Kim jest i co robi rzeczoznawca majątkowy?

• Fakty sprawdzone
  Nasze artykuły są oparte o przepisy prawa, orzecznictwo sądów oraz doświadczenie kancelarii.

Wycena nieruchomości nie zawsze należy do prostych zadań. Na rynku funkcjonują specjaliści, którzy nie tylko posiadają w tym zakresie odpowiednie doświadczenie i wiedzę, ale także stosowne uprawnienia. Mowa o rzeczoznawcach majątkowych. Pełnią oni kluczową rolę w wielu postępowaniach administracyjnych, zwłaszcza związanych z wywłaszczeniami.

Aktem kształtującym zawód rzeczoznawcy majątkowego jest Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: ugn), w której zawarto regulacje prawne dotyczące rzeczoznawców. Zgodnie z treścią art. 174 ugn, rzeczoznawstwo majątkowe jest działalnością zawodową wykonywaną przez rzeczoznawców. Rzeczoznawcą majątkowym jest osoba fizyczna posiadająca uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości.

Co robi rzeczoznawca majątkowy?

Rzeczoznawca dokonuje określania wartości nieruchomości, a także maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością. Może także sporządzać opracowania i ekspertyzy, niestanowiące operatu szacunkowego, dotyczące:

• rynku nieruchomości oraz doradztwa w zakresie tego rynku,
• efektywności inwestowania w nieruchomości i ich rozwoju,
• skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych,
• oznaczania przedmiotu odrębnej własności lokali,
• bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości,
• określania wartości nieruchomości na potrzeby indywidualnego inwestora,
• wyceny nieruchomości zaliczanych do inwestycji w rozumieniu przepisów o rachunkowości,
• wyceny nieruchomości jako środków trwałych jednostek w rozumieniu ustawy o rachunkowości.

Rola rzeczoznawcy w postępowaniu wywłaszczeniowym

Rzeczoznawca majątkowy odgrywa kluczową rolę w wielu postępowaniach administracyjnych, a zwłaszcza dotyczących wywłaszczeń. Na podstawie sporządzonego przez rzeczoznawcę operatu szacunkowego organ administracji ustala wysokość należnego odszkodowania. Zadaniem rzeczoznawcy jest określenie wartości wywłaszczanej nieruchomości zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. W operacie rzeczoznawca powinien uwzględnić wartość gruntu, budynków, budowli, urządzeń trwale związanych z gruntem oraz innych składników majątkowych. W przypadkach, gdy prawo przewiduje stosowanie tzw. zasady korzyści, rzeczoznawca powinien także wziąć ją pod uwagę, odpowiednio dostosowując metodologię wyceny. 

W przypadku sporu co do wysokości odszkodowania rzeczoznawca może być również powoływany jako biegły w postępowaniu sądowym. 

Kto może zostać rzeczoznawcą majątkowym?

Uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości nadaje się osobie fizycznej, która:

• posiada pełną zdolność do czynności prawnych,
• nie była karana za przestępstwo przeciwko działalności instytucji państwowych oraz samorządu terytorialnego, za przestępstwo przeciwko wymiarowi sprawiedliwości, za przestępstwo przeciwko wiarygodności dokumentów, za przestępstwo przeciwko mieniu, za przestępstwo przeciwko obrotowi gospodarczemu, za przestępstwo przeciwko obrotowi pieniędzmi i papierami wartościowymi lub za przestępstwo skarbowe,
• posiada wyższe wykształcenie,
• ukończyła studia podyplomowe w zakresie wyceny nieruchomości,
• odbyła co najmniej 6-miesięczną praktykę zawodową w zakresie wyceny nieruchomości,
• przeszła z wynikiem pozytywnym postępowanie kwalifikacyjne, w tym złożyła egzamin dający uprawnienia w zakresie szacowania nieruchomości.

Z dniem wpisu do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych dana osoba nabywa prawo wykonywania zawodu oraz używania tytułu zawodowego „rzeczoznawca majątkowy”. Pamiętajmy, że tytuł zawodowy „rzeczoznawca majątkowy” podlega ochronie prawnej.

Działalność rzeczoznawcy majątkowego

Prowadzenie działalności w zakresie szacowania nieruchomości na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej jest możliwe wyłącznie, gdy czynności te będą wykonywane przez rzeczoznawców majątkowych. Rzeczoznawca majątkowy wykonuje zawód:

• prowadząc we własnym imieniu działalność gospodarczą jednoosobowo lub w ramach spółki osobowej w zakresie szacowania nieruchomości, lub
• w ramach stosunku pracy lub umowy cywilnoprawnej u podmiotu prowadzącego działalność w zakresie szacowania nieruchomości.

Rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania swoich czynności zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości.

Rzeczoznawca jest zobowiązany do stałego doskonalenia kwalifikacji zawodowych oraz dokumentowania wypełniania tego obowiązku. Dokumentację potwierdzającą wypełnianie tego obowiązku rzeczoznawca majątkowy przechowuje przez okres 5 lat.

Informacje uzyskane przez rzeczoznawcę majątkowego w związku z wykonywaniem zawodu stanowią tajemnicę zawodową. W szczególności informacje uzyskane w toku wykonywania czynności zawodowych nie mogą być przekazywane osobom trzecim, chyba że odrębne przepisy stanowią inaczej (np. gdy niezbędne jest to dla postępowania sądowego).

Opis stanu nieruchomości – rzecz kluczowa przy wycenie

Prawidłowa wycena dokonana przez rzeczoznawcę musi być poprzedzona zapoznaniem się przez biegłego ze stanem i cechami określonej rzeczy – dotyczy to także szacowania wartości jakiejkolwiek nieruchomości. Wymaga to od specjalisty dokonania oględzin, od których można odstąpić wyłącznie w uzasadnionych przypadkach.

Opis stanu nieruchomości jest jednym z koniecznych elementów sporządzonego operatu, przy czym bez wątpienia do najistotniejszych cech budynku opisywanego przez rzeczoznawcę należy jego powierzchnia zabudowy. Jeżeli dane w kartotece budynków i w projekcie budowy są rozbieżne, wymaga to osobistego sprawdzenia przez rzeczoznawcę powierzchni szacowanego budynku. Powyższe jest o tyle istotne, że gdyby się okazało, że w rzeczywistości powierzchnia zabudowy jest większa od wykazanej w projekcie budowlanym, to jest oczywiste, że uległyby zmianie: powierzchnia użytkowa, powierzchnia całkowita (ogólna) i kubatura.

W przypadku rozbieżności co do powierzchni szacowanej nieruchomości pomiary winny zostać przez rzeczoznawcę dokonane, ponieważ byłoby to dającym pewność dokonania właściwego opisu nieruchomości sposobem wykonania czynności zmierzających do należytego jej oszacowania.

Więcej informacji o tym jak wyglądają oględziny rzeczoznawcy w artykule:

• Jak przebiega wizyta rzeczoznawcy majątkowego?

Postępowanie wywłaszczeniowe – czy warto zamówić niezależną wycenę?

Jednym z najczęściej formułowanych zastrzeżeń wobec przetargów na wybór rzeczoznawców majątkowych jest to, że decydującym kryterium pozostaje najniższa cena usługi. Prowadzi to często do sytuacji, w której jakość sporządzanych wycen pozostawia wiele do życzenia. Operaty bywają niedokładne, a przyjęte w nich wartości — niedoszacowane. To z kolei może skutkować zaniżonym poziomem przyznanego odszkodowania za wywłaszczenie. 

Z powyższych względów, jeszcze przed wydaniem decyzji o wysokości odszkodowania, rekomenduje się zlecenie niezależnej wyceny przez prywatnego rzeczoznawcę. Tylko wtedy można mieć pewność, że ekspert poświęci należytą uwagę analizie konkretnej nieruchomości. Jest to szczególnie istotne w przypadku wywłaszczenia nieruchomości o wysokim znaczeniu użytkowym lub gospodarczym — takich jak przedsiębiorstwa, gospodarstwa rolne czy lasy. W przypadku tego rodzaju mienia błędne lub zaniżone oszacowanie może prowadzić do poważnych strat finansowych, sięgających setek tysięcy, a nawet milionów złotych.