Odszkodowanie za wywłaszczenie pod drogi publiczne

• Fakty sprawdzone
  Nasze artykuły są oparte o przepisy prawa, orzecznictwo sądów oraz doświadczenie kancelarii.

Za grunty wywłaszczone pod drogi publiczne przysługuje odszkodowanie. Jak jest ono ustalane i czy można je podwyższyć? Dowiedz się, dlaczego odpowiednio wcześnie warto zlecić niezależną wycenę – tzw. kontroperat. Ustalenie i wypłata odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości pod drogi publiczne następuje w oparciu o przepisy Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami oraz Ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 roku o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg – tzw. specustawy drogowej.

Jeśli Twoja nieruchomość będzie przejęta pod inwestycję drogową, nie czekaj – zacznij działać. Zaniżone odszkodowania to nie wyjątek, to realny problem. Przygotuj się na analizę operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie organu i zleć wycenę, która posłuży jako dowód w ewentualnym odwołaniu. Kiedy najlepiej podjąć kroki? Odpowiedź znajdziesz w naszej infografice.

Termin wywłaszczenia nieruchomości pod drogę

Wywłaszczenie nieruchomości pod drogę następuje z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (ZRID) stała się ostateczna. Jednak trzeba pamiętać, że inwestor może fizycznie zająć nieruchomość natychmiast po wydaniu zezwolenia. Dzieje się tak, jeśli decyzji nadano rygor natychmiastowej wykonalności. Osoba wywłaszczana musi w takim wypadku niezwłocznie wydać i opróżnić swoje mienie.

Decyzję ustalającą wysokość odszkodowania wydaje się w terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja ZRID stanie się ostateczna. W przypadku, kiedy decyzji nadany został rygor natychmiastowej wykonalności, decyzję o odszkodowaniu wydaje się w terminie 60 dni od dnia nadania tego rygoru. Praktyka pokazuje, że terminy te są często przekraczane.

Wysokość odszkodowania za wywłaszczenie pod drogi publiczne nieruchomości

Wysokość odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości pod drogi ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Odszkodowanie za wywłaszczenie pod drogi powinno co do zasady odpowiadać wartości rynkowej wywłaszczonej nieruchomości, chyba że ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, bo nie można znaleźć porównywalnych ofert sprzedaży na rynku. Wówczas określa się wartość odtworzeniową nieruchomości – czyli określa się cenę gruntu oraz wszystkich elementów wchodzących w skład nieruchomości (budynków, roślin, urządzeń).Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej:

• rodzaj,
• położenie,
• sposób użytkowania,
• przeznaczenie,
• stan nieruchomości,
• aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami.

W artykule poniżej znajdziesz dokładne ceny gruntów za rok 2024 z podziałem na województwa:

• Wysokość odszkodowania za wywłaszczenie pod drogi (2024)

Przeznaczenie nieruchomości – zasada korzyści

Wartość nieruchomości na potrzeby odszkodowania za wywłaszczenie ustala się według dotychczasowego sposobu jej użytkowania (np. na cele rolne), chyba że nowe przeznaczenie związane z celem wywłaszczenia (np. pod tory kolejowe) podnosi jej wartość – wtedy przyjmuje się to nowe przeznaczenie.

Powyższe nazywane jest „zasadą korzyści”. Jak wynika z utrwalonego rzecznictwa sądów administracyjnych – aby jej zastosowanie było prawidłowe, rzeczoznawca majątkowy musi dokonać dwóch wycen, a wyższy wynik wskazać w sporządzonym przez siebie operacie szacunkowym (dokumencie z wyceną). W przypadku wywłaszczeń drogowych stosowanie powyższej zasady wzbudza kontrowersje. W Rozporządzeniu Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości, rzeczoznawcom wyceniającym grunty drogowe wskazano bowiem inny, dość skomplikowany sposób wyceny nazywany „małą zasadą korzyści”. Więcej na ten temat przeczytasz w artykule:

• Zasada korzyści w świetle uchwały Naczelnego Sądu Administracyjnego (NSA)

Operat szacunkowy – podstawa ustalenia odszkodowania

Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość wywłaszczonej nieruchomości. Specjalista działa na zlecenie organu, który przeprowadza wywłaszczenie. 

W trakcie postępowania o ustalenie odszkodowania zdarza się, że strona (osoba wywłaszczona) przedstawia własny operat sporządzony na jej zlecenie, czyli kontroperat. Najlepiej zlecić go jeszcze przed wydaniem decyzji ZRID – wówczas rzeczoznawca majątkowy ma odpowiednio dużo czasu na rzetelną i dokładną wycenę.

W doktrynie prawniczej oraz orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się, że nie jest możliwe ustalenie odszkodowania w oparciu o operat szacunkowy sporządzony na zlecenie strony postępowania, bowiem taki rzeczoznawca majątkowy nie może być uznany za biegłego w rozumieniu przepisów kodeksu postępowania administracyjnego.

Niemniej niezależną opinię rzeczoznawcy majątkowego organ powinien włączyć w poczet materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie. Osoba wywłaszczana może bowiem przedstawiać własne dowody. Następnie kontroperat powinien być wzięty pod uwagę przy wydawaniu decyzji o odszkodowaniu za wywłaszczenie nieruchomości. 

Kontroperat przyda się także w razie składania odwołania od decyzji o odszkodowaniu.

Przeczytaj więcej o kontroperacie w artykule:

• W jakiej sytuacji warto sporządzić kontroperat?

Odszkodowanie za wywłaszczenie pod drogę nieruchomości – wypłata i dodatki

Wypłata odszkodowania powinna nastąpić w terminie 14 dni, liczonych od dnia, w którym decyzja ustalająca odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości stała się ostateczna. Jednak decyzja nie stanie się ostateczna, jeśli osoba wywłaszczana się od niej odwoła.

Postępowania odwoławcze są długotrwałe, a odszkodowanie nie zostanie wypłacone, zanim sporna sprawa się nie rozstrzygnie. W takiej sytuacji dobrym rozwiązaniem jest zawnioskowanie o zaliczkę w wysokości 70% ustalonego odszkodowania. Wypłata zaliczki następuje jednorazowo, w terminie 30 dni od dnia złożenia wniosku. 

Wysokość odszkodowania zostaje dodatkowo powiększona o kwotę równą 5% wartości wywłaszczonej nieruchomości, jeśli dotychczasowy właściciel nieruchomości objętej decyzją ZRID odpowiednio wyda tę nieruchomość lub wyda nieruchomość i opróżni lokal oraz inne pomieszczenia niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia:

• doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji z rygorem natychmiastowej wykonalności;
• doręczenia postanowienia o nadaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności;
• w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna (bez rygoru).

Jeśli decyzja ZRID dotyczy nieruchomości z budynkiem mieszkalnym lub lokalem mieszkalnym, a właściciel tam mieszka, odszkodowanie powinno być zwiększone o 10 tys. zł. Wypłata tej kwoty związana jest z koniecznością poniesienia przez osobę wywłaszczoną dodatkowych wydatków związanych z przeprowadzką do nowego miejsca zamieszkania.

Odwołanie od decyzji o odszkodowaniu za wywłaszczenie pod drogę

Błędy w wycenach na potrzeby urzędowe zdarzają się powszechnie. Często skutkują one zaniżonymi odszkodowaniami. Od decyzji o odszkodowaniu można odwołać się w ciągu 14 dni od jej doręczenia. Pismo kieruje się do organu wyższej instancji – gdy decyzję wydał starosta, odwołanie trafia do wojewody; gdy decyzję wydał wojewoda, należy zwrócić się do ministra infrastruktury. W treści odwołania warto wskazać wyższą wartość nieruchomości wynikającą z niezależnej wyceny (kontroperatu) oraz konkretne błędy w operacie przyjętym przez organ.

Niezachowanie terminu skutkuje utratą prawa do zakwestionowania kwoty – nawet jeśli jest ona wyraźnie zaniżona. Odwołanie powinno być rzetelnie uzasadnione i poparte dowodami. Dlatego jeszcze na długo przed ustaleniem odszkodowania warto skonsultować się z prawnikiem, a także uzyskać niezależną wycenę.