Kolejowy Program Dobrowolnych Nabyć – jak przygotować się do umowy z CPK?

• Fakty sprawdzone
  Nasze artykuły są oparte o przepisy prawa, orzecznictwo sądów oraz doświadczenie kancelarii.

25 marca 2025 r. spółka Centralny Port Komunikacyjny (CPK) poinformowała o kupnie pierwszej nieruchomości na trasie przyszłej linii Kolei Dużych Prędkości CPK Warszawa-Łódź. Warunki finansowe oferowane przez spółkę wydają się kuszące, jednak decyzję o zawarciu umowy należy podjąć z rozwagą. W dzisiejszym artykule informujemy, jak przygotować się do Kolejowego Programu Dobrowolnych Nabyć.

Kolejowy Program Dobrowolnych Nabyć – szansa dla właścicieli nieruchomości?

Właściciele terenów, na których ma powstać linia kolejowa CPK łącząca Warszawę z Łodzią, stoją przed bardzo ważną decyzją. Kolejowy Program Dobrowolnych Nabyć (KPDN) umożliwia im sprzedaż nieruchomości na preferencyjnych warunkach. Oferta przewiduje ceny zakupu, które mogą wynosić 120% wartości gruntu i 140% wartości zabudowań. Możliwe jest też kupno nieruchomości za cenę bez uwzględnienia stopnia jej zużycia, tzn. stare budynki mogą być wyceniane jak nowe. W dniu 25 marca 2025 r. spółka Centralny Port Komunikacyjny (CPK) poinformowała, że kupiła pierwszą nieruchomość w ramach KDPN, a w przypadku kilkudziesięciu kolejnych negocjacje są na finiszu.

Czy warto przystąpić do KPDN? Decyzję należy podjąć z rozwagą – jednak w przypadku kilkudziesięcioletnich domów mieszkalnych może być to korzystne. Należy jednocześnie mieć bardzo dobrą wiedzę na temat cen rynkowych nieruchomości, aby skutecznie wynegocjować, jak najlepsze dla siebie warunki. W dzisiejszym artykule informujemy, na co uważać i jak dobrze przygotować się do transakcji z CPK.

Rola prawnika w negocjacjach z CPK

Jednym z najważniejszych elementów przygotowań do podpisania umowy z CPK jest profesjonalne wsparcie. Specjalista z zakresu prawa nieruchomości nie tylko pomoże zrozumieć zawiłości umowy, ale będzie również skutecznie reprezentował interesy właściciela podczas negocjacji. Doświadczony ekspert potrafi na sprawę spojrzeć chłodnym okiem, nie ulegając emocjom i nie podejmując decyzji pod wpływem chwili.

Bardzo ważna może okazać się także znajomość przepisów, które mogą wpłynąć na przebieg negocjacji. Trzeba pamiętać, że na terenach objętych wykupem nieruchomości pod linię kolejową CPK Warszawa – Łódź obowiązują tzw. zarządzenia rezerwacyjne. Nakładają one na właścicieli nieruchomości szereg ograniczeń, przyznając przy tym spółce CPK specjalne uprawnienia. Dotyczą one np. prawa pierwokupu nieruchomości. Specjalista pomoże wyjaśnić wszelkie wątpliwości w tym zakresie.

Znaczenie niezależnej wyceny nieruchomości

Kluczowym aspektem negocjacji jest wcześniejsze, precyzyjne ustalenie wartości rynkowej nieruchomości. W obliczu ryzyka niedoszacowania jej przez rzeczoznawców działających na zlecenie CPK, warto zamówić niezależną wycenę u doświadczonego rzeczoznawcy majątkowego. Profesjonalna wycena opiera się na wieloetapowej ekspertyzie – od wyboru właściwej metodologii, przez dogłębną analizę dokumentacji i zbadanie rynku, aż po szczegółowe oględziny nieruchomości. Rzetelne dane, oparte na realnej wartości nieruchomości, stanowią podstawę do negocjacji – przedstawienia oczekiwań finansowych spółce CPK, a następnie do obrony swoich racji.

Aby wycena była dokładna, trzeba poświęcić na nią bardzo dużo czasu. W przypadku rzeczoznawców działających na zlecenie organów administracji, np. w przypadku wywłaszczeń, wyceny często są dokonywane pospiesznie – w efekcie bywają pobieżne i niedokładne. Taka sama sytuacja może mieć miejsce w przypadku Kolejowego Programu Dobrowolnych Nabyć.

Na co należy w szczególności uważać? Według raportu Najwyższej Izby Kontroli dotyczącego nabywania nieruchomości przez Skarb Państwa na potrzeby dróg krajowych (2008–2013), najczęstszymi błędami w operatach szacunkowych (pisemnych opiniach o wartości nieruchomości) są:

• błędy rachunkowe,
• niewłaściwy dobór nieruchomości porównawczych,
• oszacowanie wartości rynkowej w oparciu o transakcje dotyczące nieruchomości o różnym charakterze,
• błędne określenie przeznaczenia nieruchomości,
• niezachowanie zasady podobnych warunków zawarcia transakcji,
• brak uwzględnienia niektórych elementów majątkowych.

Dlaczego zawsze warto działać aktywnie?

Co w przypadku, gdy właściciel nieruchomości nie przystąpi do KPDN? Czeka go wywłaszczenie na podstawie tzw. specustawy kolejowej. W tej sytuacji także kluczowa jest wcześniejsza aktywność – procesy wywłaszczeniowe są stresujące i mogą przebiegać w bardzo krótkich terminach. W sytuacji, gdy decyzja o wywłaszczeniu już zapadnie, właściciel ma zaledwie 14 dni na złożenie skutecznego odwołania, popartego dowodami i profesjonalną wyceną. 

Dlatego aktywne podejście, wsparte poradą prawną oraz niezależną analizą wartości nieruchomości, będzie kluczowe zarówno w przypadku przygotowań do KPDN, jak i w ewentualnym odwoływaniu się od decyzji o odszkodowaniu za wywłaszczenie.

Jak przygotować się do Kolejowego Programu Dobrowolnych Nabyć – podsumowanie

Pierwszy zakup nieruchomości przez CPK to sygnał, że Kolejowy Program Dobrowolnych Nabyć nabiera tempa. Dla właścicieli gruntów oznacza to konieczność szybkiego działania. Kluczowe jest skorzystanie z pomocy prawnika oraz zamówienie niezależnej wyceny – te dwa elementy pozwolą na wynegocjowanie jak najlepszych warunków sprzedaży nieruchomości.