Jak wygląda wycena nieruchomości?

blog INLEGIS Kancelarie Prawne

Wywłaszczenie, dział spadku, licytacja komornicza lub wnioskowanie o kredyt hipoteczny – nieruchomości wyceniane są w wielu sytuacjach. Kto się tym zajmuje, z jakich metod korzysta i ile trwa sporządzenie operatu szacunkowego? Przeczytaj nasz artykuł i dowiedz się, jak wygląda wycena nieruchomości.

[spis]

Jakie są podstawy wyceny nieruchomości?

Najprostsza wycena mieszkania, domu lub działki – tzw. uproszczona – może być stosowana do celów wewnętrznych, np. przez banki. Dokonuje jej wykwalifikowany pracownik. Jako że określa wartość przybliżoną, obecnie jest rzadko stosowana. Używa się jej zwykle przy niskich kwotach kredytów lub dla nieruchomości z rynku pierwotnego (łatwych do oszacowania).

Do celów urzędowych konieczna jest natomiast opinia o wartości nieruchomości, która ma formę pisemnego operatu szacunkowego. Sporządza go rzeczoznawca majątkowy, który jednocześnie dokonuje wyceny (art. 156 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, dalej: ugn). Sporządzeniem operatu szacunkowego kończą się, m.in.:

  • wycena nieruchomości do zachowku,
  • wycena nieruchomości przy dziale spadku,
  • wycena nieruchomości do kredytu hipotecznego,
  • wycena nieruchomości przy darowiźnie,
  • wycena nieruchomości przy podziale majątku,
  • wycena nieruchomości do licytacji komorniczej,
  • wycena nieruchomości przy ustaleniu wysokości odszkodowania za wywłaszczenie.

Zasady wyceny nieruchomości przez rzeczoznawców reguluje Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, dalej: rozporządzenie.

Operat szacunkowy zachowuje ważność przez 12 miesięcy (art. 156 ust. 3 ugn). Jeżeli nie zmienią się kluczowe dla wyceny czynniki, to rzeczoznawca może go przedłużyć o kolejne 12 miesięcy, liczone od terminu zakończenia ważności operatu (art. 156 ust. 4 ugn).

Jakie są rodzaje wycen nieruchomości?

W zależności od typu nieruchomości, stosowane są inne rodzaje wycen nieruchomości. Zgodnie z art. 151 ugn wyróżnia się wyceny określające:

  • Wartość rynkową – możliwa jest do ustalenia dla nieruchomości będących przedmiotem obrotu rynkowego. Podstawą do obliczenia tej wartości jest analiza ofert handlowych.
  • Wartość odtworzeniową – odpowiada kosztom odtworzenia nieruchomości, dla których trudno znaleźć odpowiedniki rynkowe (np. fabryk, różnych obiektów specjalnego przeznaczenia). Opiera się na zsumowaniu wartości gruntów, ich elementów składowych oraz kosztów odtworzenia budynków z uwzględnieniem stopnia ich zużycia.
  • Wartość katastralną – stanowi wartość ustaloną w procesie powszechnej taksacji nieruchomości. W praktyce opiera się na wartości nieruchomości reprezentatywnych dla konkretnego typu na obszarze danej gminy. Wartość ta ma znaczenie głównie podczas wyliczania podatku od nieruchomości.

Na potrzeby banku, obliczana jest również tzw. wartość bankowo-hipoteczna. Odzwierciedla ona poziom ryzyka związanego z nieruchomością jako przedmiotem zabezpieczenia kredytów udzielanych przez bank hipoteczny (art. 1 ust. 2 pkt 4 Ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o listach zastawnych i bankach hipotecznych).

Jakie są metody wyceny nieruchomości?

Docelowy rodzaj wartości będzie determinował podejście, metodę oraz technikę wyceny. Dla określenia wartości rynkowej stosowane są następujące podejścia (art. 153 ugn):

  • Porównawcze – używa się tutaj: metodę porównywania parami nieruchomości o podobnych parametrach, metodę analizy statystycznej z zastosowanie metod stosowanych do analiz statystycznych (§ 4 ust. 5 rozporządzenia), a także metodę korygowania ceny średniej z uwzględnieniem przynajmniej kilkunastu podobnych nieruchomości (§ 4 ust. 4 rozporządzenia).
  • Dochodowe – opiera się na założeniu, że nabywca nieruchomości zapłaci cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki z niej uzyska. Podejście stosuje się przy wycenie nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód, np. budynków hotelowych (art. 153 ust. 2 ugn). Wyróżnia się tutaj metody: inwestycyjną i zysków (§ 7 rozporządzenia), a techniki: kapitalizacji prostej oraz dyskontowania strumieni pieniężnych (§ 8 rozporządzenia).
  • Mieszane – podejście stosowane, gdy trudno inaczej wyliczyć wartość. Używane m.in., jeśli na nieruchomości mają zostać przeprowadzone roboty budowlane podnoszące jej wartość (metoda pozostałościowa – § 15 rozporządzenia), jeżeli dotyczy niektórych działek rolnych lub leśnych (opiera się wtedy na wskaźnikach wartości gruntu – § 18 rozporządzenia) lub trzeba wyburzyć budynki, a uzyskany materiał budowalny będzie użyty do pokrycia kosztów pracy (metoda kosztów likwidacji – § 17 rozporządzenia).

Jeżeli nie można zastosować jedynie powyższych podejść rynkowych, to w przypadku obliczania wartości odtworzeniowej, należy zastosować również podejście kosztowe. Rzeczoznawca określa w nim wartość gruntu (na podstawie analizy rynkowej) oraz koszty odtworzenia innych części składowych z uwzględnieniem ich zużycia (art. 153 ust. 3 ugn). W przypadku kosztów odtworzenia zakłada się wzniesienie budynku o identycznej konstrukcji z uwzględnieniem oryginalnych materiałów i technologii (§ 22 ust. 1 rozporządzenia). Natomiast metoda kosztów zastąpienia opiera się na założeniu, że odtworzeniu podlega budynek o identycznej budowie i parametrach, powstający jednak w oparciu o współczesne materiały i technologie (§ 22 ust. 2 rozporządzenia).

Jakie czynniki wpływają na wycenę nieruchomości?

Na ostateczną wycenę nieruchomości wpływa bardzo wiele czynników. Dla przykładu kluczowe podczas metod porównawczych będą: 

  • rok powstania budynku,
  • stan i standard wykończenia,
  • dostęp do mediów,
  • lokalizacja,
  • dojazd do dróg,
  • odległość do przystanków komunikacji publicznej,
  • przeznaczenie według planów zagospodarowania.

Powyższe czynniki pozwolą na łatwiejsze dobranie porównywalnych, a dostępnych na rynku nieruchomości.

Podczas metody odtworzeniowej, oprócz wartości gruntu oraz budynków, istotne mogą być także inne części składowe. Zgodnie z definicją art. 46 i 48 Kodeksu cywilnego, do nieruchomości zaliczają się wszystkie elementy trwale zespolone z gruntem i budynkami. Wycenie mogą więc podlegać meble w zabudowie, rośliny rosnące w ziemi, a także mury ogrodzeniowe czy specjalistyczne instalacje (np. nawadniające).

Jak przebiega proces wyceny nieruchomości?

Wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego zaczyna się od podpisania z nim umowy. Następnie gromadzi on potrzebne do pracy materiały. Sięga po ogólnodostępne w przestrzeni publicznej informacje, m.in. ogłoszenia w sieci internetowej oraz prasie lokalnej. Korzysta również z ksiąg wieczystych, katastru nieruchomości, ewidencji sieci uzbrojenia terenu, numeracji porządkowej nieruchomości, rejestrów zabytków, tabel taksacyjnych, planów miejscowych, studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania, aktów notarialnych, umów, świadectw i różnych innych dokumentów (art. 155 ust. 1 ugn). Kluczowym elementem jest też wizja lokalna (art. 155 ust. 4 ugn).

Po zgromadzeniu potrzebnych informacji, rzeczoznawca przystępuje do ich analizy pod kątem celu, w jakim zamówiony został operat. Wybiera przy tym podejście, metodę i technikę wyceny. Zwieńczeniem całego procesu jest sporządzenie operatu szacunkowego. Zgodnie z § 56 rozporządzenia, rzeczoznawca umieszcza w nim:

  • określenie przedmiotu i zakresu wyceny,
  • określenie celu wyceny,
  • podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości,
  • ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości,
  • opis stanu nieruchomości,
  • wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości,
  • analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny,
  • wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania,
  • przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.

Przepisy nie regulują terminu, w jakim rzeczoznawca majątkowy powinien sporządzić operat szacunkowy (z reguły określa się to w umowie). Z praktyki wynika, że trwa to zwykle od kilku tygodni do kilku miesięcy. Sprawa wydłuża się w przypadku skomplikowanych wycen. Sporządzanie operatów szacunkowych dużych firm może bowiem trwać wiele miesięcy.

W zależności od sytuacji, strona może składać zarzuty do sporządzonego operatu szacunkowego. W każdym przypadku sprawę należy dobrze uargumentować. W przypadku wywłaszczeń, kwestii spadkowych czy związanych z naliczeniem opłaty adiacenckiej, przydatny może okazać się tzw. „kontroperat”. Jest to operat szacunkowy zamówiony przez stronę i przedstawiony jako dowód w danej sprawie. Koszty jego sporządzenia ponosi zlecający.

Wycena nieruchomości i operat szacunkowy – podsumowanie

Moc prawną mają wyceny przygotowane przez uprawnionych rzeczoznawców majątkowych, których efektem pracy jest sporządzony operat szacunkowy. Dokument stanowi podstawę do: wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania podczas wywłaszczeń gruntów, przeprowadzenia sądowego działu spadku domów, jest również niezbędny podczas licytacji komorniczych mieszkań oraz w wielu innych sytuacjach, które wymagają dokładnego określenia wartości nieruchomości.

Wycen na potrzeby wewnętrzne mogą również dokonywać wykwalifikowani pracownicy instytucji finansowych. Klienci spotkają się z tego typu wycenami, starając się o kredyt hipoteczny. Wycena nieruchomości przez bank trwa wówczas zwykle krócej niż standardowo, ponieważ jest przybliżona.

FAQ

Ile kosztuje wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę?

Na koszt wyceny mają wpływ: indywidualny cennik danego rzeczoznawcy oraz rodzaj nieruchomości. Koszt wyniesie od kilkuset zł w przypadku działek niezabudowanych i lokali mieszkalnych. Około 1-2 tys. zł trzeba zapłacić za wycenę domu jednorodzinnego, a kilka tys. zł, gdy dotyczy ona dużego gospodarstwa lub budynków biurowych. Skomplikowane wyceny spółek i ich mienia mogą jednak kosztować nawet kilkanaście i więcej tys. zł.

Jak długo trwa wycena nieruchomości?

Rzeczoznawca majątkowy na sporządzenie operatu szacunkowego domu lub mieszkania potrzebuje średnio od kilku tygodni do nawet kilku miesięcy. Skomplikowane wyceny dużych firm mogą potrwać jednak o wiele dłużej.

Kto może oszacować wartość nieruchomości?

Osobą uprawnioną do sporządzenia operatu szacunkowego jest rzeczoznawca majątkowy. Uproszczona wycena nieruchomości do kredytu może też zostać przygotowana przez wykwalifikowanego pracownika banku.

Jak wygląda wizyta rzeczoznawcy?

Rzeczoznawca dokonuje oględzin nieruchomości oraz jej bezpośredniego otoczenia, zwracając uwagę m.in. na dostęp do drogi, mediów czy komunikacji publicznej. Spisuje dokumentację oraz wykonuje zdjęcia.

Jak samemu oszacować wartość nieruchomości?

W oszacowaniu wartości nieruchomości może pomóc wycena nieruchomości online. Kalkulator wskaże jednak wartość mieszkania w przybliżeniu, a uzyskany wynik nie będzie miał żadnych mocy prawnych.

Jak oszacować wartość nieruchomości do spadku?

Należy skorzystać z usług osoby posiadającej uprawnienia zawodowe rzeczoznawcy majątkowego. Wyceni ona nieruchomość, sporządzając operat szacunkowy.

Jak wycenić wartość starego domu?

Wycena starszych nieruchomości sprawia często problemy. Rzeczoznawca, stosując metodę porównawczą, weźmie pod uwagę przede wszystkim rok budowy, stan techniczny, metraż, a także lokalizację oraz porówna nieruchomość do podobnych na rynku. Jeżeli sprawa dotyczy domów zabytkowych, zastosowane mogą być dodatkowo metody uwzględniające możliwy wzrost wartości w czasie i ewentualne przyszłe zyski (np. przeznaczenie na cele hotelowe).

Podstawy prawne:

  • Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
  • Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
  • Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
  • Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. o listach zastawnych i bankach hipotecznych