Jak ustala się przeznaczenie nieruchomości na potrzeby jej wyceny

Aby wycena nieruchomości była przeprowadzona rzetelnie i zgodnie ze sztuką, niezbędne jest m.in. określenie jej przeznaczenia. Niedawna nowelizacja Ustawy o gospodarce nieruchomościami zmienia nieco metodologię pracy rzeczoznawców majątkowych w tym zakresie. Przeczytaj dzisiejszy artykuł i dowiedz się, jak powinno być ustalane przeznaczenie mienia.

Kluczowym elementem wielu postępowań sądowo-administracyjnych jest wycena nieruchomości, której dokonuje uprawniony rzeczoznawca majątkowy. Sporządza on w tym celu operat szacunkowy, określając wartość mienia. Dokument stanowi następnie podstawę dla odpowiedniego organu, który ustala np.:

• • wysokość odszkodowania za wywłaszczenie,
•  
  • wysokość odszkodowania za tzw. szkodę planistyczną,
•  
  • wysokość opłaty adiacenckiej,
•  
  • wysokość opłaty planistycznej,
•  
  • wysokość opłaty za użytkowanie wieczyste,
•  
  • wysokość należnego zachowku.

Trzeba przy tym zaznaczyć, że specjaliści podczas dokonywanych wycen posługują się specjalistyczną metodologią, która wymaga uwzględnienia przez nich szeregu czynników wpływających na wartość nieruchomości.

Przeznaczenie nieruchomości – dlaczego jest ważne?

Czynnością niezbędną podczas wyceny nieruchomości jest ustalenie jej przeznaczenia. Wynika to bezpośrednio z zapisów art. 154 ust. 1 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: ugn). Legislator określił, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Co jednak, jeżeli nieruchomość nie została objęta zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego? Przez lata rzeczoznawców obowiązywała zasada, że w przypadku braku planu przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (decyzja WZ).

W przypadku braku studium lub decyzji WZ specjalista powinien natomiast uwzględniać faktyczny sposób użytkowania nieruchomości (art. 154 ust. 2-3 ugn).

Jak ustala się przeznaczenie nieruchomości – zmiany w przepisach

Powyższe wytyczne zostały zmienione za sprawą nowelizacji Ustawy o gospodarce nieruchomościami, która weszła w życie 24 września 2023 r. Zgodnie z nowymi przepisami w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Natomiast w razie braku planu miejscowego oraz decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości lub ustalenia planu ogólnego gminy (art. 154 ust. 2-3 ugn).

Plany ogólne gminy to akty prawa miejscowego wprowadzone za sprawą niedawnej reformy systemu planowania przestrzennego, które docelowo do końca grudnia 2025 r. mają zastąpić studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy (wszystkie studium utracą wówczas swoją moc).

Na tę chwilę żadna gmina nie uchwaliła jeszcze planu ogólnego, a zgodnie z art. 64 ust. 2 Ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw: do dnia wejścia w życie planu ogólnego gminy w danej gminie przez plan ogólny gminy należy rozumieć studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy (z wyjątkiem spraw uchwalania planów ogólnych gminy). Dlatego do momentu uchwalenia planu ogólnego rzeczoznawców powinny obowiązywać zapisy studium.

O ile ustalenie przeznaczenia nieruchomości na podstawie dokumentów planistycznych będzie czynnością formalną, o tyle w razie ich braku może wzbudzać różne wątpliwości. Trzeba bowiem zaznaczyć, że dla jednej nieruchomości może być wydanych wiele decyzji WZ (nie ma ograniczeń ilościowych).

Legislator nie uregulował tej kwestii, co sprawia, że rzeczoznawca w takiej sytuacji może de facto działać uznaniowo. Co do zasady sądy stoją jednak na stanowisku, że właściwym rozwiązaniem jest wybór decyzji WZ korzystniejszej z punktu widzenia właściciela nieruchomości (np. ustalającej warunki zabudowy dla domu, a nie garażu).

Jak ustala się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości?

Należy podkreślić, że ustalenie przeznaczenia nieruchomości w oparciu o „faktyczny sposób użytkowania” będzie w wielu sytuacjach problematyczne. Nie istnieją bowiem przepisy szczegółowe regulujące tę kwestię.

Jak wskazano w Wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 20 kwietnia 2023 r. sygn. akt II SA/Sz 1026/22, pojęcie faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości nie jest zdefiniowane w Ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, stąd przyjąć należy za utrwaloną już linią orzeczniczą sądów administracyjnych, w tym Naczelnego Sądu Administracyjnego, że faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości należy ustalić na podstawie danych zawartych w ewidencji gruntów i budynków, przy czym należy przez to rozumieć wyłącznie stan rzeczywisty nieruchomości przed uchwaleniem planu, a nie potencjalne możliwości jej zagospodarowania bądź wykorzystywania.

Sprawę komplikuje fakt, że faktyczny sposób użytkowania danej nieruchomości może znacząco odbiegać od wykorzystania wynikającego z wypisu z ewidencji. W piśmiennictwie zwracano uwagę, że w takiej sytuacji rzeczoznawcy nie powinni bazować tylko na tym dokumencie (por. Interpretacja prawna dotycząca faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości, Magdalena Laskowska).

Dlatego też, idąc za treścią art. 75 § 1 Ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego: jako dowód należy dopuścić wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem. W szczególności dowodem mogą być dokumenty, zeznania świadków, opinie biegłych oraz oględziny.

Obowiązek dokonania oględzin przez rzeczoznawcę majątkowego wynika wprost z przepisów. Zgodnie z § 3 ust. 1 Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości, określanie wartości nieruchomości poprzedza się jej oględzinami. Ograniczony zakres oględzin lub odstąpienie od ich dokonania dopuszczalne jest jedynie w szczególnych przypadkach i wymaga uzasadnienia w operacie szacunkowym.

Ustalanie przeznaczenia nieruchomości – podsumowanie

Ustalenie przeznaczenia nieruchomości ma wpływ na dokładność przeprowadzonej wyceny, a wszelkiego rodzaju błędy w tym zakresie mogą być dla właścicieli nieruchomości brzemienne w skutkach. Dlatego będąc stroną postępowania, w którym oszacowuje się wartość mienia, należy zwrócić szczególną uwagę na ten element wyceny.

Dla przykładu – określenie zaniżonej wartości nieruchomości wpłynie na otrzymanie mniejszego niż należne odszkodowania za wywłaszczenie, natomiast zawyżona wartość przełoży się na nałożenie nadmiernie wysokiej opłaty adiacenckiej.

W przypadku wątpliwości co do zastosowania w procesie szacowania nieruchomości właściwej metodologii, warto zasięgnąć porady prawnej, ponieważ istnieją skuteczne sposoby dochodzenia roszczeń i zakwestionowania tzw. wadliwych operatów szacunkowych.

Źródła

• Ustawa z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw
• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
• Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
• Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
  Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości
• Interpretacja prawna dotycząca faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości, Magdalena Laskowska, Serwis Budowlany w ABC Wolters Kluwier Polska
• Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 20 kwietnia 2023 r. sygn. akt II SA/Sz 1026/22