Służebność przesyłu

Przedsiębiorca może w niektórych przypadkach wybudować na cudzej nieruchomości instalacje niezbędne do prowadzenia biznesu. Czym jest służebność przesyłu, jak się ją ustanawia oraz co przysługuje w zamian właścicielowi obciążonej działki?

Służebność przesyłu należy do tzw. ograniczonych praw rzeczowych. Nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia wchodzące w skład przedsiębiorstwa. Obciążenie to polega na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem wymienionych urządzeń przesyłowych.

Decyzja administracyjna a ustanowienie służebności przesyłu

Zgodnie z zapisem art. 124 ust. 1 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: ugn), starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, może ograniczyć, w drodze decyzji, sposób korzystania z nieruchomości przez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości:

• ciągów drenażowych,
• przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej,
• urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji,
• innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z ww. przewodów i urządzeń.

Ograniczenie powinno zostać poprzedzone rokowaniami (art. 124 ust. 3 ugn) i następuje na wniosek przedsiębiorstwa, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie wyraża zgody na prace instalacyjne. Starosta wydaje stosowną decyzję na podstawie planu miejscowego lub decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego (art. 124 ust. 1 ugn). Decyzja może mieć nadany rygor natychmiastowej wykonalności (art. 124 ust. 1a), co oznacza, że nieruchomość można zająć natychmiast.

Osobnym zagadnieniem jest kwestia odszkodowania, które ustalane jest na drodze decyzji administracyjnej w oparciu o operat sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Zgodnie z art. 128 ust. 4 ugn, odszkodowanie powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu.

Działania trwale wpływające na dotychczasowe korzystanie z nieruchomości są oznaczane w księdze wieczystej jako służebności. Dodatkowo, jeżeli założenie lub przeprowadzenie ciągów, przewodów i urządzeń uniemożliwia właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu dalsze prawidłowe korzystanie z nieruchomości w sposób dotychczasowy albo w sposób zgodny z jej dotychczasowym przeznaczeniem, to może żądać, aby odpowiednio starosta, lub występujący z wnioskiem nabył od niego na rzecz Skarbu Państwa, w drodze umowy, własność albo użytkowanie wieczyste nieruchomości (art. 124 ust. 5 ugn).

Służebność może zostać również ustanowiona na podstawie art. 120 ugn, jeśli zachodzi potrzeba zapobieżenia niebezpieczeństwu, wystąpieniu szkody lub niedogodnościom, jakie mogą powstać dla właścicieli albo użytkowników wieczystych nieruchomości sąsiednich wskutek wywłaszczenia lub innego niż dotychczas zagospodarowania wywłaszczonej nieruchomości. W szczególności dotyczy to budowy rozmaitych instalacji, czasami również przesyłowych.

Zasiedzenie służebności przesyłu

Służebność przesyłu może zostać również ustanowiona przez zasiedzenie. Konieczne jest do tego jednak istnienie widocznych elementów typu słupy energetyczne, rury na powierzchni gruntu itp. (Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 13 września 2017 r., sygn. akt IV CSK 623/16). Dla posiadacza w dobrej wierze okres potrzebny do zasiedzenia wynosi 20 lat (art. 172 § 1 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, dalej: kc), a dla posiadacza w złej wierze – 30 lat (172 § 2 kc). W przypadku przedsiębiorstw przesyłowych, zwykle jest to posiadanie w złej wierze, ponieważ korzystanie z działki od początku odbywa się ze świadomością, że należy ona do kogoś innego.

Ustanowienie służebności na drodze cywilnej

Ustanowienie służebności przesyłu możliwe jest również na potrzeby dowolnego przedsiębiorstwa (nie tylko przesyłowego), jeżeli jest to niezbędne do jego funkcjonowania. Może mieć miejsce np. w sytuacji, gdy konieczne jest przeprowadzenie rur pomiędzy dwoma zakładami przez znajdującą się między nimi prywatną działkę. Możliwość taka została wprowadzona do krajowego systemu prawnego z dniem 3 sierpnia 2008 r. (Ustawa z dnia 30 maja 2008 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw) i wynika bezpośrednio z zapisów art. 305(1) kc.

Popularną formą ustanowienia tej służebności jest zawarcie stosownej umowy pomiędzy właścicielem nieruchomości a przedsiębiorcą. Jeżeli jednak strony nie mogą dojść do porozumienia, wówczas sprawę rozstrzyga sąd z powództwa przedsiębiorcy. Co do zasady, składa on wniosek o ustanowienie służebności przesyłu do sądu rejonowego, w którego rejonie leży nieruchomość (art. 16 Ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego, dalej: kpc). W przypadku, kiedy ewentualne wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu ma przekroczyć 75 tys. zł, sprawą powinien zająć się właściwy sąd okręgowy (art. 17 pkt 4 kpc). Taka sytuacja może zajść również wtedy, gdy przy rozpoznawaniu sprawy w sądzie rejonowym powstanie zagadnienie prawne budzące poważne wątpliwości. Sąd rejonowy przekazuje wówczas sprawę do rozpoznania sądowi okręgowemu (art. 18 § 1 kpc).

Ustanowiona służebność przesyłu powinna zostać wpisana do Działu III księgi wieczystej – Prawa, roszczenia i ograniczenia. Wystarczy przy tym, że prawo potwierdzi notarialnie za pomocą oświadczenia woli właściciel działki (art. 32 ust. 1 Ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece). Przeważnie jednak oświadczenie potwierdzają notarialnie obie strony.

Zgodnie z art. 305(3) kc, służebność przesyłu wygasa najpóźniej wraz z zakończeniem likwidacji przedsiębiorstwa, a przedsiębiorca jest zobowiązany do usunięcia wszystkich instalacji i naprawy ewentualnych szkód.

Na co może liczyć właściciel nieruchomości?

Jeżeli chodzi o kwestię ustalenia odpłatności za ustanowienie służebności przesyłu, to często wzbudza ona wiele kontrowersji. Problem ten nie został ściśle uregulowany prawnie, dlatego istnieją rozbieżności w obliczaniu wysokości odszkodowania za ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości na drodze administracyjnej oraz wynagrodzenia za ustanowienie służebności w postępowaniu cywilnym.

Zgodnie z orzecznictwem, stanowiącym obecnie podstawę do ustalania wysokości odszkodowania za ograniczenie praw do nieruchomości na drodze administracyjnej, nieodzowne jest wskazanie w sentencji decyzji całkowitej (pełnej) powierzchni obszaru ograniczenia. Całkowita powierzchnia obszaru ograniczenia obejmuje natomiast nie tylko zasadniczą strefę pasa technologicznego (eksploatacyjnego), lecz takie strefę pasa ochronnego (strefa kontrolowana/ochronna, w której obowiązują ograniczenia w zakresie zagospodarowania) i strefę budowlano-montażową (robót budowlanych, montażowych i konserwacyjnych). We wszystkich powyższych strefach dochodzi bowiem do ograniczenia prawa własności nieruchomości (Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 lutego 2021 r., sygn. akt I OSK 2248/20).

Orzecznictwo cywilne, nie negując możliwości wyrównania uszczerbku za wyznaczenie strefy ochronnej, stwierdza jednocześnie, że nie może on być wyrównany w związku z określeniem wynagrodzenia za obciążenie nieruchomości służebnością (Uchwała Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 11 grudnia 2015 r., sygn. akt III CZP 88/15). Tym samym, mogą zostać ustalone osobno: kwota wynagrodzenia za ustalenie służebności przesyłu oraz odszkodowanie za istotne obniżenie wartości pozostałej części działki. Odszkodowanie będzie przysługiwać również wtedy, gdy w związku z funkcjonowaniem instalacji dojdzie do szkody, np. skażenia działki z powodu nieszczelnego ropociągu (np. na podstawie art. 415 kc).

Prawo nie reguluje kwestii sposobu wypłaty wynagrodzenia za ustalenie służebności przesyłu. Podobnie, jak w przypadku innych rodzajów służebności, może być ono wypłacone jednorazowo, w ratach lub nawet przybrać formę świadczenia okresowego. Zwykle jednak wypłaca się je jednorazowo.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 120a Ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, otrzymane wynagrodzenie zwolnione jest z opodatkowania. Ulga powinna dotyczyć również przypadków przyznania odszkodowania za obniżenie wartości działki (Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 1 czerwca 2016 r., sygn. akt II FSK 1532/14).

Służebność przesyłu – podsumowanie

Nieruchomość może zostać obciążona służebnością na rzecz przedsiębiorstwa, które potrzebuje terenu do poprowadzenia instalacji przesyłowych. Ograniczenie praw może odbyć się polubownie, na drodze administracyjnej, przez zasiedzenie lub sądownie. Właścicielowi zaś przysługuje wynagrodzenie od przedsiębiorcy, którego własność stanowią urządzenia.

W przypadku ograniczenia praw na drodze administracyjnej, wyceną nieruchomości w celu obliczenia kwoty odszkodowania zajmie się rzeczoznawca majątkowy, który sporządzi operat szacunkowy. Podczas postępowania cywilnego zwykle też tak będzie, natomiast prawo nie nakłada takiego obowiązku. Podczas ustalania wysokości wynagrodzenia za ustanowienie służebności dozwolona jest zatem duża dowolność.

Czasem zdarza się, że właściciel nieruchomości dopiero po czasie orientuje się, że za posadowione na nieruchomości instalacje przysługuje mu wynagrodzenie. Strona musi jednak mieć świadomość, że dochodzenie wynagrodzenia z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości ulega przedawnieniu po 6 latach, licząc termin do końca roku kalendarzowego. Jeżeli sytuacja dotyczy prowadzenia działalności gospodarczej – roszczenie przedawni się już po 3 latach (art. 118 kc).

Podstawy prawne:

• Ustawa z dnia 30 maja 2008 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw
• Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny
• Ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego
• Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 13 września 2017 r., sygn. akt IV CSK 623/16
• Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece
• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
• Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 lutego 2021 r., sygn. akt I OSK 2248/20
• Uchwała Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 11 grudnia 2015 r., sygn. akt III CZP 88/15
• Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych
• Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 1 czerwca 2016 r., sygn. akt II FSK 1532/14