Cechy nieruchomości podobnych – co wpływa na wartość nieruchomości?

Często stosowanym podejściem wyceny nieruchomości jest tzw. podejście porównawcze. W jaki sposób dobierane są przez rzeczoznawców nieruchomości podobne do porównania? W dzisiejszym artykule wyjaśniamy, które cechy mają kluczowy wpływ na kształtowanie się wartości nieruchomości.

Jednym z podejść wyceny stosowanych przez rzeczoznawców majątkowych jest tzw. podejście porównawcze (przeczytaj więcej o podejściach wyceny: Jak prawidłowo wycenić wartość mienia – wywłaszczenie nieruchomości). Sprawdza się ono zwłaszcza podczas szacowania wartości nieruchomości będących częstym przedmiotem obrotu, tj. gruntowych oraz lokali mieszkalnych.

Zgodnie z art. 153 ust. 1 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: ugn), podejście porównawcze polega na ustaleniu wartości nieruchomości, przyjmując, że odpowiada ona cenom uzyskanym za podobne nieruchomości, które były przedmiotem transakcji na rynku. Ceny te są następnie korygowane, uwzględniając różnice między cechami nieruchomości porównywalnych a nieruchomością wycenianą. Są one także modyfikowane w zależności od zmian cen wynikających z upływu czasu. Podejście to jest stosowane, jeśli dostępne są informacje o cenach oraz cechach nieruchomości o zbliżonych parametrach.

Cechy nieruchomości podobnych – kluczowy element wyceny

Nieruchomości podobne to te, które wykazują podobieństwo do wycenianej nieruchomości pod względem położenia, stanu prawnego, przeznaczenia, sposobu korzystania oraz innych cech wpływających na jej wartość (art. 4 pkt 16 ugn).

Dobrze wiedzieć, w jaki sposób cechy wpływają na wartość nieruchomości. Takie informacje mogą przydać się m.in. podczas analizy operatu szacunkowego (pisemnej opinii na temat wartości nieruchomości) sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego w związku z wywłaszczeniem, działem spadku, podziałem majątku itp. 

Katalog cech jest otwarty, ale można wyróżnić kilka kluczowych.

Położenie nieruchomości

Położenie nieruchomości jest cechą, która zawsze musi zostać uwzględniona i opisana w wycenie. Jest ona bowiem cechą najsilniej – i w bardzo różnorodny sposób – wpływającą na wartość mienia (przeczytaj więcej na ten temat w artykule: Wpływ lokalizacji na wysokość odszkodowania za wywłaszczenie). Jak wynika z przywołanego przepisu Ustawy o gospodarce nieruchomościami, dobór nieruchomości podobnych w oderwaniu od tej cechy, jest nieprawidłowy.

Do porównywania, jeżeli to możliwe, powinno się brać nieruchomości położone w podobnej lokalizacji, czyli na rynku lokalnym. Jednocześnie jak zaznaczono w § 3 pkt 6 Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (dalej: rozporządzenie), obszar rynku nieruchomości będący przedmiotem analizy powinien uwzględniać podobieństwo w zakresie uwarunkowań społeczno-gospodarczych, które wpływają na kształtowanie się cen. Nie jest konieczne, aby granice tego obszaru pokrywały się z podziałem administracyjnym.

Niektóre rodzaje nieruchomości, np. zabytkowe dworki, bywają przedmiotem obrotu, ale zwykle trudno jest znaleźć nieruchomości podobne na rynku lokalnym. Wówczas doboru nieruchomości podobnych można dokonać na rynku regionalnym lub krajowym (§ 3 pkt 3 rozporządzenia). 

W pewnych przypadkach dopuszczalne jest przy tym rozszerzenie rynku nieruchomości nawet o rynek zagraniczny (§ 3 ust. 4 rozporządzenia). Wycena wymaga wówczas od rzeczoznawcy skomplikowanych wyliczeń korygujących, a także solidnej argumentacji.

Położenie nieruchomości jest bardzo pojemnym pojęciem. Podczas wyceny rzeczoznawca obligatoryjnie rozpatruje tę cechę w rozumieniu rynku nieruchomości. W razie potrzeby bierze też pod uwagę cechy szczególne położenia (w skali mikro), np. kondygnację budynku, odległość od ulicy, obiektów użyteczności publicznej itp.

Stan prawny nieruchomości

Inna może być wartość tej samej nieruchomości w zależności od tego, czy stanie się ona przedmiotem prawa własności, prawa użytkowania wieczystego czy spółdzielczego własnościowe prawa do lokalu. Zazwyczaj obciążenie nieruchomości różnego rodzaju służebnościami (np. prawem dożywocia) również nie pozostanie obojętne na jej wartość.

Do puli nieruchomości podobnych powinny być brane w pierwszej kolejności nieruchomości o takim samym stanie prawnym. Jeżeli jest to niemożliwe, rzeczoznawca może dobrać nieruchomości podobne o odmiennym stanie prawnym, a następnie w zależności od sytuacji dokonać stosownej korekty, np. określając wzajemną relację pomiędzy cenami nieruchomości o różnym stanie prawnym (por. § 30 ust. 3 rozporządzenia).

Przeznaczenie nieruchomości

Kolejną cechą silnie wpływającą na wartość nieruchomości jest jej przeznaczenie. Zgodnie z aktualnymi przepisami, przeznaczenie ustala się w oparciu o zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP), a w przypadku jego braku na podstawie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (WZ). Jeżeli nie ma MPZP i decyzji WZ, to uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości lub ustalenia planu ogólnego gminy (art. 154 ust. 1-3 ugn).

Dlaczego przeznaczenie jest ważne? Wartość nieruchomości zależy w dużej mierze od tego, jakie ewentualne zyski może ona przynieść. Działka inwestycyjna (np. przeznaczona pod zabudowę wielorodzinną) będzie zatem wyceniana wyżej od sąsiedniej działki o takiej samej powierzchni, ale przeznaczonej wyłącznie pod uprawy rolne.

Sposób korzystania z nieruchomości

Jeżeli nawet w MPZP grunty mają takie samo przeznaczenie, np. rolne, to dla wyceny nadal istotne jest, czy obecnie są to nieużytki, pola orne, łąki, sady itp. Jak na przykładzie użytkowania wieczystego wyjaśniono w Wyroku Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 29 czerwca 2007 r. sygn. akt I CSK 133/07: przeznaczenie nieruchomości odpowiada celowi, jakiemu ma służyć nieruchomość. Natomiast sposób korzystania z nieruchomości oznacza konkretną formę, metodę lub tryb wykonania umowy.

Może zdarzyć się, że faktyczny sposób korzystania z nieruchomości znacznie odbiega od przeznaczenia nieruchomości. Bywa bowiem, że na gruntach przeznaczonych w MPZP na cele rolne prowadzona jest na podstawie pozwoleń wydanych przed uchwaleniem planu np. działalność handlowa lub usługowa. Nie ma przepisów szczegółowych regulujących takie sytuacje, co sprawia, że określenie faktycznego sposobu korzystania z nieruchomości bywa problematyczne (przeczytaj więcej na ten temat w: Jak ustala się przeznaczenie nieruchomości na potrzeby jej wyceny).

Stan techniczny nieruchomości

Cechą niewymienioną w Ustawie o gospodarce nieruchomościami, ale silnie wpływającą na wartość nieruchomości jest jej stan techniczny. Co do zasady, ocena stopnia zużycia nieruchomości jest samodzielnym zadaniem rzeczoznawcy, który nie jest związany przepisami dotyczącymi amortyzacji budynków ani wzorami matematycznymi przedstawianymi w publikacjach (pkt 2 Standardu III.4 Polskiej Federacji Rzeczoznawców Majątkowych w Polsce: Zasady ustalania zużycia).

Trzeba jednocześnie zaznaczyć, że rzeczoznawcy majątkowi nie mają zakazu korzystania ze specjalistycznej literatury skierowanej do rzeczoznawców budowlanych. W źródłach tych można znaleźć klasyfikacje stanu technicznego i kryteria oceny elementów budynku. Jest to o tyle istotne, że stosując uznaną metodologię, rzeczoznawcy mogą w sposób dokładny i obiektywny ocenić stan techniczny danego budynku.

Wiek nieruchomości

Wiek budynku wpływa na wysokość nakładów koniecznych na dalsze jego utrzymanie w dobrym stanie technicznym. Dotyczy to wszystkich budynków, ale szczególnie duże znaczenie ma w przypadku zabytków. Remonty takich budynków muszą bowiem być wykonywane zgodnie z pewnymi standardami, np. z wykorzystaniem określonych materiałów (drewna, naturalnego kamienia, cegły itp.) lub z zastosowaniem szczególnych technologii. Wszystko to przekłada się na wartość nieruchomości.

Jak podkreślono w Wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 grudnia 2017 r. sygn. akt II FSK 3217/15, data budowy budynku wielomieszkaniowego niewątpliwie pozostaje w związku z wartością znajdujących się w nim lokali, a zatem operatu szacunkowego, nieuwzględniającego takich informacji, nie można uznać za sporządzony w sposób rzetelny i wyczerpujący. 

Powierzchnia nieruchomości

Powierzchnia to kluczowa cecha każdej nieruchomości – gruntowej, budynkowej lub lokalowej. W dużej mierze decyduje o jej przeznaczeniu, możliwościach użytkowych, a nawet obowiązkach jej właściciela (np. zobowiązaniach podatkowych). Wielkość nieruchomości może mieć zróżnicowany wpływ na jej wartość, np. w tej samej lokalizacji niewielkie mieszkanie (o mniejszej wartości transakcyjnej) może mieć wyższą wartość metra kwadratowego powierzchni w porównaniu do mieszkania bardzo dużego (o większej wartości transakcyjnej). Istotny będzie bowiem popyt – mniejsze mieszkania kupowane są zwykle częściej, dlatego w przeliczeniu na jednostkę powierzchni są droższe.

Czy do porównania powinno się brać jedynie nieruchomości o takiej samej powierzchni? Orzecznictwo jest co do zasady zgodne, że nie ma takiego wymogu. Jak wyraźnie wskazano w Wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 grudnia 2019 r. sygn. akt I OSK 3372/18, katalog cech nieruchomości podobnej zawarty w art. 4 pkt 16 ugn nie ma charakteru zamkniętego, jednak nie można z niego wyprowadzać wniosku, że nieruchomość podobna musi być nieruchomością identyczną co do powierzchni z nieruchomością wycenianą.

Naczelny Sąd Administracyjny w Wyroku z dnia 20 listopada 2019 r. sygn. akt II OSK 2930/18 podkreślił, że gdy w procesie wyceny okaże się, że powierzchnia ma wpływ na cenę i biegły wykaże zależność, która pozwala ustalić jak ta cecha i jej zróżnicowanie wpływa na cenę, to nieruchomości o różnych powierzchniach są porównywalne, a więc podobne.

Cena nieruchomości

Cena transakcyjna nieruchomości także należy do jej cech. Czy jednak może być ona kryterium przy doborze nieruchomości podobnych? Taki sposób postępowania wydaje się błędny, ponieważ stanowi odwrócenie metodologii. Rzeczoznawca powinien ustalić wartość majątku na podstawie różnych cen transakcyjnych nieruchomości podobnych, a nie dobierać nieruchomości podobne na podstawie zbieżności ich cen. 

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w Wyroku z dnia 13 października 2017 r. sygn. akt IV SA/Wa 1673/17, wskazał, że ceny danej nieruchomości nie można uznać za czynnik decydujący o jej podobieństwie do innych nieruchomości. Sąd jednoznacznie podkreślił, że uwzględnienie w wycenie nieruchomości pod względem ich podobieństwa cenowego, uznawane jest za zasadniczy błąd metodologiczny.

Cechy nieruchomości podobnej – podsumowanie

Cechy nieruchomości są kluczowe podczas doboru nieruchomości podobnych w podejściu porównawczym. Położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania, stan techniczny, wiek czy powierzchnia decydują o trafności porównania i o efekcie wyceny. Generalnie prawie każda cecha odnosząca się do sfery fizycznej lub prawnej danej nieruchomości może być tzw. czynnikiem cenotwórczym. Rozpoznanie tych cech i ustalenie ich znaczenia jest niezbędne dla dokładnej oceny wartości majątku. 

Jeśli masz jakiekolwiek wątpliwości związane z doborem nieruchomości podobnych podczas wyceny Twojego mienia (np. na potrzeby ustalenia odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości) , warto skorzystać z pomocy prawnika doświadczonego w prawie nieruchomości. Specjalista zapewni profesjonalne wsparcie i doradztwo.

Źródła:

• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami

• Wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 29 czerwca 2007 r. sygn. akt I CSK 133/07

• Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 13 października 2017 r. sygn. akt IV SA/Wa

• Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 grudnia 2017 r. sygn. akt II FSK 3217/15

• Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie – V Wydział Cywilny z dnia 25 kwietnia 2019 r. sygn. akt V ACa 356/18

• Standard III.4 Polskiej Federacji Rzeczoznawców Majątkowych w Polsce: Zasady ustalania zużycia

• Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 grudnia 2019 r. sygn. akt I OSK 3372/18,

• Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 20 listopada 2019 r. sygn. akt II OSK 2930/18

• Folia Iuridica Universitatis Wratislaviensis 2023 vol. 12 (1), 174–184, Cechy nieruchomości podobnej – najważniejsze uwagi na tle orzecznictwa, Michał Kiedrzynek