Kim jest i co robi rzeczoznawca majątkowy?

Wycena nieruchomości nie zawsze należy do prostych zadań. Nic więc dziwnego, że na rynku funkcjonują specjaliści, którzy posiadają w tym zakresie odpowiednie doświadczenie i wiedzę.

Mowa oczywiście o rzeczoznawcach majątkowych – tak naprawdę nie zajmują się oni jednak wyłącznie wyceną nieruchomości.

Rzeczoznawca majątkowy

Pomimo, iż rzeczoznawcy nie mają dedykowanej dla siebie ustawy w polskim systemie prawnym istnieje akt, który kształtuje ten zawód. Chodzi oczywiście o ustawę z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, w której odnajdziemy konkretne regulacje prawne dotyczące rzeczoznawców.

Zgodnie z treścią art. 174 UGN, rzeczoznawstwo majątkowe jest działalnością zawodową wykonywaną przez rzeczoznawców. Rzeczoznawcą majątkowym jest osoba fizyczna posiadająca uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, dokonuje on określania wartości nieruchomości, a także maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością.

Rzeczoznawca majątkowy może sporządzać opracowania i ekspertyzy, niestanowiące operatu szacunkowego, dotyczące:

• • rynku nieruchomości oraz doradztwa w zakresie tego rynku,
•  
  • efektywności inwestowania w nieruchomości i ich rozwoju,
•  
  • skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych,
•  
  • oznaczania przedmiotu odrębnej własności lokali,
•  
  • bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości,
•  
  • określania wartości nieruchomości na potrzeby indywidualnego inwestora,
•  
  • wyceny nieruchomości zaliczanych do inwestycji w rozumieniu przepisów o rachunkowości,
•  
  • wyceny nieruchomości jako środków trwałych jednostek w rozumieniu ustawy o rachunkowości.

Z dniem wpisu do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych dana osoba nabywa prawo wykonywania zawodu oraz używania tytułu zawodowego “rzeczoznawca majątkowy”. Pamiętajmy, że tytuł zawodowy “rzeczoznawca majątkowy” podlega ochronie prawnej.

Działalność rzeczoznawcy majątkowego

Prowadzenie działalności w zakresie szacowania nieruchomości na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej jest możliwe, w przypadku gdy czynności z zakresu szacowania nieruchomości będą wykonywane przez rzeczoznawców majątkowych. Rzeczoznawca majątkowy wykonuje zawód:

• • prowadząc we własnym imieniu działalność gospodarczą jednoosobowo lub w ramach spółki osobowej w zakresie szacowania nieruchomości, lub
•  
  • w ramach stosunku pracy lub umowy cywilnoprawnej u podmiotu prowadzącego działalność w zakresie szacowania nieruchomości.

Rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania swoich czynności zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości.

Rzeczoznawca jest zobowiązany do stałego doskonalenia kwalifikacji zawodowych oraz dokumentowania wypełniania tego obowiązku. Dokumentację potwierdzającą wypełnianie tego obowiązku rzeczoznawca majątkowy przechowuje przez okres 5 lat.

Informacje uzyskane przez rzeczoznawcę majątkowego w związku z wykonywaniem zawodu stanowią tajemnicę zawodową. W szczególności informacje uzyskane w toku wykonywania czynności zawodowych nie mogą być przekazywane osobom trzecim, chyba że odrębne przepisy stanowią inaczej (np. gdy niezbędne jest to dla postępowania sądowego).

Prawidłowa wycena dokonana przez rzeczoznawcę musi być poprzedzona zapoznaniem się przez biegłego ze stanem i cechami określonej rzeczy – dotyczy to także szacowania wartości jakiejkolwiek nieruchomości.

Opis stanu nieruchomości jest, zgodnie z §56 ust. 1 pkt 5 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego jednym z koniecznych elementów sporządzanego operatu, przy czym bez wątpienia do najistotniejszych cech budynku opisywanego przez rzeczoznawcę należy jego powierzchnia zabudowy.

Jeżeli dane w kartotece budynków i w projekcie budowy są rozbieżne, wymaga to osobistego sprawdzenia przez rzeczoznawcę powierzchni szacowanego budynku. Powyższe jest o tyle istotne, że gdyby się okazało, że w rzeczywistości powierzchnia zabudowy jest większa od wykazanej w projekcie budowlanym, to jest oczywiste, że uległyby zmianie: powierzchnia użytkowa, powierzchnia całkowita (ogólna) i kubatura.

W przypadku rozbieżności co do powierzchni szacowanej nieruchomości pomiary winny zostać przez rzeczoznawcę dokonane, ponieważ byłoby to dającym pewność dokonania właściwego opisu nieruchomości sposobem wykonania czynności zmierzających do należytego jej oszacowania.

Przedsiębiorca prowadzący działalność rzeczoznawcą podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem umowy, której jest stroną.

Jeżeli wykonuje ją przy pomocy rzeczoznawcy majątkowego związanego z tym przedsiębiorcą umową o pracę lub umową cywilnoprawną, podlega on również odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone działaniem tej osoby.

Kto może zostać rzeczoznawcą majątkowym?

Uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości nadaje się osobie fizycznej, która:

• • posiada pełną zdolność do czynności prawnych,
•  
  • nie była karana za przestępstwo przeciwko działalności instytucji państwowych oraz samorządu terytorialnego, za przestępstwo przeciwko wymiarowi sprawiedliwości, za przestępstwo przeciwko wiarygodności dokumentów, za przestępstwo przeciwko mieniu, za przestępstwo przeciwko obrotowi gospodarczemu, za przestępstwo przeciwko obrotowi pieniędzmi i papierami wartościowymi lub za przestępstwo skarbowe,
•  
  • posiada wyższe wykształcenie,
•  
  • ukończyła studia podyplomowe w zakresie wyceny nieruchomości,
•  
  • odbyła co najmniej 6-miesięczną praktykę zawodową w zakresie wyceny nieruchomości,
•  
  • przeszła z wynikiem pozytywnym postępowanie kwalifikacyjne, w tym złożyła egzamin dający uprawnienia w zakresie szacowania nieruchomości.