Nieruchomość władnąca i nieruchomość obciążona – co to znaczy

Nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości tzw. służebnością gruntową. Wyjaśniamy, na czym dokładnie polega to ograniczone prawo rzeczowe i w jakich sytuacjach można zażądać jego zniesienia.

Służebność – obok użytkowania, zastawu, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz hipoteki – należy do grupy tzw. ograniczonych praw rzeczowych (art. 244 § 1 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, dalej: kc).

Zgodnie z art. 285 § 1 kc, nieruchomość może zostać obciążona na rzecz właściciela innej nieruchomości – tzw. nieruchomości władnącej. Na skutek ustanowienia służebności właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej.

Jednocześnie właściciel nieruchomości obciążonej traci prawo do pełnego dysponowania swoją własnością, tj. nie może dokonywać działań mogących ograniczyć korzystanie z nieruchomości przez właściciela nieruchomości władnącej.

Kiedy dochodzi do obciążenia nieruchomości?

Typową sytuacją, w jakiej dochodzi do ustanowienia służebności gruntowej, jest brak odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub należących do danej nieruchomości budynków gospodarskich. Wówczas właściciel nieruchomości może żądać od właścicieli sąsiednich gruntów ustanowienia za wynagrodzeniem tzw. drogi koniecznej (art. 145 § 1 kc). Służebność taka może zostać ustanowiona w drodze umownej.

Legislator zaznaczył jednocześnie, że wyznaczenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy oraz musi nastąpić z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między zainteresowanymi nie dojdzie do porozumienia, przeprowadzenie takiej drogi może zostać zarządzone przez sąd (art. 145 § 2-3 kc).

Nabycie służebności innych niż drogowe na drodze sądowej

Służebności mogą dotyczyć również innych sytuacji niż ustanowienie drogi koniecznej, np. przechodu przez daną działkę, parkowania samochodu, przeprowadzenia wodociągu czy nawet czerpania wody. Z braku uregulowań przez Kodeks cywilny w sprawach o ustanowienie tego typu służebności w drodze sądowej – analogicznie do ustanowienia drogi koniecznej – zapadały często sprzeczne ze sobą orzeczenia.

W efekcie problemem zajął się Sąd Najwyższy. Dopuścił on w wyjątkowych sytuacjach zastosowanie przepisów odnoszących się do drogi koniecznej przez analogię także do innego rodzaju służebności (Postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 25 lutego 2016 r. sygn. akt III CSK 108/15).

Jak wskazano w innym orzeczeniu, celem ustanowienia służebności jest zapewnienie dostępu do niej w sposób trwały, niezależny od woli osób trzecich (Postanowienie Sądu Okręgowego w Bielsku-Białej z dnia 3 listopada 2015 r. sygn. akt II Ca 472/15). Jednocześnie zgodnie z treścią art. 287 kc, zakres służebności gruntowej i sposób jej wykonywania powinno się oznaczać w braku innych danych, według zasad współżycia społecznego przy uwzględnieniu zwyczajów miejscowych.

Nabycie służebności przez zasiedzenie

Legislator dopuścił nabycie służebności gruntowej przez zasiedzenie. Warunkiem w takim przypadku jest korzystanie z trwałego i widocznego urządzenia (art. 292 kc), przy czym nie oznacza to wyłącznie urządzenia naziemnego.

W judykaturze przyjęto, iż urządzenie widoczne to urządzenie postrzegalne dla każdego przeciętnego uczestnika obrotu. W konsekwencji podziemne urządzenia przesyłowe również spełniają przesłankę widoczności, jeżeli z innych łatwo dostępnych danych wynika niewątpliwie, że istnieją (Postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 15 kwietnia 2016 r. sygn. akt I CSK 226/15).

Zasiedzenie służebności ma miejsce na warunkach ogólnych, czyli po upływie 20 lat w przypadku dobrej wiary, a po upływie 30 lat – w przypadku złej wiary (art. 172 § 1-2 kc).

Nieruchomość władnąca a służebność przesyłu

Specyficzną formą służebności jest tzw. służebność przesyłu. Nieruchomością władnącą będzie w tym przypadku nieruchomość wchodząca w skład przedsiębiorstwa przesyłowego. W przeszłości rodziło to często problemy wynikające z trudności określenia, o którą konkretnie nieruchomość chodzi.

Obecnie dominujące orzecznictwo stoi na stanowisku, że np. stwierdzenie zasiedzenia służebności gruntowej wskazanego typu nie wymaga wyraźnego wskazania i oznaczenia w postanowieniu nieruchomości władnącej.

Wystarczające jest wykazanie funkcjonalnego związku z urządzeniami wchodzącymi w skład tej samej sieci, posadowionymi na innej nieruchomości bez względu na jej umiejscowienie względem nieruchomości obciążonej (Postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 6 lutego 2013 r. sygn. akt V CSK 129/12). Podobnie jak w przypadku innych form służebności gruntowych zmiana właściciela przedsiębiorstwa nie wpływa na treść ustanowionego prawa.

Służebność przesyłu może zostać ustanowiona w drodze decyzji administracyjnej. Zgodnie z art. 124 ust. 1 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: ugn), starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, może ograniczyć, w drodze decyzji, sposób korzystania z nieruchomości przez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości:

• • ciągów drenażowych,
•  
  • przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej,
•  
  • urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji,
•  
  • innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń.

Trzeba też podkreślić, że służebność przesyłu jest służebnością czynną. W praktyce oznacza to upoważnienie do wejścia przez przedsiębiorcę na obciążony grunt, zajęcia go na czas budowy urządzeń, ich trwałego osadzenia na nim, a następnie upoważnienie do wchodzenia na grunt w celu podejmowania czynności niezbędnych do utrzymania, konserwacji, remontu, modernizacji, dozoru oraz usunięcia awarii (Postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 5 grudnia 2019 r. sygn. akt III CZP 20/19).

Postępowanie administracyjne ma miejsce, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie wyraża zgody na zakładanie wymienionych instalacji. Ograniczenie praw następuje zgodnie z planem miejscowym, a w przypadku braku planu, zgodnie z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Takiej decyzji można też nadać rygor natychmiastowej wykonalności, co oznacza, że nieruchomość zostaje zajęta niezwłocznie (art. 124 ust. 1a ugn).

Fakt, że nieruchomość władnąca wchodzi – jako jeden ze składników – w skład przedsiębiorstwa energetycznego sama przez się nie wyklucza też możliwości zrealizowania służebności przez strony w umowie (Uchwała Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 17 stycznia 2003 r. sygn. akt III CZP 79/02).

Jeżeli właściciel nieruchomości nie chce się zgodzić na przeprowadzenie przez grunty ww. instalacji i zawrzeć umowy, to ustanowienia służebności przesyłu można dochodzić też w drodze powództwa cywilnego za wynagrodzeniem, co umożliwiają zapisy art. 305(1)-(4) kc. W praktyce nie jest to jednak często wykorzystywana droga postępowania.

Kiedy nieruchomość obciążona może zostać zwolniona od służebności?

Nieruchomość zostaje zwolniona od obciążenia służebnościami, jeżeli prawo to nie było wykonywane przez minimum 10 lat, ponieważ wówczas samoistnie wygasa (art. 293 § 1 kc). W przypadku służebności przesyłu, wygasa ona najpóźniej wraz z zakończeniem likwidacji przedsiębiorstwa (art. 305(3) § 1 kc), a po wygaśnięciu służebności przesyłu na przedsiębiorcy ciąży obowiązek usunięcia urządzeń utrudniających korzystanie z nieruchomości. Jeżeli powodowałoby to nadmierne trudności lub koszty, przedsiębiorca jest obowiązany do naprawienia wynikłej stąd szkody (art. 305(3) § 1 kc).

Służebność gruntowa może również wygasnąć na skutek zrzeczenia się tego prawa (art. 246 § 1 kc).

Jeżeli służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności bez wynagrodzenia (art. 295 kc). Jeżeli natomiast ustanowiona służebność dla właściciela nieruchomości obciążonej stała się szczególnie uciążliwa, a w wyniku zmiany stosunków nie jest już konieczna dla prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej, to właściciel nieruchomości obciążonej może zażądać zniesienia jej za wynagrodzeniem (art. 294 kc).

Podział nieruchomości obciążonej lub władnącej

W przypadku podziału nieruchomości władnącej służebność utrzymuje się w mocy na rzecz każdej z części utworzonych przez podział. W sytuacji, gdy służebność zwiększa jednak użyteczność tylko jednej lub kilku z nich, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zwolnienia jej od służebności względem części pozostałych (art. 290 § 1 kc).

Analogicznie – w razie podziału nieruchomości obciążonej służebność utrzymuje się w mocy na częściach utworzonych przez podział. Wykonywanie służebności może jednocześnie ograniczać się do jednej lub kilku z tych części, w takim przypadku właściciele pozostałych mogą żądać zwolnienia ich od służebności (art. 290 § 2 kc).

Jeżeli wskutek podziału nieruchomości wykonywanie służebności wymaga zmiany, a strony nie mogą dojść do porozumienia, to sprawę tę rozstrzyga sąd (art. 290 § 3 kc).

Nieruchomość władnąca i obciążona a wpisy do księgi wieczystej

Służebności wpisywane są do ksiąg wieczystych na podstawie potwierdzonych notarialnie oświadczeń – w przypadku nieruchomości obciążonej do Działu III „Prawa, roszczenia i ograniczenia”, natomiast w przypadku nieruchomości władnącej – do Działu I-Sp „Spis praw związanych z własnością”. Nie ma przy tym znaczenia, kto jest imiennym właścicielem nieruchomości (ich zbycie nie wpływa na treść prawa).

Trzeba przy tym zaznaczyć, że niewpisanie do księgi wieczystej służebności drogi koniecznej, przesyłu lub ustanowionej na podstawie decyzji administracyjnej nie oznacza, że tracą one moc. W wymienionych przypadkach nie obowiązuje bowiem tzw. rękojmia wiary księgi wieczystej (art. 7 Ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece).

Nieruchomość władnąca i nieruchomość obciążona – podsumowanie

Służebność gruntowa polega na obciążeniu jednej nieruchomości na rzecz drugiej. Właściciel nieruchomości władnącej nabywa ograniczone prawo rzeczowe, czyli w oznaczonym zakresie ma możliwość korzystania z cudzej nieruchomości.

Jednocześnie właściciela nieruchomości obciążonej dotykają pewne ograniczenia. W przypadku służebności polegającej na ustanowieniu drogi koniecznej nie można na obciążonym fragmencie dokonywać czynności, które mogłyby utrudnić przejazd, czyli np. sadzić drzew, stawiać budynków.

Ustanowienie służebności może odbyć się umownie, w drodze sądowej (na podstawie orzeczenia lub ugody), administracyjnej lub poprzez zasiedzenie. Zwykle odbywa się ono za wynagrodzeniem (ale nie musi) lub – w przypadku drogi administracyjnej – za odszkodowaniem. Jeśli strony nie dojdą do porozumienia odnośnie wysokości należnej kwoty, organ ustala ją na podstawie wyceny sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego.

Źródła:

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny
• Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece
• Postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 25 lutego 2016 r. sygn. akt III CSK 108/15
• Postanowienie Sądu Okręgowego w Bielsku-Białej z dnia 3 listopada 2015 r. sygn. akt II Ca 472/15
• Uchwała Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 17 stycznia 2003 r. sygn. akt III CZP 79/02
• Postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 6 lutego 2013 r. sygn. akt V CSK 129/12
• Postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 5 grudnia 2019 r. sygn. akt III CZP 20/19
• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami