Nieuregulowany stan prawny nieruchomości

Prawo cywilne wyróżnia trzy rodzaje nieruchomości – gruntowe, budynkowe oraz lokalowe. Co do zasady każda z nich powinna mieć dokładnie uregulowany stan prawny.

Praktyka pokazuje jednak, że nie zawsze jest to możliwe – co zrobić w takim przypadku i czym dokładnie jest nieuregulowany stan nieruchomości?

Stan prawny nieruchomości

Nieruchomości mogą być przedmiotem praktycznie każdego obrotu prawno-gospodarczego, możemy je sprzedać, darować, zapisać w testamencie, a nawet obciążyć hipoteką lub innym ograniczonym prawem rzeczowym. Kluczowe w tym zakresie jest jednak ustalenie właściciela lub co najmniej posiadacza określonej działki, budynku lub mieszkania.

Większość nieruchomości w Polsce posiada własną księgę wieczystą, w której możemy odnaleźć szereg ważnych informacji na jej temat. Zgodnie z treścią art. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych, księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Księgi wieczyste zakłada i prowadzi się dla nieruchomości. Księgi wieczyste mogą być także prowadzone w celu ustalenia stanu prawnego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Gdy dla określonej nieruchomości zostanie założona księga wieczysta, obowiązuje reguła “jedna księga wieczysta – jedna nieruchomość”, odnosząca się także do graniczących ze sobą nieruchomości, które stanowią własność tej samej osoby, a ponadto do nieruchomości stanowiących całość gospodarczą, ale nie graniczących ze sobą.

Sąd Najwyższy podkreślił także, że odmienny pogląd godzi w podstawową funkcję ksiąg wieczystych, jaką jest ustalenie stanu prawnego wpisanej do księgi wieczystej nieruchomości, jako odrębnego przedmiotu własności i samoistnego przedmiotu obrotu prawnego (art. 1 ustawy z 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece).

Jest on także niezgodny z ustawową zasadą (art. 24 ustawy z 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece), że dla każdej nieruchomości prowadzi się oddzielną księgę wieczystą, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej. Uznanie zatem księgi wieczystej za czynnik wyodrębniający nieruchomość najlepiej zapewnia bezpieczeństwo obrotu nieruchomościami, a względy systemowe sprzeciwiają się przypisywaniu pojęciu nieruchomości gruntowej innego znaczenia w obrębie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz art. 46 §1 Kodeksu cywilnego. 

Z brzmienia regulacji art. 1 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece w powiązaniu z art. 3 ust. 1 tej ustawy można wywieść pierwszoplanowe znaczenie księgi wieczystej dla organów prowadzących ewidencję gruntów, w zakresie, w jakim ewidencja ta winna odzwierciedlać stan prawny nieruchomości.

Stanowiska tego nie zmienia fakt, iż zarówno ustawa z 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne jak i rozporządzenie wykonawcze wymieniają również inne źródła informacji o właścicielach nieruchomości (np. ewidencja gruntów). Źródła te, ze względu na domniemania związane z treścią księgi wieczystej nie są jednak jej równorzędne, a decydująca rola księgi wieczystej wynika właśnie z treści przywołanych przepisów wspomnianej ustawy i domniemań związanych z jej treścią.

• Umowa deweloperska – na co uważać?

Brak księgi wieczystej nieruchomości

Niekiedy oznaczone nieruchomości nie posiadają swoich ksiąg wieczystych. Powodem takiego stanu może być wiele różnych rzeczy, choć najpowszechniejszą jest oczywiście niedopełnienie formalności prawnych ciążących po stronie byłych lub aktualnych właścicieli nieruchomości.

Pamiętajmy, że każdy właściciel jest zobowiązany z mocy prawa do niezwłocznego informowania sądu wieczystoksięgowego o każdorazowej zmianie sytuacji prawnej danej nieruchomości. 

Brak księgi wieczystej może być także spowodowany zaginięciem istniejącej niegdyś księgi lub zniszczeniem jej w całości lub części (np. skutek zalania lub pożaru budynku sądu, w którym przechowywane są akta ksiąg wieczystych). W obecnych czasach prawie wszystkie księgi wieczyste zostały przeniesione do systemu informatycznego, stąd problem z fizycznym zniszczeniem dokumentacji tworzącej daną księgę praktycznie nie istnieje.

Niestety w e-księgach dosyć często znajdują się błędy, które są wynikiem niepoprawnego przeniesienia treści papierowej księgi do jej wersji cyfrowej. W takich przypadkach posiadanie fizycznej księgi jest więc niezbędne, aby można było dokonać poprawek.

Jeśli właściciel danej nieruchomości nie będzie w stanie wykazać jej księgi wieczystej, w rzeczywistości nie będzie mógł dokonać skutecznie żadnej czynności prawnej, która ma za przedmiot nieuregulowaną prawnie nieruchomość. W takich przypadkach wymagane jest bowiem zawarcie umowy w formie aktu notarialnego, do którego obowiązkowo przedkłada się odpisy z danej księgi wieczystej.

Oczywiście jeśli właściciel dysponuje dokumentacją, która potwierdza jego prawa do działki, budynku lub lokalu mieszkalnego, księgę będzie można założyć. Dużo gorzej jest w sytuacji, gdy właściciele nie dysponują żadnym dokumentem, który stanowiłby podstawę do założenia księgi. 

Założenie księgi wieczystej dla nieruchomości

Aby założyć księgę wieczystą dla nieruchomości, która nie ma jej urządzonej, konieczne będzie złożenie wniosku do właściwego sądu wieczystoksięgowego (każdorazowo będzie to sąd rejonowy położony najbliżej danej nieruchomości – decyduje więc tutaj właściwość miejscowa sądu). 

Wnioskodawcą może być:

• • właściciel nieruchomości, 
•  
  • osoba, na rzecz której ustanowiono hipotekę lub inne ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości, 
•  
  • wierzyciel posiadający prawa na nieruchomości, które mogą być wpisane do księgi wieczystej,
•  
  • osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Wniosek składa się na urzędowym formularzu KW-ZAL (jest on dostępny w każdym sądzie wieczystoksięgowym oraz w internecie) – podlega on stałej opłacie w wysokości 100 zł. Wniosek musi zawierać między innymi dokładne dane nieruchomości (dokładny adres działki lub budynku oraz jej numer i obszar).

W przypadku mieszkań, domów i pozostałych budynków wprowadza się także liczbę kondygnacji oraz wielkość powierzchni użytkowej nieruchomości podaną w metrach kwadratowych. We wniosku o założenie księgi wieczystej powinien znaleźć się również szczegółowy spis wszystkich osób, które mają figurować w rejestrze jako właściciele nieruchomości. Ponadto należy w nim określić tytuł prawny, który wskazuje, że jesteśmy właścicielami nieruchomości, dla której chcemy założyć księgę wieczystą.

Złożenie  wniosku KW-ZAL wiąże się również z koniecznością przedłożenia dokumentów potwierdzających nabycie lub posiadanie praw do przedmiotowej nieruchomości. Określają one wymieniony wcześniej  tytuł prawny.

Najczęściej będą to akty notarialne (np. umowa sprzedaży, dożywocia, darowizny, akt poświadczenia dziedziczenia) lub prawomocne orzeczenia sądowe (np. postanowienie w sprawie stwierdzenia nabycia spadku, postanowienie o zasiedzeniu lub postanowienie o zniesieniu współwłasności danej nieruchomości). Warto pamiętać, że odpowiednim dokumentem może być także właściwa decyzja administracyjna, która ma charakter ostateczny. 

Załącznikami, które musimy dołączyć do wniosku o założenie księgi wieczystej są również wypis z rejestru gruntów oraz wyrys z mapy ewidencyjnej. Stanowić one będą potwierdzenie danych o położeniu nieruchomości, których wymaga od nas sąd.

Czas oczekiwania na założenie nowej księgi jest niestety dosyć długi – wynosi od 3 do 6 miesięcy. W przypadku bardziej skomplikowanych spraw okres ten może być jeszcze dłuższy. Jeśli wnioskodawcy zależy na czasie, może oczywiście złożyć dodatkowy wniosek o przyspieszenie rozpatrzenia jego sprawy.

Takie pismo nie podlega żadnej opłacie sądowej, musi zostać jednak należycie uzasadnione – wnioskodawca powinien przekonać sąd, dlaczego jego sprawa ma priorytetowy charakter (np. z powodu konieczności szybkiej sprzedaży nieruchomości, wyjazdu lub problemów zdrowotnych).

Jeśli sąd uwzględni wniosek o przyspieszenie, księga wieczysta może zostać założona nawet w ciągu 1 miesiąca. Jeśli tak się nie stanie, wnioskodawca będzie musiał niestety uzbroić się w cierpliwość. 

Aktualizacja danych w księdze wieczystej

Procedura naprawcza nieuregulowanego stanu prawnego nieruchomości może niekiedy wiązać się z koniecznością podjęcia innych czynności, niż wnioskowanie o założenie księgi wieczystej. W niektórych przypadkach księga może istnieć, jednak dane w niej zawarte nie były aktualizowane od lat. Aby naprawić tego rodzaju błędy konieczne jest złożenie wniosku na formularzu KW-WPIS.

Wpis w księdze wieczystej może polegać na dodaniu do niej nowych informacji lub wykreśleniu starych, już nieaktualnych danych. Przykładowo, jeśli w księdze nieruchomości widnieje jako właściciel osoba, która nie żyje już od 50 lat, konieczne będzie złożenie wniosku o jej wykreślenie i wpisanie nowego właściciela. Podobnie wygląda sprawa w przypadku ograniczonych praw rzeczowych, które nie zostały wpisane do księgi lub które powinny być z niej wykreślone (np. hipoteka lub zastaw, które wygasły z powodu wykonania zobowiązania przez dłużnika).

Wniosek o wpis do księgi wieczystej może być złożony przez osobę, która ma interes prawny w dokonaniu takiej czynności – z reguły będzie to właściciel lub użytkownik wieczysty danej nieruchomości. Opłata od wniosku jest zróżnicowana i zależy od ilości oraz rodzaju żądanych wpisów (wysokość opłat sądowych została wskazana w ustawie z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych). Pamiętajmy jednak, że wniosek zawsze jest kierowany do sądu rejonowego właściwego ze względu na położenie danej nieruchomości, a nie miejsca faktycznego zamieszkania wnioskodawcy. 

Opłata stała w kwocie 200 złotych pobierana jest od wniosku o wpis w księdze wieczystej własności, użytkowania wieczystego lub ograniczonego prawa rzeczowego, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej. Jeżeli wniosek dotyczy wpisu udziału w prawie, pobierana jest część opłaty stałej proporcjonalnej do wysokości udziału, w kwocie co najmniej 100 złotych.

Od wniosku o wpis w księdze wieczystej własności, użytkowania wieczystego lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu na podstawie dziedziczenia, zapisu lub działu spadku albo zniesienia współwłasności pobierana jest jedna opłata w wysokości 150 złotych niezależnie od liczby udziałów w tych prawach.

Opłata stała w kwocie 150 złotych pobierana jest od wniosku o wpis:

• • własności, użytkowania wieczystego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nabytego w wyniku podziału majątku wspólnego po ustaleniu wspólności majątkowej między małżonkami,
•  
  • własności nieruchomości rolnej o powierzchni do 5 ha,
•  
  • praw osobistych i roszczeń,
•  
  • zmiany treści ograniczony praw rzeczowych.

Usunięcie niezgodności w księdze wieczystej 

Innym sposobem na likwidację nieuregulowanego stanu prawnego nieruchomości jest złożenie pozwu o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Zgodnie z treścią art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności.

Roszczenie o usunięcie niezgodności może być ujawnione przez ostrzeżenie. Podstawą wpisu ostrzeżenia jest nieprawomocne orzeczenie sądu lub postanowienie o udzieleniu zabezpieczenia. Do udzielenia zabezpieczenia nie jest potrzebne wykazanie, że powód ma interes prawny w udzieleniu zabezpieczenia.

Uwzględnienie powództwa opartego na powyższym przepisie może polegać na wpisaniu nowego prawa, zmianie oznaczenia przedmiotu lub treści wpisanego prawa, zmianie osoby wpisanej jako uprawniona z tytułu określonego prawa lub wielkości przysługującego tej osobie udziału w prawie, wykreśleniu wpisanego prawa. Wyjątkowo uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym może polegać na zamknięciu księgi wieczystej, gdy dla nieruchomości prowadzone są dwie księgi wieczyste.

Przedmiotowe powództwo może wytoczyć tylko osoba uprawniona do złożenia wniosku o wpis w księdze wieczystej w rozumieniu art. 626² § 5 KPC – właściciel nieruchomości, użytkownik wieczysty, osoba, na rzecz której wpis ma nastąpić, albo wierzyciel, jeżeli przysługuje mu prawo, które może być wpisane w księdze wieczystej. W sprawach dotyczących obciążeń powstałych z mocy ustawy wniosek może złożyć uprawniony organ.

Legitymację czynną w szczególności ma:

• • osoba błędnie wpisana do księgi wieczystej jako właściciel nieruchomości, wnosząca o wykreślenie wpisu jej prawa własności i wpisanie rzeczywistego właściciela;
•  
  • dłużnik po wygaśnięciu wierzytelności zabezpieczonej hipoteką i odmowie dokonania przez wierzyciela czynności umożliwiającej wykreślenie hipoteki.

Osoba wnosząca omawiany pozew musi pamiętać o zawarciu w nim kilku kluczowych elementów, są nimi:

• • oznaczenie nieruchomości, której stan prawny ma być sprostowany;
•  
  • wskazanie konkretnego prawa, które nie jest wpisane lub zostało wpisane błędnie, ewentualnie wskazanie i opisanie obciążenia lub ograniczenia dotykające prawa powoda;
•  
  • przytoczenie treści wpisu, który – według powoda – powinien być dokonany w księdze wieczystej jako zgodny z rzeczywistym stanem prawnym.

Dodatkowo w pozwie należy podać wartość przedmiotu sporu, powinna być nią wartość prawa dotkniętego niezgodnością (do tej wartości odwołują się przepisy określające stawki wynagrodzenia adwokatów i radców prawnych w sprawach o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym).

Skutki nieuregulowanego stanu prawnego nieruchomości

Podstawowym skutkiem nieuregulowanego stanu prawnego nieruchomości jest praktyczna blokada możliwości dokonania jakiejkolwiek czynności, której przedmiotem miałaby być taka właśnie nieruchomości.

Notariusz, który miałby sporządzić umowę związaną z przesunięciem prawa własności nieruchomości lub obciążeniem jej ograniczonym prawem rzeczowym, widząc, że posiada ona nieuregulowany stan prawny, musi bezwzględnie odmówić dokonania żądanej czynności – do chwili, gdy stan prawny będzie należycie uregulowany.

Konieczność poprawnej regulacji ma szczególne znaczenie w sprawach spadkowych. Śmierć spadkodawcy nie powoduje bowiem automatycznego nabycia spadku, nawet jeśli do dziedziczenia zostanie powołana wyłącznie jedna osoba i to na mocy testamentu. W każdym przypadku konieczne jest bowiem przejście przez tzw. procedurę spadkową – notarialną lub sądową.

Do chwili uzyskania zarejestrowanego aktu poświadczenia dziedziczenia lub prawomocnego postanowienia sądu w sprawie stwierdzenia nabycia spadku, żaden ze spadkobierców nie może praktycznie rozporządzać nieruchomością, która wchodzi w skład masy spadkowej. Jeśli nie zostaną dopełnione wszystkie formalności, nowi właściciele nieruchomości nie będą mogli tak naprawdę niczego z nią z robić. 

Nieuregulowany stan prawny nieruchomości jest bardzo kłopotliwy, z jednej strony stanowi poważną przeszkodę do dokonania praktycznie większości czynności prawnych wiążących się z przeniesieniem prawa własności nieruchomości lub obciążaniem jej ograniczonymi prawami rzeczowymi, z drugiej zaś, jeśli w jakiś sposób doszłoby do zawarcia konkretnych umów, to mogą one zostać zakwestionowane i uznane za bezskuteczne lub nieważne. 

Pamiętajmy, że w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (jest to tzw. rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych).

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni jednak rozporządzeń nieodpłatnych albo dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze. W złej wierze jest zaś ten, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć.

Jeżeli do dokonania rozporządzenia potrzebny jest wpis w księdze wieczystej, chwila złożenia wniosku o wpis jest rozstrzygająca dla oceny dobrej lub złej wiary nabywcy. Jednakże gdy rozporządzenie dochodzi do skutku dopiero po dokonaniu wpisu, rozstrzyga dzień, w którym rozporządzenie doszło do skutku.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko:

• • prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od wpisu;
•  
  • prawu dożywocia;
•  
  • służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej;
•  
  • służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia;
•  
  • służebnościom przesyłu.

Działanie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych stanowi wyjątek od obowiązującej przy nabyciu pochodnym zasady, że nikt nie może przenieść więcej praw niż sam posiada. Funkcją rękojmi jest więc zapobieganie negatywnym dla nabywców w dobrej wierze skutkom czynności prawnych zdziałanych z nieuprawnionym zbywcą figurującym jako właściciel w księdze wieczystej wbrew rzeczywistemu stanowi rzeczy.

W braku tej regulacji, umowa zawarta z osobą ujawnioną w księdze wieczystej jako uprawniony, której w rzeczywistości nie służy prawo do nieruchomości, byłaby bezskuteczna. Rękojmia dobrej wiary ksiąg wieczystych działa zatem w chwili dokonania czynności z uprawnionym według księgi wieczystej, obezwładniając zarzut nieskuteczności nabycia prawa od osoby rzeczywiście nieuprawnionej, chociaż ujawnionej w księdze wieczystej.

W praktyce oznacza to, że działaniem rękojmi można tłumaczyć swój tytuł prawny do nieruchomości w nieodległej perspektywie od czynności dokonanej z osobą ujawnioną w księdze wieczystej, lecz w rzeczywistości nieuprawnioną do dokonania czynności mającej za przedmiot nieruchomość, dla której prowadzona jest księga.

Z powołaniem się na rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych nie można wykreować tytułu prawnego do nieruchomości, który wygasł na skutek różnych doniosłych prawnie zdarzeń mających miejsce po dacie dokonania czynności chronionej rękojmią, a przed zgłoszeniem powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.