Nowelizacja ustawy o transporcie kolejowym – ochrona poszkodowanych i nowe roszczenia

• Fakty sprawdzone
  Nasze artykuły są oparte o przepisy prawa, orzecznictwo sądów oraz doświadczenie kancelarii.

Nowelizacja ustawy o transporcie kolejowym rozszerza ochronę osób dotkniętych skutkami inwestycji kolejowych, zwłaszcza prowadzonych w tunelach i na terenach zurbanizowanych. Nowe przepisy przewidują m.in. możliwość pokrycia kosztów najmu lokalu zamiennego, zwrot określonych wydatków przedsiębiorców i instytucji oraz korzystniejsze zasady ustalania odszkodowania w razie nabycia nieruchomości.

Luka we wcześniejszych przepisach ustawy o transporcie kolejowym

Nowelizacja ustawy o transporcie kolejowym jest odpowiedzią na problemy, które ujawniły się przy realizacji dużych inwestycji kolejowych w terenach silnie zurbanizowanych, w szczególności przy budowie tunelu średnicowego w Łodzi. Okazało się, że dotychczasowe przepisy nie dawały wystarczających narzędzi ani do szybkiego reagowania na nadzwyczajne sytuacje, zagrożenia i skutki oddziaływania inwestycji (m.in. katastrofy budowlane), ani do realnego wsparcia osób, które wprawdzie nie były właścicielami nieruchomości, ale faktycznie ponosiły skutki prowadzonych robót. W materiałach towarzyszących ustawie wprost wskazano, że zmiana ma poprawić sytuację lokatorów mieszkań komunalnych i najemców prywatnych dotkniętych skutkami budowy tunelu w Łodzi. W tym artykule zajmujemy się analizą nowelizacji pod kątem interesu osób poszkodowanych przez inwestycje kolejowe.

Ustawa z dnia 18 grudnia 2025 r. została ogłoszona 14 stycznia 2026 r. i obowiązuje od 29 stycznia 2026 r. 

Zabezpieczenie osób poszkodowanych przez inwestycje kolejowe – jakie nowe przepisy dodano?

1. Zmiana decyzji lokalizacyjnej, gdy inwestycja zaczyna oddziaływać inaczej niż zakładano

Jednym z najważniejszych dodanych przepisów jest art. 9wa. Wprowadza on możliwość zmiany decyzji o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej już po rozpoczęciu inwestycji, jeżeli wystąpią okoliczności niemożliwe do przewidzenia wcześniej i mające istotny, negatywny wpływ na otoczenie inwestycji, społeczność lokalną albo bezpieczeństwo robót i późniejszego użytkowania infrastruktury. Ten przepis został dodany po to, aby inwestycja nie była zamrożona w pierwotnym kształcie mimo ujawnienia się nowych zagrożeń. Ma on więc znaczenie nie tylko organizacyjne, ale również ochronne wobec mieszkańców terenów objętych inwestycją. 

2. Wsparcie mieszkaniowe dla najemców i mieszkańców

Osobno ustawodawca uregulował sytuację najemców i mieszkańców, czyli osób, które często najbardziej odczuwają skutki inwestycji, choć nie są właścicielami nieruchomości. Temu służą dodane art. 9y ust. 3g i 3h oraz art. 9za i 9zb. Z nowych przepisów wynika, że w określonych przypadkach związanych z inwestycją tunelową inwestor może pokryć koszt najmu lokalu zamiennego nawet przez 12 miesięcy. Jednocześnie ustawa wskazuje, aby umowa najmu została zawarta nie później niż 12 miesięcy przed złożeniem wniosku o wydanie decyzji lokalizacyjnej, a sam najemca musi zamieszkiwać w tym budynku lub lokalu co najmniej 6 miesięcy przed wszczęciem postępowania. Dodatkowo czynsz nie może przekroczyć wysokości czynszu za lokal spełniający wymagania lokalu zamiennego w rozumieniu ustawy o ochronie praw lokatorów, na terenie tej samej gminy.

Szerzej niż samych najemców chroni art. 9za (dotyczy wszystkich inwestycji kolejowych), który umożliwia podejmowanie działań służących zabezpieczeniu potrzeb mieszkaniowych osób posiadających tytuł prawny do lokali wtedy, gdy inwestycja uniemożliwia z nich korzystanie. Z kolei art. 9zb (też dotyczy wszystkich inwestycji kolejowych) pozwala potem dochodzić zwrotu tych wydatków od podmiotów odpowiedzialnych, np. wykonawców robót.

3. Pomoc dla mieszkańców pomimo nieustalenia winnego

Jak wspomniano powyżej, art. 9zb dotyczy problemu rozliczeń pomiędzy inwestorem a innymi podmiotami zaangażowanymi w proces budowlany, przede wszystkim wykonawcami. Jego sens jest praktyczny: mieszkańcy mają otrzymać pomoc wtedy, gdy jest potrzebna, a nie dopiero po wielomiesięcznym lub wieloletnim ustalaniu, kto odpowiada za daną sytuację. Dlatego ustawodawca dopuszcza sytuację, w której inwestor najpierw zabezpieczył potrzeby mieszkaniowe mieszkańców, a następnie dochodził zwrotu poniesionych kosztów od podmiotów odpowiedzialnych za powstanie problemu. 

4. Możliwość natychmiastowego działania w chwili zagrożenia

Art. 9yba dotyczy szczególnej sytuacji, w związku z realizacją inwestycji tunelowych, gdy pojawia się siła wyższa, ryzyko znacznej szkody albo zagrożenie dla bezpieczeństwa robót lub użytkowania infrastruktury. Przepis ten umożliwia wojewodzie nałożenie obowiązku oddania inwestorowi do czasowego korzystania rzeczy ruchomej wykorzystywanej do realizacji inwestycji albo prawa majątkowego do tej rzeczy, jeżeli niebezpieczeństwa nie da się usunąć w inny sposób. Został on dodany po to, aby uniknąć paraliżu decyzyjnego w sytuacjach kryzysowych. 

Jednocześnie ten przepis wzbudził wątpliwości konstytucyjne, dlatego po podpisaniu ustawy została ona skierowana do Trybunału Konstytucyjnego w trybie kontroli następczej.

5. Odszkodowania dla właścicieli za spadek wartości nieruchomości

Nowelizacja art. 9s pozostawiła dotychczasowe odszkodowanie za ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości, a dodatkowo wprowadziła możliwość dochodzenia odszkodowania za spadek wartości nieruchomości. Jeżeli wskutek takiego ograniczenia spadnie wartość nieruchomości, można wystąpić o dodatkowe odszkodowanie odpowiadające temu zmniejszeniu wartości. Trzeba jednak pamiętać o terminie, ponieważ wniosek należy złożyć w ciągu 3 lat od dnia, w którym decyzja o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej stała się ostateczna, a jeżeli później została zmieniona w trybie art. 9wa – od dnia, w którym ostateczna stała się decyzja zmieniająca. 

6. Odszkodowania dla właścicieli w związku z nabyciem nieruchomości

Istotne znaczenie ma także nowo dodany art. 9wa ust. 5. Jeżeli w toku inwestycji okaże się, że decyzję lokalizacyjną trzeba zmienić, a zmiana ta będzie prowadziła do nabycia prawa własności albo użytkowania wieczystego nieruchomości, wojewoda ma ustalić odszkodowanie z uwzględnieniem wartości odtworzeniowej nieruchomości bez uwzględnienia stopnia zużycia.

O tym, czym jest wartość odtworzeniowa, można przeczytać w artykule:

• Rodzaje wartości nieruchomości

7. Zwrot konkretnych kosztów przedsiębiorców i instytucji

W art. 9s rozszerzono katalog należności, których można dochodzić w związku z realizacją inwestycji kolejowej w tunelach. Z punktu widzenia przedsiębiorców i instytucji publicznych najważniejsze jest to, że mogą oni żądać zwrotu udokumentowanych i uzasadnionych kosztów, jeżeli były one bezpośrednim skutkiem prowadzenia inwestycji na nieruchomości, z której dotąd korzystali. Chodzi przede wszystkim o koszty zabezpieczenia mienia ruchomego, ale również o czynsz najmu lokalu zastępczego oraz związane z nim opłaty za media, o ile były niezbędne do dalszego prowadzenia działalności. Zwrot nie ma charakteru ryczałtowego – trzeba wykazać zarówno wysokość wydatków, jak i ich związek z inwestycją. 

Roszczenia na podstawie nowelizacji ustawy o transporcie kolejowym – podsumowanie

Problemy związane z drążeniem tunelu średnicowego w Łodzi ujawniły znaczące luki w specustawie dotyczącej inwestycji kolejowych. Ustawodawca dodał nowe przepisy m.in. po to, aby umożliwić zmianę decyzji lokalizacyjnej w sytuacjach nieprzewidzianych, stworzyć podstawę do finansowania wsparcia mieszkaniowego, objąć ochroną najemców i uporządkować zasady zwrotu kosztów ponoszonych przez podmioty dotknięte inwestycją. 

W przypadku chęci dochodzenia roszczeń majątkowych w związku z realizacją inwestycji kolejowej warto w niektórych przypadkach (jeśli kwota jest wysoka) skorzystać z usług prawnika. Specjalista nie tylko doradzi i wskaże właściwą podstawę prawną, ale także pomoże przebrnąć przez skomplikowane procedury.