Spadek wartości nieruchomości przez budowę drogi

• Fakty sprawdzone
  Nasze artykuły są oparte o przepisy prawa, orzecznictwo sądów oraz doświadczenie kancelarii.

Nowa droga szybkiego ruchu lub autostrada to nie tylko same korzyści. Okoliczne nieruchomości są narażone na zwiększony hałas, emisję kurzu i spalin, a niekiedy także na pogorszenie dostępu do infrastruktury. W efekcie ich wartość może się obniżyć. Powstaje więc pytanie, czy właściciel może domagać się z tego tytułu odszkodowania?

Drogi publiczne a odszkodowanie w związku z hałasem

Badania naukowe potwierdzają, że hałas drogowy ma realny wpływ na ceny nieruchomości – ze szczególnym uwzględnieniem mieszkań. Osoby kupujące lokale zwracają uwagę na to, czy w okolicy jest głośno, i biorą to pod uwagę przy podejmowaniu decyzji o zakupie. Hałas może też być argumentem do negocjowania niższej ceny. Z analiz opublikowanych przez Uniwersytet Ekonomiczny we Wrocławiu wynika, że mieszkania położone w miejscach narażonych na uciążliwy hałas drogowy są średnio o około 8% tańsze niż podobne lokale znajdujące się poza taką strefą.

Niestety ani ustawa o gospodarce nieruchomościami, ani specustawa drogowa nie przewidują odrębnego roszczenia odszkodowawczego wyłącznie z powodu hałasu lub zanieczyszczeń (pył, spaliny) generowanych przez ruch drogowy.

Warto jednocześnie zaznaczyć, że jeśli na skutek wywłaszczenia części działki na potrzeby realizacji inwestycji drogowej pozostaje fragment niezdatny do wykorzystania na dotychczasowe cele, to właściciel może żądać wykupu tej tzw. resztówki. Szerzej ten temat został omówiony w artykule:

• Procedura wykupu resztówki

Odszkodowanie z tytułu ustanowienia obszaru ograniczonego użytkowania

W niektórych przypadkach budowa albo późniejsze funkcjonowanie drogi (a szerzej: trasy komunikacyjnej) może prowadzić do ustanowienia obszaru ograniczonego użytkowania. Ma to miejsce na podstawie przepisów prawa ochrony środowiska. Taka sytuacja może wystąpić wtedy, gdy mimo zastosowania dostępnych rozwiązań ochronnych nie da się dotrzymać wymaganych norm, zwłaszcza w zakresie hałasu. W praktyce oznacza to, że dla terenów położonych w pobliżu inwestycji wprowadza się szczególne zasady korzystania z nieruchomości. Obszar taki tworzy – zależnie od przypadku – sejmik województwa albo rada powiatu. Trzeba jednak wyraźnie zaznaczyć, że nie są to sytuacje powszechne.

Objęcie nieruchomości takim obszarem może wiązać się z konkretnymi ograniczeniami. Czasem chodzi o utrudnienia w zabudowie albo zmianie sposobu użytkowania nieruchomości, a czasem o konieczność wykonania dodatkowych zabezpieczeń technicznych budynku. Nie pozostaje to też bez wpływu na wartość nieruchomości.

W takich sytuacjach przepisy przewidują możliwość dochodzenia roszczeń. W zależności od okoliczności może chodzić o odszkodowanie za poniesioną szkodę, wyrównanie spadku wartości nieruchomości, a niekiedy również o zwrot kosztów dostosowania budynku do nowych wymagań. W pewnych przypadkach możliwe jest także żądanie wykupu nieruchomości.

Samo położenie nieruchomości w pobliżu ruchliwej drogi nie wystarczy. Konieczne jest ustalenie, czy doszło do ustanowienia obszaru ograniczonego użytkowania, jakie ograniczenia nim objęto oraz czy przełożyły się one na realną szkodę po stronie właściciela. 

Więcej na ten temat można przeczytać w artykule:

• Odszkodowanie z tytułu ustanowienia obszaru ograniczonego użytkowania

Odszkodowanie w związku z uchwaleniem planu miejscowego

Nie każdy właściciel nieruchomości, który odczuł skutki budowy nowej drogi, jest z góry pozbawiony możliwości dochodzenia odszkodowania. Istnieją na to szanse, gdy inwestycja drogowa została powiązana z uchwaleniem albo zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP).

W takim przypadku może zaistnieć tzw. szkoda planistyczna. Chodzi o sytuację, w której to właśnie nowe zapisy planu miejscowego pogarszają sytuację właściciela nieruchomości. Może się tak stać wtedy, gdy korzystanie z nieruchomości w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem staje się niemożliwe albo zostaje poważnie ograniczone. Właściciel lub użytkownik wieczysty może wtedy wystąpić do gminy z żądaniem odszkodowania za rzeczywistą szkodę albo wykupu nieruchomości lub jej części. Zamiast pieniędzy lub wykupu gmina może też zaproponować nieruchomość zamienną.

Odrębną kwestią jest spadek wartości nieruchomości. Jeżeli po uchwaleniu albo zmianie planu miejscowego działka, dom lub lokal stały się mniej warte, a właściciel zdecyduje się je odpłatnie zbyć (np. sprzedać), może domagać się od gminy zapłaty kwoty odpowiadającej temu spadkowi wartości. Innymi słowy, jeżeli plan miejscowy pogorszył sytuację nieruchomości na rynku i właściciel sprzedał ją za niższą cenę niż była warta wcześniej, może żądać wyrównania tej straty.

Więcej na temat dochodzenia roszczeń z tytułu szkody planistycznej można przeczytać w artykule:

• Szkoda planistyczna – co warto wiedzieć? Przewodnik

Odszkodowanie z tytułu naruszenia dóbr osobistych

W bardzo wyjątkowych sytuacjach możliwe jest także dochodzenie roszczeń nie tyle za sam spadek wartości nieruchomości, ile za… naruszenie dóbr osobistych właściciela. Chodzi o przypadki, w których hałas, drgania i inne uciążliwości są tak intensywne, że utrudniają normalne funkcjonowanie w domu, odpoczynek, sen czy korzystanie z nieruchomości.

Dobrze pokazuje to sprawa rozpoznawana przez Sąd Apelacyjny w Katowicach (sygn. akt I ACa 905/13), w której właścicielka nieruchomości położonej bezpośrednio przy drodze krajowej dochodziła ochrony z powodu nieustannego hałasu i drgań. Ostatecznie sąd drugiej instancji przyznał jej zadośćuczynienie, uznając, że doszło do naruszenia dóbr osobistych, w szczególności zdrowia, prawa do wypoczynku i spokojnego korzystania z domu.

Powyższy wyrok to jednak w zasadzie ciekawostka, ponieważ tego typu rozstrzygnięcia należą do wyjątków. Nie wystarczy bowiem ogólne stwierdzenie, że przy drodze jest głośno. Trzeba wykazać, że uciążliwości rzeczywiście przekroczyły zwykłą miarę i realnie odbiły się na zdrowiu lub codziennym życiu danej osoby. W takich sprawach ogromne znaczenie mają dowody: dokumentacja medyczna, ekspertyzy akustyczne, opinie specjalistów czy inne materiały pokazujące, że problem jest poważny i długotrwały.

Jak uzyskać odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości przez drogę?

Sam fakt, że na skutek budowy drogi nieruchomość obiektywnie stała się mniej atrakcyjna i trudniejsza do sprzedaży lub wykorzystania, nie oznacza jeszcze automatycznie powstania roszczenia odszkodowawczego. Konieczne jest wskazanie konkretnej podstawy prawnej, która wiąże spadek wartości z możliwością żądania odszkodowania.

Sprawę warto dogłębnie przeanalizować zwłaszcza wtedy, gdy inwestycji towarzyszyła zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nieruchomość została objęta obszarem ograniczonego użytkowania albo hałas i drgania są na tyle duże, że utrudniają normalne korzystanie z domu.

Ocena konkretnego stanu faktycznego przez prawnika pozwala ustalić, czy istnieje realna podstawa do dochodzenia roszczeń.