Zasiedzenie nieruchomości a uprawnienia właściciela (roszczenie o wydanie i o wynagrodzenie za korzystanie)

Zasiedzenie nieruchomości a uprawnienia właściciela

Zasiedzenie nieruchomości daje możliwość nieodpłatnego nabycia prawa własności przez osobę, która włada tą nieruchomością jak właściciel przez określony okres czasu. Jedyną możliwością nabycia prawa własności do nieruchomości jest droga postępowania sądowego. Czy posiadacz może podnieść zarzut zasiedzenia, w sytuacji gdy właściciel nieruchomości pozwie go wcześniej o wydanie zajmowanej nieruchomości? Czy w każdych okolicznościach zasiedzenie jest rzeczywiście nieodpłatne i byłemu właścicielowi nie przysługują żadne roszczenia?

Spis treści
    Add a header to begin generating the table of contents

    Istota zasiedzenia nieruchomości

    Zasiedzenie stanowi pierwotny tryb nabycia prawa własności nieruchomości. Oznacza to, że jest zupełnie niezależne od woli podmiotu, któremu dotychczas przysługiwało prawo do nieruchomości. Najbardziej powszechne sposoby pierwotnego nabycia nieruchomości to zasiedzenie oraz wywłaszczenie, z tym że ten drugi sposób zarezerwowany jest dla podmiotów publicznych (Skarbu Państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego) i następuje na cele publiczne np. drogowe, kolejowe, przeciwpowodziowe. Zasiedzenie nieruchomości może nastąpić na rzecz każdego podmiotu zarówno prywatnego jak i publicznego, choć w przypadku tych ostatnich z pewnymi ograniczeniami.

    Zgodnie z art. 172 § 1 Kodeksu cywilnego posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). Dla posiadacza w złej wierze ustawodawca przewidział wymóg samoistnego posiadania przez okres 30 lat (172 § 2 kc). 

    Przez tak stosunkowo długi okres czasu zwykle dochodzi do zmiany posiadania – poprzedni posiadacz umiera lub sprzedaje swoją nieruchomość, a jego następca korzysta z danej nieruchomości tak, jak jego poprzednik. Zazwyczaj w takich okolicznościach bywa, że pierwotny posiadacz był w złej wierze, gdyż wiedział, że zajmowana przez niego część nieruchomości nie jest jego własnością, ale już jego następcy takiej wiedzy mogli nie mieć, więc są w dobrej wierze. Sytuację taką reguluje art. 176 § 1 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści. Takie same zasady obowiązują, gdy obecny posiadacz jest spadkobiercą poprzedniego posiadacza. 

    Postępowanie w sprawie o zasiedzenie nieruchomości

    Chcąc nabyć nieruchomość w drodze zasiedzenia konieczna jest droga sądowa. Postępowanie sądowe przeprowadzane jest w trybie nieprocesowym, na wniosek podmiotu, który żąda stwierdzenia zasiedzenia prawa do nieruchomości na jego rzecz. Uczestnikiem lub uczestnikami tego postępowania mogą być współposiadacze oraz właściciel bądź współwłaściciele nieruchomości objętej wnioskiem. Wniosek o zasiedzenie podlega stałej opłacie w wysokości 1.000 zł i składa się go do sądu rejonowego, na obszarze właściwości którego zlokalizowana jest zasiadywana nieruchomość. 

    Postępowanie w przedmiocie zasiedzenia nieruchomości jest skoncentrowane na udowodnieniu spełnienia przez wnioskodawcę dwóch przesłanek:

    • samoistnego posiadania nieruchomości przez wnioskodawcę, a więc wykazania, że nie posiadał on tytułu prawnego do nieruchomości np. umowy najmu, dzierżawy, a zarazem władał nią i korzystał z niej jak właściciel;
    •  nieprzerwanego posiadania nieruchomości przez wnioskodawcę i/lub jego poprzedników w sposób opisany powyżej przez okres co najmniej 20 lat (w dobrej wierze) lub 30 lat (w złej wierze).

    Pamiętać należy, że gdy okres 20 lub 30 lat obejmuje posiadanie również przez poprzednich posiadaczy konieczne jest wykazanie posiadania nieruchomości również przez nich. Sprowadzać się to może do żmudnego udowadniania, że poprzednik lub nawet kilku poprzedników wnioskodawcy korzystało z danej nieruchomości jak właściciel. W toku postępowania o zasiedzenie podstawowymi dowodami są zwykle zeznania świadków, dokumentacja fotograficzna, która np. obrazuje przebieg ogrodzenia obejmującego część nieruchomości, której dotyczy zasiedzenie, dokumenty poświadczające opłacanie podatku od nieruchomości, dowody ponoszenia kosztów ubezpieczenia nieruchomości, a także dowody na okoliczność jej koszenia, zasiewania, a w przypadku nieruchomości zabudowanych – jej zabudowy przez posiadacza samoistnego.

    Związki postępowania o zasiedzenie z postępowaniem windykacyjnym

    W praktyce sądowej z instytucją zasiedzenia mamy do czynienia w dwóch sytuacjach:

    • Samodzielne postępowanie w przedmiocie wniosku o zasiedzenie.
    • Zastosowanie tzw. zarzutu zasiedzenia w postępowaniu o wydanie nieruchomości (tzw. postępowaniu windykacyjnym) wytoczonym przez właściciela nieruchomości

    Jeżeli chodzi o tę drugą sytuację, to niejednokrotnie zdarza się, że dopiero wskutek wytoczenia powództwa o wydanie nieruchomości przez prawowitego właściciela nieruchomości lub części nieruchomości zajętej przez posiadacza samoistnego przeciwko temu posiadaczowi, ten ostatni decyduje się na podniesienie zarzutu zasiedzenia w ramach tego postępowania. 

    Chcąc dokładnie opisać mechanizm warto wskazać, że właściciel nieruchomości lub części nieruchomości, którą zajmuje samoistny posiadacz może na podstawie art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. W takich okolicznościach właściciel składa pozew przeciwko posiadaczowi samoistnemu o wydanie nieruchomości lub jej części. Postępowanie ma charakter procesowy i jeżeli właściciel nieruchomości wygra proces to wówczas posiadacz musi wydać mu nieruchomość i ponieść koszty postępowania sądowego.

    W toku postępowania o wydanie nieruchomości samoistny posiadacz może podnieść zarzut zasiedzenia. A więc stosuje argumentację wynikającą z art. 172 Kodeksu cywilnego, z której wynikać będzie, że spełnione zostały warunki zasiedzenia nawet jeżeli jak dotąd nie zostało to stwierdzone prawomocnym wyrokiem sądu. 

    Warto zadać sobie pytanie, jakie skutki może przynieść podniesienie zarzutu zasiedzenia w toku postępowania windykacyjnego. Jeżeli zarzut zasiedzenia będzie w ocenie sądu skuteczny, a więc sąd uzna, że stwierdzone zostały przesłanki zasiedzenia, sąd nie uwzględni żądania pozwu o wydanie nieruchomości. Nieruchomość nadal będzie zatem w posiadaniu samoistnego posiadacza. Co szczególnie istotne, stwierdzenie zasiedzenia w toku postępowania o wydanie nieruchomości odnosi ograniczony skutek prawny wyłącznie między stronami postępowania. Jest to tzw. skutek inter partes (między stronami). Samoistny posiadacz, choć wygra proces nie stanie się właścicielem nieruchomości, nie będzie mógł ujawnić swojego prawa w księdze wieczystej, a jego spadkobiercy również nie staną się właścicielami choć będą mogli złożyć wniosek o zasiedzenie i zaliczyć w poczet posiadania również posiadanie przez poprzednika i będzie to już częściowo udowodnione w ramach postępowania o wydanie nieruchomości.

    W konsekwencji, jedynie złożenie wniosku o zasiedzenie skutkować będzie nabyciem nieruchomości w sposób skuteczny wobec wszystkich (erga omnes), dający najsilniejszy tytuł prawny do nieruchomości jakim jest prawo własności.  

    Nic nie stoi na przeszkodzie, by posiadacz samoistny wobec którego złożony został pozew o wydanie nieruchomości mógł zastosować obie powyższe instytucje, a więc zarówno podnieść zarzut zasiedzenia w toku postępowania windykacyjnego, jak i złożyć odrębny wniosek o zasiedzenie. Jak wyżej wskazano, postępowanie o stwierdzenie zasiedzenia odbywa się w tzw. trybie nieprocesowym, a zatem nie ma możliwości połączenia obu tych postępowań np. poprzez złożenie pozwu wzajemnego. Rekomendowanym sposobem działania w tego typu sprawach jest zwykle podniesienie zarzutu zasiedzenia w toku postępowania windykacyjnego, następnie złożenie wniosku o zasiedzenie i zawnioskowanie do sądu o zawieszenie postępowania windykacyjnego na czas rozpoznania wniosku o zasiedzenie. 

    Czynności dowodowe sądu na skutek złożenia wniosku o zasiedzenie, czy to na skutek podniesienia zarzutu zasiedzenia są takie same i sprowadzają się do zbadania zaistnienia opisanych wyżej przesłanek zasiedzenia z art. 172 Kodeksu cywilnego. Jednak należy pamiętać o daleko dalej idących skutkach orzeczenia zasiedzenia w postępowaniu o zasiedzenie, które przynosi wymierną korzyść dla samoistnego posiadacza, w postaci przysporzenia prawa własności. 

    Warto również podkreślić, że jeżeli postępowanie o wydanie nieruchomości zostanie zawieszone na czas rozpoznania wniosku o zasiedzenie, a sąd przychyli się do tego wniosku i stwierdzi, że doszło do zasiedzenia, to w konsekwencji wyrok ten skuteczny będzie w postępowaniu windykacyjnym. Innymi słowy, właściciel nieruchomości nie będzie mógł już skutecznie żądać wydania nieruchomości, jeżeli prawomocnie sąd ustali, że nieruchomość została zasiedziana przez pozwanego posiadacza samoistnego.

    Skontaktuj się z nami w celu ustalenie szczegołów

    Potrzebujesz indywidualnego podejścia do Twojej sprawy?

    Skontaktujemy się z Tobą

    Nie masz czasu w tej chwili? Wypełnij formularz

    Blank Form (#2)

    Zasiedzenie a wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości

    Właściciel nieruchomości pozywając posiadacza samoistnego o jej wydanie, często jednocześnie lub w odrębnym postępowaniu wnosi o zasądzenie na jego rzecz od tego posiadacza wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości oraz żąda rozliczenia pożytków. Są to tzw. roszczenia uzupełniające właściciela nieruchomości, które uzależnione są od tego, czy samoistny posiadacz jest w dobrej czy w złej wierze. Jeżeli:

    – posiadacz samoistny jest w dobrej wierze, to od momentu, w którym dowiedział się o wytoczeniu przeciwko powództwa o wydanie rzeczy jest obowiązany do zapłaty właścicielowi wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości i staje się odpowiedzialny za jej zniszczenie, pogorszenie lub utratę, chyba że nastąpiły one bez jego winy. Dodatkowo musi zwrócić pobrane  od tej chwili pożytki, których nie zużył oraz rozliczyć się z tych, które zdążył zużyć;

    • posiadacz samoistny w złej wierze ma takie same obowiązki względem właściciela jak posiadacz samoistny w dobrej wierze od momentu, w którym dowiedział się o wytoczeniu powództwa, ale dodatkowo musi zwrócić wartość pożytków, których z powodu złej gospodarki nie uzyskał oraz jest odpowiedzialny za pogorszenie i utratę rzeczy, chyba że rzecz uległaby pogorszeniu lub utracie także wtedy, gdyby znajdowała się w posiadaniu uprawnionego.

    Jak dotąd w orzecznictwie sądowym dominował pogląd, zgodnie z którym w razie stwierdzenia zasiedzenia nieruchomości, właścicielowi nieruchomości który utracił prawo własności nie przysługują roszczenia uzupełniające tj. opisane wyżej roszczenia o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie oraz o rozliczenie pożytków. Rozwiązanie takie koresponduje w pełni z charakterem postanowienia sądu o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości albowiem postanowienie to ma charakter deklaratoryjny i działa z mocą wsteczną. Sąd w takim postanowienia stwierdza, że doszło do zasiedzenia z upływem ostatniego dnia terminu zasiedzenia (20 lub 30 lat). Zatem wydawałoby się, że brak jest podstaw do dochodzenia przez byłego już właściciela wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 27.11.2019 r., I ACa 96/19).

    Jednak w dniu 3 kwietnia 2024 r. Sąd Najwyższy w składzie 7 sędziów podjął uchwałę w sprawie o sygn. akt III CZP 103/22, która zupełnie odwróciła dotychczasowy kierunek orzecznictwa. Sąd stwierdził, że utrata własności rzeczy na skutek zasiedzenia nie powoduje wygaśnięcia roszczenia byłego właściciela o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy w okresie poprzedzającym upływ terminu zasiedzenia. Zasiadający w składzie orzekającym sędziowie podkreślili, że roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy może być dochodzone niezależnie od roszczeń windykacyjnych, a w konsekwencji, że dla ważności tego roszczenia nie ma też znaczenia, czy były właściciel wcześniej występował z żądaniem wydania nieruchomości, czy opuszczenia jej. Idąc dalej, utrata własności nie powoduje utraty możliwości żądania od posiadacza samoistnego wynagrodzenia za okres, w którym właścicielowi prawo to przysługiwało. Nie można więc twierdzić, że utrata własności wskutek zasiedzenia sama pociąga za sobą wygaśnięcie roszczeń o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, czy o zwrot pożytków lub ich wartości.

    Omawiane orzeczenie jest niekorzystne dla osób dochodzących swoich praw z tytułu zasiedzenia, czyni bowiem zasiedzenie mniej opłacalnym. Podkreślić trzeba, że cytowanej uchwale Sąd Najwyższy nie nadał mocy zasady prawa. Zgodnie z art. 87 ustawy z dnia 8 grudnia 2017 r. o Sądzie Najwyższym uchwały pełnego składu Sądu Najwyższego, składu połączonych izb oraz składu całej izby, z chwilą ich podjęcia, uzyskują moc zasad prawnych. Skład 7 sędziów może postanowić o nadaniu uchwale mocy zasady prawnej. W konsekwencji nienadania uchwale mocy zasady prawnej sądy niższych instancji nie są nią związane. Niemniej uchwała SN z 3 kwietnia 2024 r. na pewno będzie chętnie wykorzystywana przez pełnomocników byłych właścicieli utraconych w drodze zasiedzenia nieruchomości.

    Podsumowanie

    Zasiedzenie stanowi pierwotny i nieodpłatny tryb nabycia nieruchomości. Zasiedzenie może być stwierdzone przez sąd w postępowaniu o zasiedzenie ze skutkiem nabycia prawa własności przez posiadacza samoistnego lub posiadacz samoistny może jedynie podnieść zarzut zasiedzenia w toku prowadzonego przeciwko niemu postępowania o wydanie nieruchomości. W tym drugim przypadku, skuteczne podniesienie zarzutu zasiedzenia nie przysporzy mu prawa własności lecz odniesienie skutek wobec właściciela nieruchomości i będzie stanowiło podstawę do oddalenia powództwa o wydanie nieruchomości.

    W postępowaniu o wydanie nieruchomości właściciel może dochodzić również tzw. roszczeń uzupełniających m. in. wynagrodzenia za bezumowne korzystanie. Jak dotąd sądy jednomyślnie przyjmowały, że w razie zasiedzenia nieruchomości, byłemu właścicielowi nie przysługuje roszczenie o wynagrodzenie. Jednak uchwała SN z 3 kwietnia 2024 r. przyjęła odmienne stanowisko czyniąc zasiedzenie mniej opłacalnym.

    Źródła:

    • Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 z późn. zm.)

    • Wyrok SA w Warszawie z 27.11.2019 r., I ACa 96/19

    • Uchwała SN(7) z 3.04.2024 r., III CZP 103/22

    • Ustawa z dnia 8 grudnia 2017 r. o Sądzie Najwyższym (Dz. U. z 2024 r. poz. 622)

    Legalizacja samowoli budowlanej – postępowanie legalizacyjne oraz postępowanie naprawcze
    Nieruchomości

    Legalizacja samowoli budowlanej – postępowanie legalizacyjne oraz postępowanie naprawcze

    Samowola budowlana stanowi naruszenie przepisów prawa budowlanego i wymaga doprowadzenia do stanu zgodnego z prawem. Służyć temu mają postępowania uregulowane w ustawie Prawo budowlane, a …

    Czytaj →
    Kto odpowiada za samowole budowlana 1
    Nieruchomości

    Kto odpowiada za samowolę budowlaną?

    Samowola budowlana stanowi naruszenie obowiązków wynikających z Prawa budowlanego. W prawie polskim obowiązuje zasada wolności budowlanej, zgodnie z którą „każdy ma prawo zabudowy nieruchomości gruntowej, …

    Czytaj →