Odszkodowanie za wywłaszczenie jest najistotniejszym elementem całego procesu wywłaszczenia z punktu widzenia osoby nim objętej. Wypłata odszkodowania za wywłaszczenie jest konstytucyjnym i ustawowym warunkiem legalności procedury – w polskim porządku prawnym nie jest możliwe wywłaszczenie bez odszkodowania. Wywłaszczony ma realny wpływ na przebieg postępowania o ustalenie odszkodowania, a zatem również na wysokość kwoty, którą uzyska.

INLEGIS Kancelarie Prawne przy udziale wyspecjalizowanych prawników oraz rzeczoznawców majątkowych świadczy kompleksową pomoc przy uzyskaniu słusznego odszkodowania.

Reprezentujemy swoich Klientów w postępowaniach przed starostą powiatowym, wojewodą, Ministrem Rozwoju, Pracy i Technologii, wojewódzkim sądem administracyjnym, Naczelnym Sądem Administracyjnym, Generalną Dyrekcją Dróg Krajowych i Autostrad, Wodami Polskimi, Skarbem Państwa, jednostkami samorządu terytorialnego, Komisją Odpowiedzialności Zawodowej, organizacjami zawodowymi itd.

Czym jest wywłaszczenie nieruchomości

Wywłaszczenie nieruchomości może nastąpić na rzecz Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego, często reprezentowanych przez wyspecjalizowane jednostki organizacyjnego, takie jak: Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad, Wody Polskie, Centralny Port Komunikacyjny, lokalne zarządy dróg itp. Wywłaszczenie nieruchomości następuje w drodze postępowania administracyjnego prowadzonego przez właściwego starostę powiatowego lub wojewodę.

Postawą prawną wywłaszczenia nieruchomości jest obecnie kilkanaście tzw. specustaw. Pozwalają one na pozbawienie prawa własności lub innego prawa do nieruchomości dotychczasowego właściciela.

Wywłaszczenie nieruchomości następuje na cele publiczne, takie jak budowa drogi, linii kolejowej, zbiornika przeciwpowodziowego, lotniska itd. Cel publiczny wywłaszczenia jest drugą przesłanką legalności procedury.

Ochrona przed wywłaszczeniem sprowadza się w głównej mierze do oceny spełnienia tej przesłanki oraz dochowania innych obowiązków ustawowych; przeważnie obowiązków pozyskania opinii właściwych organów. INLEGIS Kancelarie Prawne na zlecenie swoich Klientów dokonuje oceny legalności procedury wywłaszczenia i wnosi środki zaskarżenia, pod warunkiem, że są one zasadne.

Wywłaszczenie nieruchomości pod drogę

Wywłaszczenie nieruchomości pod drogę miało w ostatnich latach zdecydowanie największy udział w powierzchni przeznaczonej na cele publiczne. Sprzyjają temu niedobór infrastruktury drogowej wypracowany w okresie PRL oraz ogromne dotacje celowe ze środków unijnych. Największe inwestycje drogowe skupiają się obecnie na wschodzie kraju, tj. via carpatia i via baltica (S19 i S61); na północy w równoległej do linii brzegowej S6 oraz duże szlaki o orientacji północ – południe, takie jak S3, czy S7.

Inwestycje liniowe, do których należy budowa dróg publicznych, wywierają skutki dla nich specyficzne. Poza utratą prawa własności nieruchomości niezbędnej do budowy, dochodzi do podziału pozostałych gruntów. Może w ten sposób dochodzić do podziału siedliska, gospodarstwa rolnego, czy przedsiębiorstwa na dwie lub więcej części. Niestety ustawodawca nie przewidział żadnych kompensat za takie szkody.

Do wywłaszczenie na cele drogowe dochodzi na gruncie tzw. decyzji ZRID – Zezwolenie na Realizację Inwestycji Drogowej. Podstawą prawną wydania decyzji ZRID jest Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, tzw. specustawa drogowa.

Odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości pod drogę

Odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości pod drogę ustala starosta, w przypadku dróg lokalnych, lub wojewoda w przypadku dróg wojewódzkich i krajowych. Postępowanie o ustalenie odszkodowania za wywłaszczenie na cele drogowe wszczyna się z urzędu po wydaniu decyzji ZRID z rygorem natychmiastowej wymagalności lub po ostateczności decyzji ZRID bez rygoru natychmiastowej wymagalności. Niestety rzadko dochowywane są ustawowe terminy na zakończenie postępowania, 60-cio lub 30-to dniowe.

Wysokość odszkodowania za wywłaszczenie powinna być obiektywnym wynikiem kilku czynników, takich jak: przeznaczenie nieruchomości, lokalny rynek nieruchomości, położenie nieruchomości i inne cechy cenotwórcze. Niestety większość z tych czynników ma spory walor ocenny. Stąd biorą się rozbieżności w wycenach dokonywanych przez różnych rzeczoznawców majątkowych. Statystyka pokazuje, że rzeczoznawcy działający na zlecenie organu najczęściej mylą się podczas sporządzania operatów szacunkowych na szkodę wywłaszczonych – dochodzi w ten sposób do zaniżenia wartości odszkodowania.

INLEGIS Kancelarie Prawne świadczy kompleksowe usługi zabezpieczenia interesu osoby wywłaszczonej na cele drogowe. Po pierwsze ocenia legalność samego wywłaszczenia. Po drugie ustala obiektywną wartość nieruchomości wywłaszczonej. W dalszej kolejności zapobiega zaniżeniu pierwszej wyceny, dostarcza materiał dowodowy świadczący o prawidłowej wartości (np. kontroperat) wnosi środki zaskarżenia (zarzuty, odwołania) zmierzające do zakwestionowania nieprawidłowej wartości.

W toku postępowania wspieramy swoich Klientów również w innych sprawach natury prawnej, takich jak przestrzeganie legalności prac budowlanych, inicjowanie i reprezentacja w postępowaniach o wykup resztówki.

Wywłaszczenie nieruchomości na cele przeciwpowodziowe

Do wywłaszczenia nieruchomości na cele przeciwpowodziowe dochodzi rzadziej niż na cele drogowe, co nie zmienia uciążliwości procederu dla dotychczasowych właścicieli. Nie jest ona tak dotkliwa przy mniejszych powierzchniach, nabywanych na cele poszerzenia wałów, ale ma ogromne znaczenie podczas budowy nowych zbiorników przeciwpowodziowych, zarówno suchych jak i mokrych.

Obecnie większość inwestycji tego typu odbywa się w ramach Projektu Ochrony Przeciwpowodziowej w Dorzeczu Odry i Wisły. Jego koordynatorem są Wody Polskie działające poprzez swoje Zarządy Regionalne.

Podstawę prawną do wywłaszczeń na cele przeciwpowodziowe stanowi Ustawa z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych. Znaczną część inwestycji wspiera finansowo Bank Światowy, więc inwestor zobowiązany jest do przestrzegania dodatkowych norm wynikających z przedmiotowej współpracy.

Wywłaszczenie nieruchomości pod Centralny Port Komunikacyjny

Centralny Port Komunikacyjny to największa inwestycja strukturalna planowana w Polsce w ostatnich latach. Dla jej realizacji powstała kolejna specustawa: Ustawa z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym. Ustawa powołuje specjalne dla inwestycji organy takie jak: Centralny Port Komunikacyjny sp. z o.o. – spółka celowa skarbu Państwa, oraz Pełnomocnika Rządu ds. Centralnego Portu Komunikacyjnego, w którego kompetencjach leży min. sprawowanie nadzoru inwestorskiego nad przedmiotową spółką.

Z założeń ustawodawcy i rządu wynika, że preferowaną formą nabycia nieruchomości na cele budowy Centralnego Portu Komunikacyjnego, ma być nabycie dobrowolne. Spółka prowadzi negocjacje zmierzające do zawarcia umów kupna nieruchomości od dotychczasowych właścicieli. Wywłaszczone zostaną osoby, które nie zaakceptują propozycji inwestora.

Wywłaszczenie nieruchomości na cele kolejowe

Do wywłaszczenia nieruchomości na cele kolejowe dochodziło w ostatnich latach sporadycznie. Istniejąca infrastruktura była remontowana, ale nie rozbudowywana w znaczący sposób. Większość linii kolejowych przebiega po istniejących szlakach. Specustawa pozwalająca na wywłaszczenia na ten cel, tj. Ustawa z dnia 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym była wykorzystywana rzadko. Sytuacja ta prawdopodobnie ulegnie zmianie. Budowa Centralnego Portu Komunikacyjnego przewiduje szereg nowych linii kolejowych dużych prędkości, które mają stanowić tzw. szprychy CPK.

Budowa nowych linii kolejowych ma podobny charakter, jak budowa dróg – są to tzw. inwestycje liniowe. Dużym problemem dla dotychczasowych właścicieli będzie podział istniejących nieruchomości, a więc ingerencja w ich strukturę.

Wysokość odszkodowania za wywłaszczenie

Wysokość odszkodowania za wywłaszczenia jest ustalana w postępowaniu administracyjnym przez właściwego miejscowo starostę powiatowego lub wojewodę. Podstawą do ustalenia odszkodowania jest operat szacunkowy sporządzony w toku postępowania przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego wybranego i powołanego do pełnienia funkcji przez organ. Co do zasady wysokość odszkodowania odpowiada rynkowej wartości utraconego prawa.

Wysokość odszkodowania ustala się zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem nieruchomości, chyba że zmiana przeznaczenia powoduje wzrost wartości nieruchomości. Tzw. zasada korzyści, wynikająca z art. 134 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, ma kluczowe znaczenie dla wielu wywłaszczonych.

Zgodnie z jej brzmieniem rzeczoznawca majątkowy ustala wartość nieruchomości zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem wynikającym z dokumentów planistycznych (np. rolne, mieszkaniowe, inwestycyjne), następnie ustala wartość nieruchomości zgodnie z przyszłym przeznaczeniem (np. drogowe, przeciwpowodziowe, kolejowe) i dla ustalenia odszkodowania wybiera wartość wyższą. Takie zastosowanie ustawowej zasady korzyści prowadzi często do kilkukrotnego wzrostu wartości, jeśli idzie o nieruchomości o najniższej wartości, tj. rolnych i leśnych.

W 2019 roku pojawiło się niekorzystne dla wywłaszczonych orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego w zakresie stosowania zasady korzyści. NSA nakazuje stosować art. 134 Ustawy o gospodarce nieruchomościami łącznie z zapisami Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Orzecznictwo to jeszcze nie zdominowało zasad wyceny, ale coraz częściej skutkuje niekorzystnymi dla wywłaszczonych precedensami.

Można założyć, że ustalenie wysokości odszkodowania winno być procesem dającym obiektywną wartość. W praktyce rozbieżności pomiędzy wycenami autorstwa różnych rzeczoznawców majątkowych są ogromne.

Wzrost wartości odszkodowania za wywłaszczenie

INLEGIS Kancelarie Prawne specjalizuje się w postępowaniach o ustalenie odszkodowania. W pierwszej kolejności zapobiega zaniżeniu wartości odszkodowania – jest to możliwe pod warunkiem rozpoczęcia działań na wczesnym etapie: optymalnie bezpośrednio po wydaniu decyzji wywłaszczeniowej lub wcześniej. Jeśli już doszło do zaniżenia odszkodowania, to podejmowany jest szereg czynności mających na celu zmianę nieprawidłowej wyceny. Niejednokrotnie jest to możliwe jeszcze w toku pierwszej instancji.

Wnosząc własny materiał dowodowy, zarzuty do operatu, czy inicjując rozprawę w postępowaniu administracyjnym możliwe jest przekonanie rzeczoznawcy majątkowego lub organu do poprawy zaistniałych błędów skutkujących zaniżeniem wartości odszkodowania.

Odwołanie od decyzji ustalającej odszkodowanie

Postępowanie o ustalenie odszkodowania kończy się wydaniem decyzji ustalającej jego wysokość i nakazującej zobowiązanemu podmiotowi wypłatę. Od decyzji ustalającej odszkodowanie strona może wnieść odwołanie w terminie 14 dni od jej odebrania. Odwołanie wnosi się za pośrednictwem tego organu do organu wyższej instancji.

Od decyzji starosty powiatowego odwołanie wnosi się do właściwego miejscowo wojewody, od decyzji wojewody odwołanie wnosi się do Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii. Do wniesienia odwołania uprawniona jest również druga strona postępowania, tj. podmiot zobowiązany do wypłaty odszkodowania.

Odwołanie od decyzji ustalającej odszkodowanie może zostać rozpatrzone na trzy możliwe sposoby: organ może utrzymać w mocy zaskarżoną decyzję, może uchylić przedmiotową decyzję i nakazać ponowne rozpatrzenie sprawy przez organ pierwszej instancji, może zmienić decyzję i samodzielnie orzec o wysokości odszkodowania.

Do trzeciego przypadku dochodzi niezmiernie rzadko, aby nie pozbawiać strony dwuinstancyjności postępowania. Przesłanką do takiego orzeczenia byłoby prawidłowe zgromadzenie materiału dowodowego, ale nieprawidłowe jego zinterpretowanie przez organ pierwszej instancji.

Postępowanie o ustalenie odszkodowania przed sądem administracyjnym

Decyzja w sprawie ustalenia odszkodowania za wywłaszczenie, wydana przez organ drugiej instancji, może być przedmiotem skargi do wojewódzkiego sądu administracyjnego. Składa się ją w terminie 30 dni od daty odebrania decyzji organu. Skarga do sądu podlega opłacie procentowej uzależnionej od wartości przedmiotu sporu. Wywłaszczony jest zwolniony od ponoszenia dalszych kosztów procesowych, np. kosztów biegłego lub kosztów zastępstwa procesowego drugiej strony w przypadku przegranej.

Od wyroku wydanego przez wojewódzki sąd administracyjnych możliwe jest złożenie skargi kasacyjnej do Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Negocjacje w sprawie odszkodowania za wywłaszczenie

Co do zasady wysokość odszkodowania ustala organ w drodze jednostronnej decyzji administracyjnej. W różnych postępowaniach są jednak dopuszczone pewne formy negocjacji odszkodowania za wywłaszczenie.

Pierwszą z nich jest ogólna zasada wywiedziona z Kodeksu Postępowania Administracyjnego. W każdej sprawie, gdzie dwie strony mają przeciwstawny interes, dopuszczone są rokowania. Stronami o przeciwstawnych interesach są tutaj wywłaszczony i podmiot zobowiązany do wypłaty odszkodowania. Na wniosek strony organ zawiesi postępowanie na dwa miesiące i da stronom czas na ugodzenie się. W przypadku dojścia do porozumienia organ w drodze decyzji zatwierdzi ugodę pomiędzy stronami.

Do skutecznych rokowań dochodzi niezmiernie rzadko, ponieważ płatnik musi mieć na względzie to, że wydatkuje środki publiczne. Jeśli nie mamy pewności, że druga strona faktycznie jest gotowa do rokowań, to składanie przedmiotowego wniosku tylko wydłuży postępowanie. Rokowania są konieczne na gruncie specustawy przeciwpowodziowej. Specustawa o CPK preferuje rozwiązanie dobrowolną sprzedaż przed przymusowym wywłaszczeniem.

Przewlekłość postępowania o ustalenie odszkodowania

W praktyce przestrzeganie przez organ ustawowych terminów na ustalenie w drodze decyzji odszkodowania jest niezmiernie rzadkie. Postępowanie jest złożone i wymaga zebrania i oceny specjalistycznego materiału dowodowego. Drugą przyczyną takiego stanu rzeczy jest nadmierne obciążenie organów i niewydolność ich pracowników merytorycznych.

Jeśli postępowanie nie toczy się w sposób prawidłowy, to strona uprawniona jest do złożenia ponaglenia do organu wyższego szczebla. Postanowienie w sprawie organu drugiej instancji podlega skardze do wojewódzkiego sądu administracyjnego, a wyrok tego skardze kasacyjnej do Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Na każdym etapie postępowania może dojść do stwierdzenia przewlekłości postępowania lub bezczynności organu. Z bezczynnością mamy do czynienia, jeśli organ nie podejmuje czynności, które są jego obowiązkiem. O przewlekłości mówimy, jeśli czynności są podejmowane, ale mają charakter pozorny i nie zmierzają do załatwienia sprawy.

W przypadku wydania orzeczenia stwierdzającego przewlekłość lub bezczynność z rażącym naruszeniem prawa, stronie przyznane zostaną dodatkowe środki pieniężne. Ponadto takie orzeczenie będzie przesłanką do wytoczenia powództwa odszkodowawczego na zasadach ogólnych.

Postępowanie wywłaszczeniowe z udziałem INLEGIS Kancelarie Prawne

INLEGIS Kancelarie Prawne angażuje swoich wyspecjalizowanych prawników oraz współpracujących rzeczoznawców majątkowych na każdym etapie postępowania o wywłaszczenie oraz ustalenie odszkodowania za wywłaszczenie. W zakres czynności wchodzi między innymi:

• • • badanie legalności wywłaszczenia
  • • odwołanie od decyzji wywłaszczeniowej
  • • odwołanie od decyzji środowiskowych
  • • wydawanie nieruchomości w imieniu wywłaszczonego
  • • udział w oględzinach nieruchomości przez biegłego
  • • ustalenie obiektywnej wartości odszkodowania
  • • składanie materiału dowodowego, np. kontroperatu
  • • wnoszenie zarzutów do zgromadzonego materiału dowodowego
  • • inicjowanie i reprezentacja w toku rozprawy w postępowaniu administracyjnym
  • • wnoszenie środków odwoławczych
  • • wnoszenie skargi do wojewódzkiego sądu administracyjnego
  • • wnoszenie skargi kasacyjnej do Naczelnego Sądu Administracyjnego
  • • badanie i egzekwowanie legalności objęcia posiadania nieruchomości
  • • badanie i egzekwowanie legalności prowadzenia prac budowlanych
  • • inicjowanie i reprezentacja w postępowaniach o wykup resztówki
  • • wnoszenie ponagleń
  • • inicjowanie i reprezentacja w postępowaniach o przewlekłość i bezczynność
  • • ustalenia w zakresie zapewnienia nieruchomości zastępczej
  • • ustalenia w zakresie przyznania nieruchomości zamiennej
  • • wykazanie prawa do nieruchomości o nieustalonym stanie faktycznym
  • • składanie operatu do oceny przez uprawnioną organizację zawodową
  • • składanie skargi dyscyplinarnej przeciwko rzeczoznawcy
  • • składanie wniosków o wykluczenie rzeczoznawcy z postępowania