Zasiedzenie nieruchomości

Zasiedzenie jest jednym ze sposobów nabycia prawa własności. Aby doszło do skutku, muszą zostać spełnione określone przesłanki.

Zasiedzenie powinien potwierdzić też sąd. Przeczytaj nasz artykuł i dowiedz się, na czym polega zasiedzenie nieruchomości.

Czym jest zasiedzenie nieruchomości?

Zgodnie z treścią art. 172 § 1 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (dalej kc), przez zasiedzenie rozumie się nabycie własności nieruchomości, które wynika z samoistnego jej posiadania przez określony czas (faktycznego – art. 336 kc).

Dla posiadacza w dobrej wierze wymagalny okres wynosi 20 lat (art. 172 § 1 kc). Natomiast dla posiadacza w złej wierze określono go na 30 lat (172 § 2 kc). 

Prawo nie definiuje szczegółowo pojęcia złej i dobrej wiary. Jeżeli ustawa uzależnia skutki prawne od dobrej lub złej wiary, domniemywa się jednak istnienie dobrej wiary (art. 7 kc). W związku z tym, posiadaczem w złej wierze będzie osoba, która przyzna się do tego lub udowodni się jej, że została skutecznie poinformowana o wejściu w posiadanie cudzej własności (np. za pomocą pisma urzędowego lub umowy).

Kluczowa jest przy tym wiedza w momencie, w którym posiadanie stało się samoistne (Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 30 stycznia 2002 r., sygn. akt. III CKN 206/01).

Zgodnie z art. 292 kc, na podobnych warunkach może zostać nabyta przez zasiedzenie również służebność gruntowa. Dodatkowym wymogiem jest istnienie trwałego, widocznego urządzenia, z którego korzysta użytkownik. Nie będzie nim np. wydeptana ścieżka, ale wybrukowana dróżka już tak.

Jak przebiega proces uznania zasiedzenia nieruchomości?

Zasiedzenie nieruchomości to zdarzenie prawne, które następuje po spełnieniu przesłanek zasiedzenia (posiadanie samoistne, ciągłość posiadania, upływ określonego czasu). Wymagane jest jednak jego potwierdzenie przez sąd (ma charakter deklaratoryjny), co następuje na wniosek osoby zainteresowanej.

Stwierdzenie zasiedzenia własności nieruchomości jest przy tym czynnością nieprocesową. Pismo składa się do sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości (art. 507 Ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego, dalej kpc).

Do zgłoszenia wniosku jest uprawniony każdy zainteresowany (art. 609 § 1 kpc), a do wydania orzeczenia konieczne będzie wezwanie wszystkich zainteresowanych. Jeżeli strona nie wskaże ich we wniosku, sąd może wezwać ich przez ogłoszenie (art. 609 § 2 kpc).

W praktyce, kluczowe jest wezwanie osób zainteresowanych bezpośrednio, czyli właścicieli oraz wszystkich innych zgłaszających roszczenia. Zgodnie z art. 610 § 2 kpc, jeśli nikt się nie zgłosi, albo zgłaszający się nie wykaże własności, to wówczas sąd rozpatruje wnioski dowodowe.

We wniosku należy koniecznie podać okres posiadania samoistnego, a także wartość sporu (art. 19 § 1 kpc). Zgodnie z § 187 Regulaminu urzędowania sądów powszechnych, do wydania orzeczenia niezbędne jest określenie nieruchomości według zasad przewidzianych w przepisach o prowadzeniu ksiąg wieczystych.

Dlatego konieczne będzie dołączenie odpisu z księgi wieczystej albo zaświadczenie o stanie prawnym, wynikającym ze zbioru dokumentów (jeżeli nie ma księgi wieczystej). Należy również wnieść opłatę sądową.

W praktyce, sądy oczekują od wnioskującego również:

• • mapy sytuacyjnej,
•  
  • zaświadczenia z urzędu skarbowego o odprowadzanych składkach podatku od nieruchomości.

Jeżeli zasiedzenie własności nieruchomości rozpoczął spadkodawca, trzeba dołączyć też odpis postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku. Natomiast w przypadku zasiedzenia działki objętej użytkowaniem wieczystym, dokumenty potwierdzające uiszczanie stosownych opłat.

 Jak można udowodnić zasiedzenie nieruchomości?

Aby sąd mógł wydać orzeczenie o zasiedzeniu nieruchomości, trzeba przedstawić przekonujące dowody. Przydadzą się zeznania świadków (otoczenie powinno postrzegać posiadacza samoistnego jako właściciela), faktury potwierdzające wykonywanie prac i remontów na nieruchomości, rachunki za media (prąd, wodę, gaz, internet), a nawet dokumentacja fotograficzna przedstawiająca wnioskodawcę lub jego rodzinę na tle nieruchomości w różnych odstępach czasu.

Ważne jest uargumentowanie, że posiadacz samoistny przez cały czas władania nieruchomością zachowywał się tak, jakby był prawowitym właścicielem gruntu, lokalu mieszkalnego, domu itp.

Jak bronić prawa własności przed zasiedzeniem?

Bieg zasiedzenia zostanie przerwany, jeśli właściciel nieruchomości wniesie powództwo windykacyjne o wydanie mienia lub będzie dochodził roszczeń o wynagrodzenie za bezumowne z niego korzystanie. Istotne jest, że w przypadku małżeństw, które posiadają samoistnie nieruchomość, powództwo powinno być skierowane do obu osób.

Skuteczne przerwanie biegu zasiedzenia jednego małżonka nie wpływa bowiem na bieg drugiego, a ostatecznie zasiedzona nieruchomość wejdzie w skład wspólności majątkowej (Postanowienie Sądu Najwyższego z 11 sierpnia 2011 r., sygn. akt. I CSK 647/10).

Bieg zasiedzenia przerywają również: powództwo o ustalenie właściciela nieruchomości, wniosek o rozgraniczenie, dział spadku, zniesienie współwłasności, różne czynności wymagające uzgodnienia wpisów w księdze wieczystej, a także okresowa utrata własności przez posiadacza samoistnego.

Dodatkowo, bieg terminu zasiedzenia nie rozpoczyna się lub ulega zawieszeniu (w zw. z art. 175 kc) w następujących przypadkach: 

• • przeciwko osobom sprawującym opiekę lub kuratelę, przez czas sprawowania przez te osoby opieki lub kurateli (art. 121 pkt 2 kc),
•  
  • przeciwko małżonkowi, przez czas trwania małżeństwa (art. 121 pkt 3 kc),
•  
  • w każdym przypadku, gdy z powodu siły wyższej niemożliwe jest podjęcie przed sądem właściwych czynności procesowych (art. 121 pkt 4 kc).

Osoba broniąca własności przed zasiedzeniem powinna udowodnić, że we wskazanym we wniosku okresie interesowała się nieruchomością, ponosiła nakłady finansowe na jej utrzymanie (np. koszty remontów czy opłacała podatki) lub dokonywała na niej zmian.

Jakie konsekwencje niesie ze sobą uznanie zasiedzenia nieruchomości?

Mienie przechodzi na własność posiadacza samoistnego z upływem ostatniego dnia nieprzerwanego terminu zasiedzenia. Nowy właściciel ma od tej pory przyznane do nieruchomości stosowne prawa rzeczowe.

Natomiast wcześniejszy właściciel je traci. Ograniczone prawa rzeczowe – np. hipoteki i służebności gruntowe – nie ulegają zmianie. 

Uznanie zasiedzenia przez sąd potwierdza nabyte prawo własności. W jego następstwie pojawia się obowiązek podatkowy. Należy uiścić podatek w wysokości 7% podstawy opodatkowania (art. 15 ust. 2 Ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn). Podstawą jest odpowiednio skorygowana wartość nabytej nieruchomości. Kwotę mogą zmniejszać różne nakłady poniesione na utrzymanie nieruchomości. 

Czy można zrezygnować ze składania wniosku o zasiedzenie nieruchomości? Bez sądowego orzeczenia nie będzie można skutecznie sprzedać zasiedzonej nieruchomości, ponieważ notariusz nie podejmie się sporządzenia aktu. Utrudnione będzie też dokonywanie wielu innych działań, które wymagają potwierdzonego prawa własności lub zgody właściciela, np. wydanie pozwolenia budowlanego.

Jakie są wyjątki od zasiedzenia nieruchomości?

Zgodnie z art. 47 § 1 kc, część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności. Rozumie się ją jako wszystko, co nie może zostać od rzeczy odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości (47 § 2 kc). Możliwe jest więc zasiedzenie części nieruchomości gruntowej, ponieważ nie wpłynie to co do zasady na pozostałą część działki (grunt pozostanie gruntem).

Natomiast nie ma możliwości zasiedzenia jedynie części lokalu mieszkalnego – np. pokoju. Doprowadziłoby to bowiem do istotnej zmiany całości (Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 19 stycznia 1988 r., sygn. akt. III CRN 459/87). Zasiedzieć można przy tym udziały w mieszkaniu (Postanowienie Sądu Najwyższego z 23 lipca 2014 r., sygn. akt. V CSK 473/13).

Ograniczeniu podlega możliwość zasiedzenie nieruchomości rolnych. Zgodnie z art. 172 § 3 kc, przez zasiedzenie może nabyć je jedynie rolnik indywidualny. Powierzchnia nabywana tą drogą, wraz z nieruchomościami stanowiącymi dotychczas jego własność, nie może przy tym przekroczyć 300 ha nieruchomości rolnych.

Ochronie podlegają również nieruchomości należące do małoletniego. Zgodnie z art. 173 kc, zasiedzenie nie może skończyć się wcześniej niż z upływem dwóch lat od uzyskania pełnoletności przez właściciela, przeciwko któremu biegnie zasiedzenie. Dlatego też, w skrajnych przypadkach, zasiedzenie takiego mienia może nie dojść do skutku przez blisko 40 lat.

Mienie publiczne może podlegać zasiedzeniu. Wyjątkiem są nieruchomości drogowe. Na mocy art. 2a Ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych, stanowią one własność Skarbu Państwa, samorządu województwa, powiatu lub gminy.

Jeżeli jednak teren, figurujący w planach jako droga publiczna, nie spełnia cech charakterystycznych dla budowli drogowych (droga na nim nigdy nie powstała), to w niektórych przypadkach możliwe jest zasiedzenie takiej nieruchomości (Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 15 lutego 2012 r., sygn. akt. I CSK 293/11).

Obecnie nie można zasiedzieć mienia spółdzielczego. Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 30 marca 2004 r., sygn. akt. K 32/03 wskazał jednak na niekonstytucyjność niektórych przepisów Ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych.

Dlatego hipotetycznie, licząc od dnia wejścia w życie wyroku (15 czerwca 2004 r.), pierwsze takie zasiedzenia w złej wierze mogą mieć miejsce 16 czerwca 2034 r., na co wskazało Postanowienie Sądu Okręgowego we Wrocławiu z dnia 29 października 2018 r., sygn. akt. II Ca 825/18. 

Prawo do użytkowania wieczystego nie podlega zasiedzeniu. Jeżeli jednak posiadacz samoistny jest we władaniu nieruchomości, na której ustanowiono wcześniej prawo użytkowania wieczystego, to po spełnieniu przesłanek, nabywa ją, a użytkowanie wieczyste wygasa (Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 6 kwietnia 2016 r. sygn. akt. IV CSK 313/15).

Posiadacz zależny (najemca, zastawnik czy dzierżawca) również nie może zasiedzieć nieruchomości. Jego prawo do nieruchomości zależy bowiem bezpośrednio od woli jej właściciela. Nie ma przy tym znaczenia długość trwania umowy.

Samoistne posiadanie nieruchomości i zasiedzenie – podsumowanie

Zasiedzenie nieruchomości porządkuje stan prawny tak, aby odpowiadał realiom. Chociaż nabycie posiadania ma miejsce po spełnieniu przesłanek zasiedzenia, to konieczne jest jego potwierdzenie.

Postępowanie sądowe może być przy tym długotrwałe i skomplikowane. Wynika to z konieczności wezwania właścicieli, których czasami trudno jest odnaleźć, a także zgromadzenia i przedstawienia wyczerpujących materiałów dowodowych.

Niektóre nieruchomości wyłączone są też z możliwości zasiedzenia (np. części lokali mieszkalnych oraz drogi publiczne). W praktyce, najczęściej zdarzają się „sąsiedzkie” zasiedzenia budynków gospodarczych lub fragmentów działek gruntowych.

FAQ

Kto ma prawo do zasiedzenia nieruchomości?

Nieruchomość nabywa się poprzez zasiedzenie po 20 latach, będąc posiadaczem samoistnym w dobrej wierze, a po 30 latach – w złej wierze. Ważna jest przy tym ciągłość posiadania.

Kiedy zasiedzenie jest niemożliwe?

Zasiedzenie będzie niemożliwe, gdy jego bieg zostanie przerwany (np. właściciel wniesie powództwo windykacyjne o wydanie nieruchomości). W przypadku małoletnich, zasiedzenie nie może skończyć się wcześniej niż z upływem dwóch lat od uzyskania pełnoletności przez właściciela.

Czy można nabyć grunt przez zasiedzenie?

Nabycia własności gruntu przez zasiedzenie, aby zostało potwierdzone, musi być poprzedzone złożeniem wniosku do sądu. Trzeba przy tym spełnić przesłanki zasiedzenia nieruchomości (posiadanie samoistne, ciągłość posiadania, upływ określonego czasu).

Jak udowodnić zasiedzenie gruntu?

Aby udowodnić zasiedzenie gruntu, należy przedstawić sądowi przekonujące dowody. Najważniejsze jest dbanie o nieruchomość, tak jak właściciel, a także ponoszenie w tym celu nakładów. Istotna będzie więc np. uprawa roli, wznoszenie budynków oraz opłacanie podatków – rolnego lub od nieruchomości. Warto przy tym powołać świadków.

Co dalej po zasiedzeniu?

Stając się właścicielem poprzez zasiedzenie, trzeba zapłacić podatek. Jest on dość wysoki, wynosi bowiem 7% podstawy opodatkowania, czyli odpowiednio skorygowanej wartości nieruchomości.

Czego nie można zasiedzieć?

Nie ma możliwości zasiedzenia części nieruchomości lokalowej (np. tylko dwóch z trzech pomieszczeń), a także drogi publicznej. Ograniczenie dotyczy też nieruchomości rolnych. Przez zasiedzenie może nabyć je jedynie rolnik indywidualny, jeżeli w efekcie całość powierzchni jego nieruchomości rolnych nie przekroczy 300 ha. Obecnie nie ma możliwości zasiedzenia też spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Jak można utracić zasiedzenie?

Wniosek o zasiedzenie może zostać podważony poprzez przedstawienie przez właściciela dowodów świadczących o władaniu nieruchomością. Należą do nich m.in.: umowy najmu, odpisy z ksiąg wieczystych, opinie biegłych, zeznania świadków, dowody opłacania podatku od nieruchomości lub rolnego, a także przeprowadzania prac na nieruchomości.

Jakie dokumenty są potrzebne do wniosku o zasiedzenie?

Do wniosku o stwierdzenie prawa własności do nieruchomości poprzez zasiedzenie należy dołączyć: mapę sytuacyjną nieruchomości, odpis z księgi wieczystej lub wypis z rejestru gruntów i budynków (jeśli nie ma założonej księgi wieczystej), zaświadczenie z urzędu skarbowego o odprowadzanych składkach podatku od nieruchomości lub rolnego.

Czy posiadacz zależny może zasiedzieć nieruchomość?

Zależny posiadacz nieruchomości (najemca, zastawnik czy dzierżawca) nie może zasiedzieć nieruchomości. Konieczne jest posiadanie samoistne, czyli faktyczne i niezależne od woli jej właściciela.

Czy mogę zasiedzieć grunt użytkowany przeze mnie przez 30 lat?

Jeżeli grunt pozostawał we władaniu samoistnym przez 30 lat, to nabywa się własność nieruchomości, nawet będąc posiadaczem w złej wierze.

Podstawy prawne:

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny
• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego
• Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn
• Ustawa z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych
• Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 19 stycznia 1988 r., sygn. akt. III CRN 459/87
• Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 30 stycznia 2002 r., sygn. akt. III CKN 206/01
• Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 30 marca 2004 r., sygn. akt. K 32/03
• Postanowienie Sądu Najwyższego z 23 lipca 2014 r., sygn. akt. V CSK 473/13
• Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 6 kwietnia 2016 r., sygn. IV CSK 313/15
• Postanowienie Sądu Najwyższego z 11 sierpnia 2011 r., sygn. akt. I CSK 647/10
• Postanowienie Sądu Okręgowego we Wrocławiu z dnia 29 października 2018 r., sygn. akt. II Ca 825/18
• Obwieszczenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 13 października 2021 r. w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości – Regulamin urzędowania sądów powszechnych