Kolejowy Program Dobrowolnych Nabyć – jak przygotować się do umowy z CPK?

• Fakty sprawdzone
  Nasze artykuły są oparte o przepisy prawa, orzecznictwo sądów oraz doświadczenie kancelarii.

Spółka Centralny Port Komunikacyjny (CPK) poinformowała o zakończeniu nabywania nieruchomości na trasie Kolei Dużych Prędkości CPK Warszawa-Łódź. Program ma być jednak rozszerzany na inne inwestycje, dlatego warto poznać zasady na jakich się odbywał. Warunki finansowe oferowane przez spółkę wydają się kuszące, jednak decyzję o zawarciu umowy należy podjąć z rozwagą. W dzisiejszym artykule informujemy, jak przygotować się do Kolejowego Programu Dobrowolnych Nabyć.

Kolejowy Program Dobrowolnych Nabyć – szansa dla właścicieli nieruchomości?

Wielu właścicieli terenów, na których ma powstać linia kolejowa CPK łącząca Warszawę z Łodzią, skorzystało z tzw. Kolejowego Program Dobrowolnych Nabyć (KPDN). Program umożliwił im sprzedaż nieruchomości na preferencyjnych warunkach. Oferta przewidywały ceny zakupu, które zostały powiększone o 20% w odniesieniu do wartości gruntu o 40% w przypadku wartości lokali. Możliwe było też kupno nieruchomości za cenę bez uwzględnienia stopnia jej zużycia, tzn. stare budynki mogą być wyceniane jak nowe.

Program ma być realizowany także w innych lokalizacjach, m.in. na trasach Sieradz-Poznań, Łódź-Wrocław oraz Katowice-Ostrawa.

Czy warto przystąpić do KPDN? Decyzję należy podjąć z rozwagą – jednak w przypadku kilkudziesięcioletnich domów mieszkalnych może być to korzystne. Należy jednocześnie mieć bardzo dobrą wiedzę na temat cen rynkowych nieruchomości, aby skutecznie wynegocjować, jak najlepsze dla siebie warunki. W dzisiejszym artykule informujemy, na co uważać i jak dobrze przygotować się do transakcji z CPK.

Rola prawnika w negocjacjach z CPK

Jednym z najważniejszych elementów przygotowań do podpisania umowy z CPK jest profesjonalne wsparcie. Specjalista z zakresu prawa nieruchomości nie tylko pomoże zrozumieć zawiłości umowy, ale będzie również skutecznie reprezentował interesy właściciela podczas negocjacji. Doświadczony ekspert potrafi na sprawę spojrzeć chłodnym okiem, nie ulegając emocjom i nie podejmując decyzji pod wpływem chwili.

Bardzo ważna może okazać się także znajomość przepisów, które mogą wpłynąć na przebieg negocjacji. Trzeba pamiętać, że na terenach objętych wykupem nieruchomości pod linię kolejową CPK Warszawa – Łódź obowiązują tzw. zarządzenia rezerwacyjne. Nakładają one na właścicieli nieruchomości szereg ograniczeń, przyznając przy tym spółce CPK specjalne uprawnienia. Dotyczą one np. prawa pierwokupu nieruchomości. Specjalista pomoże wyjaśnić wszelkie wątpliwości w tym zakresie.

Znaczenie niezależnej wyceny nieruchomości

Kluczowym aspektem negocjacji jest wcześniejsze, precyzyjne ustalenie wartości rynkowej nieruchomości. W obliczu ryzyka niedoszacowania jej przez rzeczoznawców działających na zlecenie CPK, warto zamówić niezależną wycenę u doświadczonego rzeczoznawcy majątkowego. Profesjonalna wycena opiera się na wieloetapowej ekspertyzie – od wyboru właściwej metodologii, przez dogłębną analizę dokumentacji i zbadanie rynku, aż po szczegółowe oględziny nieruchomości. Rzetelne dane, oparte na realnej wartości nieruchomości, stanowią podstawę do negocjacji – przedstawienia oczekiwań finansowych spółce CPK, a następnie do obrony swoich racji.

Aby wycena była dokładna, trzeba poświęcić na nią bardzo dużo czasu. W przypadku rzeczoznawców działających na zlecenie organów administracji, np. w przypadku wywłaszczeń, wyceny często są dokonywane pospiesznie – w efekcie bywają pobieżne i niedokładne. Taka sama sytuacja może mieć miejsce w przypadku Kolejowego Programu Dobrowolnych Nabyć.

Na co należy w szczególności uważać? Według raportu Najwyższej Izby Kontroli dotyczącego nabywania nieruchomości przez Skarb Państwa na potrzeby dróg krajowych (2008–2013), najczęstszymi błędami w operatach szacunkowych (pisemnych opiniach o wartości nieruchomości) są:

• błędy rachunkowe,
• niewłaściwy dobór nieruchomości porównawczych,
• oszacowanie wartości rynkowej w oparciu o transakcje dotyczące nieruchomości o różnym charakterze,
• błędne określenie przeznaczenia nieruchomości,
• niezachowanie zasady podobnych warunków zawarcia transakcji,
• brak uwzględnienia niektórych elementów majątkowych.

Co, jeśli nie sprzedałem działki w programie?

Co w przypadku, gdy właściciel nieruchomości nie przystąpi do KPDN? Czeka go wywłaszczenie na podstawie tzw. specustawy kolejowej. W tej sytuacji także kluczowa jest wcześniejsza aktywność – procesy wywłaszczeniowe są stresujące i mogą przebiegać w bardzo krótkich terminach. Następnie zostaje wydana decyzja o odszkodowaniu. Właściciel może brać czynny udział w toku postępowania o jej wydanie, np. kwestionując wycenę sporządzoną przez rzeczoznawcę majątkowego (operat szacunkowy).

W sytuacji, gdy decyzja o odszkodowaniu już zapadnie, właściciel ma zaledwie 14 dni na złożenie skutecznego odwołania, popartego dowodami i profesjonalną wyceną.

Dlatego aktywne podejście, wsparte poradą prawną oraz niezależną analizą wartości nieruchomości, będzie kluczowe zarówno w przypadku przygotowań do KPDN, jak i w ewentualnym odwoływaniu się od decyzji o odszkodowaniu za wywłaszczenie.

Jak przygotować się do Kolejowego Programu Dobrowolnych Nabyć – podsumowanie

Kolejowy Program Dobrowolnych Nabyć na odcinku Warszawa–Łódź został zakończony. Jak poinformowała spółka CPK 13 maja 2026 r., spośród 206 działek zakwalifikowanych do programu udało się pozyskać 169, czyli ponad 80 proc. nieruchomości objętych KPDN. Należy jednak podkreślić, że statystyka ta nie dotyczy wszystkich nieruchomości położonych na trasie planowanej linii kolejowej, lecz wyłącznie tych, które zostały zakwalifikowane do programu. Były to przede wszystkim nieruchomości zabudowane.

Spółka CPK w swoich komunikatach uznaje KPDN za sukces, dlatego program najprawdopodobniej będzie rozwijany w innych lokalizacjach. Obecnie (październik 2026 r.) trwa procedowanie Projektu Ustawy z dnia 10 września 2025 r. o usprawnieniu procesu inwestycyjnego w zakresie kluczowych inwestycji infrastrukturalnych. Ustawa ma umożliwiać nabywanie gruntów dla wybranych przedsięwzięć na zasadach analogicznych do PDN.