W jakiej sytuacji warto sporządzić kontroperat

Podstawą do ustalenia wysokości odszkodowania za wywłaszczenie jest operat szacunkowy. Jeżeli w dokumencie znajdują się błędy formalne i merytoryczne, skutkujące obniżeniem przysługującej kwoty, warto złożyć do niego zarzuty. Jednym z dowodów, jakie może przedstawić strona, jest operat sporządzony na jej zamówienie, czyli potocznie kontroperat.

Czym jest kontroperat?

Zgodnie z art. 7 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: ugn), jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości w celach urzędowych, to zajmują się tym rzeczoznawcy majątkowi. Moc prawną w takiej sytuacji mają wyłącznie sporządzone przez nich operaty szacunkowe, które stanowią pisemną opinię o wartości nieruchomości (art. 156 ust. 1 ugn).

Na podstawie § 56 ust. 1-2 Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, w operacie muszą znaleźć się następujące elementy:

• • określenie przedmiotu i zakresu wyceny;
•  
  • określenie celu wyceny;
•  
  • podstawa formalna wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości;
•  
  • ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości;
•  
  • opis stanu nieruchomości;
•  
  • wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości;
•  
  • analiza i charakterystyka rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny;
•  
  • wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania;
•  
  • przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem;
•  
  • kwota wartości nieruchomości w pełnych złotych, którą można też wyrazić w zaokrągleniu do tysięcy złotych, jeżeli nie zniekształca to wyniku wyceny.

Operat szacunkowy jest dokumentem niezbędnym podczas wielu postępowań administracyjnych, np. podczas wywłaszczeń nieruchomości. Możliwe są one bowiem jedynie na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem (art. 21 ust. Konstytucji Rzeczpospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r.). Organy nie mogą natomiast dowolnie ustalać wysokość odszkodowania. Aby wydać decyzję, muszą znać dokładną wartość nieruchomości (art. 130 ust. 1-2 ugn).

Zdarzają się sytuacje, że jako dowód w prowadzonym przez organ postępowaniu strona przedstawia operat szacunkowy sporządzony na jej zamówienie przez innego rzeczoznawcę majątkowego, czyli tzw. kontroperat.

W jakiej sytuacji warto przedłożyć kontroperat?

To czy warto zlecić sporządzenie kontroperatu zależy od wielu czynników, m.in. etapu postępowania, a także wiedzy na temat wartości posiadanej nieruchomości. Przedłożenie własnego operatu jako dowodu w sprawie ma sens na pewno wówczas, kiedy w pierwszym operacie szacunkowym znajdują się błędy prowadzące do zaniżenia kwoty odszkodowania.

Takie sytuacje mogą mieć miejsce np. wtedy, gdy rzeczoznawca zajmuje się jednoczesnym (często seryjnym) szacowaniem wartości wielu nieruchomości wywłaszczanych na potrzeby dużych przedsięwzięć, np. drogowych. Zdarzają się także, gdy wyceną zajmuje się osoba niedoświadczona lub odwrotnie – rzeczoznawca z dużym doświadczeniem, ale działająca w danym przypadku zbyt rutynowo.

Dlatego w razie wątpliwości co do poprawności wyceny, warto zasięgnąć opinii doświadczonego prawnika, który zweryfikuje, czy są podstawy do składania zarzutów do operatu szacunkowego.

Po zaistnieniu przesłanek, sporządzony kontroperat można przedstawić w wielu sytuacjach, m.in. jako dowód w trakcie postępowania prowadzącego do wydania decyzji (po zapoznaniu się z operatem szacunkowym, w którym są błędy), w trakcie rozprawy administracyjnej, podczas odwoływania się od decyzji ustalającej wysokość odszkodowania.

Przedstawiony wcześniej, będzie też dowodem w razie składania skargi na tę decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego lub skargi kasacyjnej do Naczelnego Sądu Administracyjnego na orzeczenie WSA.

Trzeba przy tym zaznaczyć, że strona zawsze ponosi koszty sporządzonego na swoje zamówienie operatu szacunkowego. Rzeczoznawcy nie posiadają jednolitych cenników, a na ostateczny koszt wpływają m.in. wielkość nieruchomości oraz jakość danej wyceny.

O ile wycena działki budowlanej lub rolnej wyniesie zwykle od ok. 500 zł, opinia o wartości mieszkania lub domu od ok. 1 do kilku tys. zł, to koszt sporządzenia operatu szacunkowego przedsiębiorstwa lub dużego gospodarstwa może zaczynać się od kilku tys. zł, a zamknąć się w kilkunastu czy nawet kilkudziesięciu tys. zł.

Kto może przygotować kontroperat?

Prawo do sporządzenia operatu szacunkowego ma wyłącznie rzeczoznawca majątkowy. Aby nim zostać, trzeba spełnić szereg wymagań. Zgodnie z art. 177 ust. 1 ugn, uprawnienia można nadać osobie fizycznej, która:

• • posiada pełną zdolność do czynności prawnych;
•  
  • nie była karana za przestępstwo przeciwko działalności instytucji państwowych oraz samorządu terytorialnego, za przestępstwo przeciwko wymiarowi sprawiedliwości, za przestępstwo przeciwko wiarygodności dokumentów, za przestępstwo przeciwko mieniu, za przestępstwo przeciwko obrotowi gospodarczemu, za przestępstwo przeciwko obrotowi pieniędzmi i papierami wartościowymi lub za przestępstwo skarbowe;
•  
  • posiada wyższe wykształcenie;
•  
  • ukończyła studia podyplomowe w zakresie wyceny nieruchomości;
•  
  • odbyła co najmniej 6-miesięczną praktykę zawodową w zakresie wyceny nieruchomości;
•  
  • przeszła z wynikiem pozytywnym postępowanie kwalifikacyjne, w tym złożyła egzamin dający uprawnienia w zakresie szacowania nieruchomości.

Po zdaniu egzaminu dokonuje się z urzędu wpisu do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych z jednoczesnym wydaniem świadectwa nadania uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości (art. § 40 ust. 1 Rozporządzenie Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia 11 marca 2014 r. w sprawie nadawania uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości).

Czy kontroperat może wpłynąć na zmianę wysokości odszkodowania?

Przedstawiając kontroperat jako dowód, strona powinna mieć świadomość, że organy i sądy nie oceniają operatów szacunkowych pod kątem merytorycznym, ponieważ nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które posiada rzeczoznawca majątkowy.

Powinny jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem spójności, logiczności, a także pod kątem formalnym, tj. zbadać, czy został on sporządzony przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane prawem elementy, nie zawiera niejasności, pomyłek czy braków, które powinny zostać sprostowane czy uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową (Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z dnia 1 lutego 2017 r. sygn. akt II SA/Rz 816/16).

Z drugiej strony, istnieje orzecznictwo niejako rozszerzające możliwości oceny efektów pracy rzeczoznawców. Zgodnie z tym stanowiskiem, dokonując oceny operatu, organ nie może ograniczyć się do powołania konkluzji zawartej w opinii rzeczoznawcy, lecz zobowiązany jest sprawdzić, na jakich przesłankach oparł tę konkluzję oraz skontrolować prawidłowość tego rozumowania.

Zakresem kontroli organ winien zatem objąć podejście, metodę i techniki szacowania przyjęte przez rzeczoznawcę majątkowego, ponieważ okoliczność, że ich wybór zależy wyłącznie od rzeczoznawcy nie daje mu w tym zakresie pełnej, niekontrolowanej swobody (Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 lutego 2018 r. sygn. akt I OSK 888/16).

Jednocześnie Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 7 czerwca 2021 r. sygn. akt II SA/Kr 346/21, jednoznacznie orzekł, że kontroperat może jedynie posłużyć do konieczności zweryfikowania operatu sporządzonego na zlecenie organu, lecz nie może zostać uznany za przesądzającą okoliczność mogącą być podstawą do stwierdzenia wadliwości operatu szacunkowego i w efekcie uchylenia decyzji organu I instancji.

Aby zatem mieć skuteczne podstawy do stwierdzenia naruszenia przepisów postępowania warunkujących uchylenie decyzji organu I instancji ze względu na przywołane wadliwości operatu szacunkowego, organ odwoławczy winien samodzielnie precyzyjnie ustalić brakujące jego cechy.

Przedstawianie kontroperatu przed organem lub sądem przyniesie zatem pozytywny efekt jedynie wtedy, gdy w pierwszym operacie szacunkowym znalazły się uchybienia formalne oraz istnieją wątpliwości co do jego spójności, logiczności oraz prawidłowości rozumowania rzeczoznawcy.

Muszą to być jednak rzeczy ewidentne (np. błędy rachunkowe, zastosowanie niedopuszczalnej w danym wypadku metody), ponieważ do dogłębnej oceny operatów szacunkowych pod kątem merytorycznym uprawniona jest wyłącznie organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych.

Strona ponosi koszty zlecenia takiej oceny, która powinna nastąpić w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o jej dokonanie (art. 157 ust. 1 ugn).

Zgodnie z wydanym przez Polskie Towarzystwo Rzeczoznawców Majątkowych Regulaminem oceniania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego na podstawie art. 157 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami: zakres oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dotyczy w szczególności kompletności i podstaw prawnych wyceny, odpowiedniości i zasadności wykorzystanych danych oraz przyjętych założeń, prawidłowości przyjętych podejść, metod i technik wyceny, właściwości i zasadności analiz, opinii i wniosków dotyczących wartości nieruchomości (§ 2).

Kontroperat – podsumowanie

Zamówienie kontroperatu pociąga za sobą niejednokrotnie wysokie koszty. Będzie więc zasadne wyłącznie wtedy, gdy istnieją przesłanki, że operat zamówiony przez organ może zostać skutecznie zakwestionowany, a kwota odszkodowania za wywłaszczenie ulegnie odpowiedniemu zwiększeniu.

Kontroperat jest wprawdzie wartościowym materiałem dowodowym, ale nie jedynym. Składając zarzuty do operatu szacunkowego, strona może bowiem z powodzeniem skupić się na wypunktowaniu braków formalnych oraz innych uchybień (np. błędów rachunkowych), które skutkowały zaniżoną wyceną.

Jest to jednak trudne, a dokonanie samodzielnej analizy wymaga, oprócz czasu, także odpowiedniego obeznania. Pomóc w takiej sytuacji może doświadczony prawnik. Zweryfikuje dostępne w sprawie materiały, a także skonstruuje ewentualne odwołanie lub złoży skargę.

W związku z powyższym, jeżeli w operacie szacunkowym sporządzonym na zlecenie organu nie występują braki formalne oraz nie ma uzasadnionych wątpliwości co do jego poprawności merytorycznej, to przedstawienie kontroperatu opiniującego wartość nieruchomości na wyższą kwotę nie będzie stanowiło podstaw do zmiany wysokości odszkodowania.

Podstawy prawne:

• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
• Konstytucja Rzeczpospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r.
• Rozporządzenie Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia 11 marca 2014 r. w sprawie nadawania uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości
• Regulamin oceniania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego na podstawie art. 157 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami
• Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z dnia 1 lutego 2017 r. sygn. akt II SA/Rz 816/16
• Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 lutego 2018 r. sygn. akt I OSK 888/16
• Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 7 czerwca 2021 r. sygn. akt II SA/Kr 346/21