Dobra wiara a zasiedzenie nieruchomości

Zasiedzenie to instytucja, która pozwala osobie nie będącej właścicielem nieruchomości na uzyskanie praw do niej po spełnieniu ustawowych warunków, m.in. po upływie określonego czasu. Jednym z kluczowych elementów zasiedzenia jest kwestia dobrej wiary posiadacza.

Zasiedzenie nieruchomości a zła i dobra wiara

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (dalej: kc), przewiduje dwa różne okresy zasiedzenia w zależności od tego, czy posiadanie nieruchomości miało miejsce w dobrej wierze czy w złej wierze (art. 172 § 1-2 kc):

• zasiedzenie w dobrej wierze: okres zasiedzenia wynosi 20 lat,
• zasiedzenie w złej wierze: okres zasiedzenia wynosi 30 lat.

Należy przy tym pamiętać, że posiadanie samoistne musi trwać nieprzerwanie. W przypadku, gdy bieg zasiedzenia został przerwany, okres konieczny do zasiedzenia będzie liczony od ponownego objęcia nieruchomości w posiadanie.

Dobra wiara – czy trzeba ją udowodnić?

Co do zasady, jeżeli ustawa uzależnia skutki prawne od dobrej lub złej wiary, domniemywa się istnienie dobrej wiary (art. 7 kc). Nie należy przy tym oczekiwać, że sąd takie założenie przyjmie bezkrytycznie. Trzeba bowiem mieć na uwadze, że jest to domniemanie wzruszalne i może być obalone nie tylko w następstwie inicjatywy dowodowej podmiotu mającego w tym interes, ale też przez same okoliczności faktyczne, wskazujące na istnienie złej wiary posiadacza (Wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie – I Wydział Cywilny z dnia 13 grudnia 2021 r. sygn. akt I ACa 951/20). 

Jak przy tym zauważono w Wyroku Sądu Apelacyjnego w Poznaniu – I Wydział Cywilny z dnia 4 grudnia 2019 r. sygn. akt I AGa 171/19, do obalenia domniemania nie jest wystarczające wykazanie, że dobra wiara budzi wątpliwości, ale konieczne jest udowodnienie istnienia złej wiary.

Dobra wiara – kiedy mamy z nią do czynienia?

Ustawodawca zrezygnował z ustanowienia definicji legalnej dobrej wiary w systemie prawa cywilnego. Sytuacja taka może prowadzić do odmiennych interpretacji. Główne różnice dotyczą przy tym kwestii tego, w jakim zakresie wiedza na temat określonego stanu prawnego powinna być powszechna lub możliwa do łatwej weryfikacji.

Obecnie dominuje stanowisko, zgodnie z którym dobrą wiarę rozumie się jako stan psychiczny określonej osoby polegający na błędnym, ale usprawiedliwionym w danych okolicznościach mniemaniu o istnieniu jakiegoś prawa podmiotowego lub stosunku prawnego. W złej wierze jest zatem ten, kto powołując się na prawo lub stosunek prawny wie, że one nie istnieją, ewentualnie jego mylne wyobrażenie o ich istnieniu nie jest usprawiedliwione. Zła wiara to znajomość prawdziwego stanu rzeczy, nawet jeżeli zainteresowany jej przeczy, albo nieusprawiedliwiona niewiedza o nim (Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 lutego 2016 r. sygn. akt II CSK 282/15).

Rzadziej można spotkać się z interpretacją (zwłaszcza w orzeczeniach z czasów PRL i lat 90.), w której dobra wiara posiadacza rzeczy jest równoznaczna z jego przekonaniem, że niczyjego prawa nie narusza (Uchwała Sądu Najwyższego 7 sędziów – zasada prawna z dnia 25 maja 1955 r. sygn. akt I CO 14/55). Praktyka pokazuje, że pogląd ten w orzeczeniach dotyczących zasiedzenia przyjmowano głównie w przypadkach, gdy umowa zbycia nieruchomości (sprzedaży, darowizny) zawierana była bez dochowania formy aktu notarialnego. Niekiedy można się z nim spotkać także w orzeczeniach dotyczących zasiedzenia służebności. Jak podkreślono w Postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 7 maja 2014 r. sygn. akt II CSK 472/13, dobra wiara zasiadującego posiadacza występuje wówczas, gdy ingerowanie w cudzą własność w zakresie odpowiadającym służebności rozpoczęło się w takich okolicznościach, które usprawiedliwiały przekonanie posiadacza, że nie narusza cudzego prawa.

Wyjątkowo można natrafić na opinię, że rozumienie pojęcia „dobrej wiary” w sensie tradycyjnym nie wyklucza w pewnych sytuacjach traktowania posiadacza w złej wierze tj. takiego który wiedział lub powinien był wiedzieć, że nie jest właścicielem, na równi z posiadaczem w dobrej wierze, jeżeli przemawiają za tym, ze względu na szczególne okoliczności sprawy, zasady współżycia społecznego (Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 5 lipca 2012 r. sygn. akt IV CSK 606/11).

Dobra wiara – czy musi trwać przez cały okres zasiedzenia?

Zgodnie z poglądem wyrażonym w Postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 29 maja 2008 r. sygn. akt II CSK 58/08, dobra czy zła wiara, mająca wpływ na wymagany okres zasiedzenia istotna jest w chwili objęcia nieruchomości w posiadanie samoistne. Późniejsza zmiana świadomości posiadacza w złej wierze na posiadanie w dobrej wierze i odwrotnie, nie ma wpływu na ocenę charakteru i długości okresu potrzebnego do nabycia własności przez zasiedzenie.

Powyższe stanowisko obecnie dominuje w orzecznictwie. Jednocześnie można spotkać się – zwłaszcza w starszych orzeczeniach – z bardziej rygorystycznym podejściem. Jak wskazano w Postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 17 maja 2000 r. sygn. akt I CKN 730/98, dobra wiara posiadacza rzeczy ruchomej nieodzowna do nabycia jej własności przez zasiedzenie musi trwać przez cały czas wymagany przez ustawę. Dowiedzenie się przez posiadacza rzeczy ruchomej przed upływem okresu zasiedzenia, że nabył on rzecz od nieuprawnionej osoby, sprawia, że należy go od początku jej posiadania traktować jako posiadacza w złej wierze.

Dobra wiara a zasiedzenie nieruchomości – podsumowanie

Zasiedzenie nieruchomości jest instytucją prawną, w której kluczową rolę odgrywa pojęcie dobrej wiary posiadacza. Brak definicji legalnej tego terminu w polskim prawie cywilnym prowadzi niekiedy do stosowania w poszczególnych sprawach odmiennych kryteriów oceny. Orzecznictwo sądowe, choć niejednolite, wskazuje na konieczność zbadania okoliczności każdej sprawy, aby m.in. potwierdzić, że posiadacz nieruchomości rzeczywiście działał w dobrej wierze. Dlatego też – pomimo domniemania dobrej wiary – osoby starające się o potwierdzenie zasiedzenia nieruchomości powinny być świadome, że ich subiektywne przekonania powinny zostać odpowiednio udokumentowane i uzasadnione.