Co przerywa bieg zasiedzenia nieruchomości?

Zasiedzenie nieruchomości jest jedną z form nabycia jej własności. Polega ono na nieprzerwanym posiadaniu nieruchomości przez oznaczony okres czasu (w praktyce wynoszący wiele lat).

Przez cały czas dokonywania się zasiedzenia istnieje możliwość przerwania biegu powyższego terminu – jakie czynniki wpływają na taki stan rzeczy?

Zasiedzenie nieruchomości

Nabycie prawa własności nieruchomości w drodze zasiedzenia wymaga od jej posiadacza nieustannej uważności. Ustawodawca wskazuje bowiem, że własność można nabyć dopiero po nieprzerwanym posiadaniu wynoszącym wiele lat.

Zgodnie z treścią art. 172 Kodeksu cywilnego, posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

Nabyć nieruchomość rolną w rozumieniu przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego przez zasiedzenie może jedynie rolnik indywidualny w rozumieniu przepisów tej ustawy, jeżeli – ustalona zgodnie z przepisami art. 5 ust. 2 i 3 tej ustawy – powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność nie przekroczy 300 ha użytków rolnych.

Wiedza samoistnego posiadacza w złej wierze o osobie właściciela nie pozbawia posiadania przymiotów samoistności, chyba że z innych okoliczności wynika, że posiadacz rezygnuje z samodzielnego i niezależnego od innej osoby władania rzeczą.

Ustalenie natomiast, czy posiadanie ma charakter samoistny, może wymagać odwołania się do podstawy objęcia rzeczy w posiadanie. Zmiana tytułu posiadania nie może się natomiast ograniczyć tylko do sfery wewnętrznych przeżyć posiadacza, lecz musi być jednoznacznie zamanifestowana na zewnątrz.

Zasiadującego posiadacza można uznać za posiadacza w dobrej wierze wówczas, gdy w wyniku błędnego, usprawiedliwionego towarzyszącymi okolicznościami, przekonania, że posiadane prawo mu przysługuje i nie narusza cudzego prawa, rozpoczął posiadanie w okolicznościach je usprawiedliwiających.

bieg zasiedzenia nieruchomości – przerwanie

Do biegu zasiedzenia stosuje się odpowiednie przepisy dotyczące biegu przedawnienia roszczeń. W praktyce oznacza to, że to co przerywa bieg przedawnienia może również przerwać bieg zasiedzenia.

Przerwanie charakteryzuje się przy tym całkowitym wyzerowaniem dotychczas uzyskanego terminu prowadzącego do zasiedzenia. Przykładowo, jeśli dana osoba jest posiadaczem nieruchomości w dobrej wierze od 5 lat i pojawi się okoliczność uzasadniająca przerwanie biegu tego terminu to po jej ustąpieniu dana osoba będzie mogła starać się o zasiedzenie nieruchomości od samego początku – tzn. względem niej termin zasiedzenia będzie biegł od nowa.

Bieg zasiedzenia, ale także i bieg przedawnienia, przerywa się:

• • przez każdą czynność przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw lub egzekwowania roszczeń danego rodzaju albo przed sądem polubownym, przedsięwziętą bezpośrednio w celu dochodzenia lub ustalenia albo zaspokojenia lub zabezpieczenia roszczenia,
• • przez uznanie roszczenia przez osobę, przeciwko której roszczenie przysługuje,
• • przez wszczęcie mediacji.

Zgodnie z postanowieniem Sądu Najwyższego z dnia 17 lipca 2020 r. (sygn. akt III CSK 9/18), do przerwania biegu zasiedzenia w zakresie prawa własności niezbędne jest podjęcie przez osobę uprawnioną w zakresie danego prawa czynności skierowanej przeciwko posiadaczowi, na rzecz którego biegnie zasiedzenie, mającej na celu pozbawienie go posiadania i jego uzyskanie przez tę osobę.

Działaniem takim nie jest natomiast wystąpienie z wnioskiem o stwierdzenie nieważności decyzji wywłaszczeniowej.

Pamiętajmy, że wszczęcie postępowania o stwierdzenie zasiedzenia może prowadzić do przerwania zasiedzenia biegnącego na rzecz innego posiadacza jedynie wtedy, gdy po zakończeniu biegu zasiedzenia na rzecz jednego posiadacza rzecz została objęta w posiadanie samoistne przez inną osobę, zasiadującą ją przeciwko aktualnemu właścicielowi.

W przeciwnym razie wniosek o stwierdzenie zasiedzenia nie może być uznany za wniesiony przez legitymowaną osobę i prowadzący do przerwania biegu zasiedzenia.

Po każdym przerwaniu zasiedzenia biegnie ono na nowo. W razie przerwania przez czynność w postępowaniu przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw lub egzekwowania roszczeń danego rodzaju albo przed sądem polubownym albo przez wszczęcie mediacji, przedawnienie nie biegnie na nowo, dopóki postępowanie to nie zostanie zakończone.

Dla rozstrzygnięcia kwestii przerwy zasiedzenia w rozumieniu przepisu art. 124 § 2 KC istotnym jest, czy konkretna osoba przedsięwzięła jedną z czynności przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw lub egzekwowania roszczeń danego rodzaju albo przed sądem polubownym bezpośrednio w celu dochodzenia lub ustalenia albo zaspokojenia lub zabezpieczenia roszczenia.

Nie ma przy tym znaczenia stosunek dłużnika do tej czynności. Bieg zasiedzenia przerywa czynność dokonana przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw lub egzekwowania roszczeń danego rodzaju. Nie jest przy tym konieczne dokonanie czynności przed sądem właściwym (miejscowo, rzeczowo i funkcjonalnie) dla rozpoznania sprawy, której przedmiotem jest konkretne roszczenie lub przed organem egzekucyjnym właściwym dla egzekwowania konkretnego roszczenia.

Celem czynności, której skuteczne dokonanie doprowadza do przerwania biegu zasiedzenia roszczenia, ma być realizacja tego roszczenia przez uprawnionego.