Czym jest szkoda planistyczna?
Uchwalenie lub zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) może znacząco wpłynąć na Twoją nieruchomość. Gmina ma prawo zmienić przeznaczenie terenu lub wprowadzić ograniczenia w jego wykorzystywaniu. Jeżeli takie zmiany są niekorzystne dla właścicieli, mówimy o tzw. szkodzie planistycznej.
Przykłady szkody planistycznej:
Szkoda powstaje często wtedy, gdy np.
- teren budowlany zostaje zmieniony w teren rolny lub zieleń,
- część nieruchomości zostaje przeznaczona pod drogę publiczną lub wewnętrzną,
- w planie wyznaczono nową linię zabudowy, znacząco ograniczającą możliwości inwestycyjne,
- jedna nieruchomość została objęta kilkoma strefami o różnym przeznaczeniu, co utrudnia jej wykorzystanie przez jednego właściciela,
- zmniejsza się wartość nieruchomości przez planowaną inwestycję na sąsiedniej nieruchomości (np. budowę spalarni śmieci czy oczyszczalni ścieków).
Szkoda planistyczna – co możesz zrobić i dlaczego warto działać?
Jeśli w wyniku uchwalenia lub zmiany MPZP nie możesz korzystać z nieruchomości w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem, możesz żądać od gminy:
- odszkodowania za poniesioną szkodę,
- wykupu nieruchomości lub jej części.
Gmina może też zaproponować w ramach odszkodowania nieruchomość zamienną.
Jeżeli nie skorzystałeś z powyższych uprawnień, a zbyłeś (np. sprzedałeś lub wniosłeś aportem do spółki) nieruchomość, której wartość spadła, możesz domagać się od gminy odszkodowania w wysokości odpowiadającej obniżeniu jej wartości.
Ocena skutków uchwalenia planu to zadanie dla rzeczoznawcy majątkowego, który porównuje wartość nieruchomości przed i po wejściu w życie zapisów planu. Niestety operaty szacunkowe (dokumenty z wyceną) sporządzane na zlecenie gminy mogą zawierać błędy, przez co wartość nieruchomości bywa określona niedokładnie. W efekcie kwota odszkodowania może zostać zaniżona.
Dlatego warto działać z wyprzedzeniem — nasza kancelaria oferuje sporządzenie tzw. kontroperatu przez niezależnego rzeczoznawcę. Specjalista, poświęcając odpowiednio wiele czasu i uwagi, będzie w stanie rzetelnie wycenić Twoją nieruchomość.
Jak ustala się przeznaczenie nieruchomości?
Ustalenie przeznaczenia nieruchomości to kluczowy element w większości spraw o szkodę planistyczną. Cecha ta ma decydujący wpływ na wartość nieruchomości. Zgodnie z przepisami:
- jeśli obowiązywał plan miejscowy – uwzględnia się przeznaczenie wynikające z tego planu,
- jeśli planu nie było – uwzględnia się decyzję o warunkach zabudowy (WZ),
- jeśli nie było ani planu, ani WZ – analizuje się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości lub ustalenia planu ogólnego gminy.
Przepisy nie precyzują, jak należy rozumieć „faktyczny sposób użytkowania”, dlatego konieczne jest odwoływanie się do orzecznictwa i rzetelne uzasadnienie stanowiska. W takich sprawach istotna jest dokumentacja, np. zdjęcia, wypisy z ewidencji gruntów, zeznania świadków czy decyzje administracyjne.
Jak dochodzić odszkodowania z tytułu szkody planistycznej?
Jako kancelaria zajmująca się dochodzeniem odszkodowań planistycznych:
- przeanalizujemy Twoją sytuację i zapisy planu miejscowego,
- ustalimy, w jakim stopniu doszło do szkody,
- pomożemy w sporządzeniu niezależnej wyceny (tzw. kontroperatu),
- przygotujemy wniosek z odpowiednim żądaniem,
- w razie sporu z gminą – poprowadzimy Twoją sprawę przed sądem.
Pamiętaj – roszczenia z tytułu szkody planistycznej przedawniają się po 5 latach od dnia wejścia w życie zapisów planu miejscowego.
