, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji albo gwarancji ubezpieczeniowej, a w szczególności nazwę ubezpieczyciela, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji;
numer pozwolenia na budowę oraz oznaczenie organu, który je wydał oraz informację czy jest ostateczne lub czy jest zaskarżone;
termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego;
określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej, a także warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z tego prawa;
określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej;
wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się przez nabywcę z ich treścią, w tym poinformowaniu nabywcy przez dewelopera o możliwości zapoznania się z dokumentami, o których mowa w art. 21 ustawy;
termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo informację o braku takiej zgody albo informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienie ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo informację o braku takiej zgody;
zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Pamiętajmy, że w przypadku zmian, które nastąpiły w treści prospektu informacyjnego lub załączniku w czasie pomiędzy doręczeniem prospektu informacyjnego wraz z załącznikami, a podpisaniem umowy deweloperskiej, w treści umowy deweloperskiej postanowienia wynikające z tych zmian podkreśla się wyraźnie w sposób jednoznaczny i widoczny. Wszelkie takie zmiany w treści umowy deweloperskiej wiążą nabywcę tylko wtedy, gdy wyraził zgodę na włączenie ich do treści umowy.

Wynikający z umowy deweloperskiej stosunek prawny ma charakter samodzielny i nie można go sprowadzać jedynie do zabezpieczenia wykonania umowy głównej, zaś świadczenia dewelopera nie można zwężać do przeniesienia własności nieruchomości, gdyż z reguły obejmuje również wybór i podział gruntu, sporządzenie dokumentacji projektowej, uzyskanie pozwolenia na budowę, wybudowanie budynku, wyodrębnienie, rozkład i wystrój lokalu, przygotowanie miejsc postojowych lub garaży, dalsze zarządzanie całą nieruchomością itp.

Świadczeniem kontrahenta dewelopera jest finansowanie procesu inwestycyjnego w toku całego okresu jego trwania, co prowadzi do zapłaty znacznej części wynagrodzenia jeszcze przed przeniesieniem własności lokalu, gdyż ten obowiązek stanowi jedynie końcowy fragment świadczenia dewelopera. Istnieje przy tym pewna symetria pomiędzy realizacją przez dewelopera określonego etapu inwestycji a wynagrodzeniem uiszczanym przez jego kontrahenta.

Niewątpliwie jednak umowa deweloperska nakłada na dewelopera obowiązek wybudowania lokalu przeznaczonego dla drugiej strony umowy oraz przystąpienia do umowy przenoszącej jego własność na nabywcę, zaś umowa wyodrębnienia oraz przeniesienia własności lokalu jest odrębną czynnością prawna.

Celem umowy deweloperskiej jest zatem zarówno zrealizowanie planowanej inwestycji, jak też zawarcie odrębnej umowy przenoszącej własność określonego lokalu na nabywcę. Świadczenie spełnione przez nabywcę lokalu na podstawie umowy deweloperskiej, jest jednocześnie świadczeniem na poczet zapłaty ceny nabycia lokalu, a więc na poczet umowy przyszłej, której zawarcie jest celem umowy deweloperskiej. Tym samym uznanie za abuzywne postanowień umowy deweloperskiej nie może prowadzić do podważenia ważności czy skuteczności zawartej następnie umowy wyodrębnienia i sprzedaży lokalu mieszkalnego.

Koszty umowy deweloperskiej

Każda umowa deweloperska musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego, w przeciwnym wypadku nie będzie posiadała żadnej mocy wiążącej. Dla stron tego zobowiązania oznacza to oczywiście konieczność uiszczenia opłat notarialnych – są one jednak rozdzielone po połowie pomiędzy dewelopera, a przyszłego właściciela mieszkania.

Notariusz za sporządzenie umowy deweloperskiej może pobrać tylko połowę maksymalnej taksy, którą wyznaczają przepisy rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Wysokość jego wynagrodzenia jest przy tym uzależniona od wartości przyszłego mieszkania – im będzie ona większa, tym wyższe będą opłaty notarialne. Maksymalna taksa notarialna wynosi:

w przypadku umowy o wartości do 3.000 zł – 100 zł;
powyżej 3.000 zł do 10.000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3.000 zł;
powyżej 10.000 zł do 30.000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10.000 zł;
powyżej 30.000 zł do 60.000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30.000 zł;
powyżej 60.000 zł do 1.000.000 zł – 1.010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60.000 zł;
powyżej 1.000.000 zł do 2.000.000 zł – 4.770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1.000.000 zł;
powyżej 2.000.000 zł – 6.770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2.000.000 zł, nie więcej jednak niż 10.000 zł

Oczywiście każdy notariusz ma możliwość pobrania mniejszej taksy – po zastosowaniu indywidualnie dobranego rabatu względem danego klienta. Pamiętajmy przy tym, że do wynagrodzenia notariusza doliczany jest zawsze obowiązkowy VAT.

Oryginał umowy pozostaje w kancelarii notarialnej, strony mają jednak prawo do otrzymania wypisów aktu notarialnego. Koszt wypisu to 6 zł + VAT za każdą rozpoczętą stronę wypisu. Wypisy są także potrzebne do sądów i organów państwowych – strony również muszą uiścić za nie taka opłatę. W praktyce przeciętny koszt umowy deweloperskiej wynosi od 1 do 2,5 tys. zł + od 100 do 200 zł za jeden egzemplarz wypisu sporządzonego aktu.