Odszkodowanie z tytułu ustanowienia obszaru ograniczonego użytkowania

• Fakty sprawdzone
  Nasze artykuły są oparte o przepisy prawa, orzecznictwo sądów oraz doświadczenie kancelarii.

Ustanowienie obszaru ograniczonego użytkowania mocno wpływa na mieszkańców. Może wiązać się z ograniczeniami w prowadzeniu działalności gospodarczej lub z koniecznością dodatkowego zabezpieczenia budynków. Osoby, które poniosły szkodę, mogą dochodzić roszczeń. W dzisiejszym artykule wyjaśniamy, kiedy przysługuje odszkodowanie lub wykup nieruchomości.

Obszary ograniczonego użytkowania tworzy się, aby ograniczyć skutki wywołane oddziaływaniem uciążliwych obiektów. Zwykle wyznacza się je na terenach, gdzie zdarzają się okresowe lub stałe przekroczenia określonych norm, np. hałasu.  Na obszarze ograniczonego użytkowania dochodzi do mocnej ingerencji w chronione konstytucyjnie prawo własności. Może tam zostać ustanowiony zakaz prowadzenia pewnych działalności czy obowiązek niestandardowego zabezpieczenia budynków. 

Mieszkańcom tych obszarów przysługuje w pewnych okolicznościach odszkodowanie.

Kiedy tworzy się obszar ograniczonego użytkowania?

Art. 135 ust. 1 Ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska (dalej: poś), precyzuje, że obszary ograniczonego użytkowania tworzy się dla:

• oczyszczalni ścieków,
• składowiska odpadów komunalnych, 
• kompostowni, trasy komunikacyjnej, 
• lotniska,
• linii i stacji elektroenergetycznej, 
• obiektów sieci gazowej, instalacji radiokomunikacyjnej, 
• radionawigacyjnej i radiolokacyjnej lub obiektów i instalacji na terenach zamkniętych.

Jeżeli, pomimo zastosowania najlepszych dostępnych technik, nie mogą być dotrzymane dopuszczalne poziomy hałasu poza terenem zakładu, to obszar ograniczonego użytkowania tworzy się także dla innych instalacji wymagających tzw. pozwolenia zintegrowanego (opartego na całościowym podejściu zakładu do ochrony środowiska). Ustawodawca zaznaczył, że dotyczy to sytuacji, kiedy pozwolenie na budowę zostało wydane przed dniem 1 października 2001 r., a użytkowanie rozpoczęło się nie później niż do dnia 30 czerwca 2003 r. (art. 135 ust. 6 poś).

Warunkiem ustanowienia obszaru ograniczonego użytkowania jest odpowiednio dokonanie przeglądu ekologicznego, oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko, analizy porealizacyjnej albo zawnioskowanie władającego terenem zamkniętym. Badania muszą wykazać, że poza terenem zakładu lub innego obiektu nie mogą być dotrzymane standardy jakości środowiska (art. 135 ust. 1 poś).

Sejmik województwa tworzy w drodze uchwały obszar ograniczonego użytkowania dla przedsięwzięcia mogącego zawsze znacząco oddziaływać na środowisko, dla zakładów lub innych obiektów, gdzie jest eksploatowana spełniająca te warunki instalacja (art. 135 ust. 2 poś). Natomiast dla pozostałych zakładów lub obiektów obszar ograniczonego użytkowania wyznacza właściwa rada powiatu. Następuje to również w drodze uchwały (art. 135 ust. 3 poś).

Obszar ograniczonego użytkowania ustanawia się na podstawie poświadczonej przez właściwy organ kopii mapy ewidencyjnej z zaznaczonym przebiegiem granic przyszłego obszaru (art. 135 ust. 3b poś).

Utrudnienia na obszarze ograniczonego użytkowania

Realizacja inwestycji związanych z ustanowieniem obszaru ograniczonego użytkowania zwykle mocno ogranicza prowadzenie działalności gospodarczej oraz możliwości budownictwa mieszkaniowego w okolicy. W zależności od przedsięwzięcia obostrzenia mogą być bardzo różne. Dla przykładu, jeżeli chodzi o lotnisko – w jego najbliższym sąsiedztwie mogą zostać wprowadzone zakazy: budowy nowych domów mieszkalnych, prowadzenia działalności związanej z czasowym pobytem dzieci i młodzieży, zmiany przeznaczenia budynków na funkcję mieszkalno-usługową itp. Dodatkowo, ze względu na hałas, może również zostać wprowadzony nakaz zapewnienia odpowiedniej izolacyjności ścian zewnętrznych, okien i drzwi w ścianach zewnętrznych, dachów i stropodachów (Uchwała Nr 76/11 Sejmiku Województwa Mazowieckiego z dnia 20 czerwca 2011 roku w sprawie utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania dla Portu Lotniczego im. Fryderyka Chopina w Warszawie).

Odszkodowanie za ustanowienie obszaru ograniczonego użytkowania

Poszkodowani w związku z wyznaczeniem obszaru ograniczonego użytkowania mają prawo dochodzić roszczeń. Art. 136 ust. 2 poś precyzuje, że obowiązany do wypłaty odszkodowania lub wykupu nieruchomości jest ten, którego działalność spowodowała wprowadzenie ograniczeń wynikających z ustanowienia obszaru ograniczonego użytkowania.

W razie ograniczenia sposobu korzystania ze środowiska właściwymi w sprawach spornych dotyczących wysokości odszkodowania lub wykupu nieruchomości są sądy powszechne (art. 136 ust. 1 poś). 

Odszkodowania za poniesioną szkodę lub wykupu może żądać właściciel i użytkownik wieczysty, jeśli ograniczeniu ulega sposób korzystania z nieruchomości lub szkoda obejmuje zmniejszenie jej wartości (art. 129 ust. 1-3 poś). Osobie, której przysługuje prawo rzeczowe do nieruchomości przysługuje natomiast jedynie odszkodowanie (art. 129 ust. 3 poś).

W razie określenia na obszarze ograniczonego użytkowania wymagań technicznych dotyczących budynków, za szkodę taką uznawane są także koszty poniesione w celu wypełnienia tych wymagań przez istniejące budynki. Legislator podkreśla, że jest tak nawet w przypadku braku obowiązku podjęcia działań w tym zakresie (art. 136 ust. 3 poś).

Z roszczeniem można wystąpić w okresie do 3 lat od dnia wejścia w życie rozporządzenia lub aktu prawa miejscowego powodującego ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości (art. 129 ust. 4 poś).

Jak dochodzić roszczeń na podstawie art. 129 Prawa ochrony środowiska?

Przed dochodzeniem roszczeń należy przede wszystkim zapoznać się z uchwałą oraz mapą sytuacyjną, aby mieć pewność, w jakiej strefie obszaru ograniczonego użytkowania znajduje się nieruchomość i jakie konkretnie ograniczenia jej dotyczą. Bywa bowiem, że większe obszary podzielone są na sektory wyznaczone ze względu na stopień przekroczenia norm.

Następnie wzywa się bezpośrednio (np. zarząd lotniska czy zakładu produkcyjnego) do dobrowolnej wypłaty odszkodowania lub wykupu nieruchomości. Można również domagać się zrekompensowania kosztów dostosowania obiektów, np. pod kątem bezpieczeństwa akustycznego.

W wezwaniu należy przede wszystkim podać dane pozwalające zidentyfikować stronę, przedstawić dokumenty potwierdzające tytuł prawny do nieruchomości oraz dotyczące sposobu zagospodarowania nieruchomości. Trzeba również sprecyzować roszczenia oraz dobrze je uargumentować. Obowiązek dowodowy w zakresie wykazania szkód leży bowiem po stronie właściciela nieruchomości.

Jeżeli roszczenia nie zostaną spełnione lub zaproponowane rozwiązanie będzie niesatysfakcjonujące, pozostaje pozew sądowy. Sprawę rozpatruje odpowiedni sąd rejonowy, chyba że roszczenia przekraczają kwotę 75 tys. zł. Wówczas, według art. 17 pkt 4 Ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (dalej: kpc), sprawą może zająć się właściwy sąd okręgowy.

Wnosząc pozew, powód musi ponieść opłatę sądową oraz ewentualne inne koszty związane z prowadzeniem sprawy. Jednak, zgodnie z art. 98 § 1 kpc, po wydaniu orzeczenia przegrywający sprawę obowiązany jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony (koszty procesu).

Wykup nieruchomości lub odszkodowanie za obszar ograniczonego użytkowania 

Ustanowienie obszaru ograniczonego użytkowania może uniemożliwiać realizację planowanych inwestycji, utrudniać prowadzenie działalności gospodarczej, zmniejszać przydatność gruntów rolnych lub obniżać wartość nieruchomości. Nierzadko właściciele budynków mieszkalnych są również zmuszeni do poniesienia kosztów dodatkowych zabezpieczeń akustycznych, takich jak wymiana okien czy modernizacja budynku.

Jeżeli wprowadzone ograniczenia doprowadziły do powstania szkody, to właściciele nieruchomości, użytkownicy wieczyści oraz niektóre inne osoby posiadające prawa do nieruchomości mogą dochodzić odszkodowania, a w określonych przypadkach także żądać wykupu nieruchomości lub jej części.

Ustalenie zakresu przysługujących roszczeń oraz ich wartości bywa bardzo skomplikowane. Kluczowe znaczenie ma prawidłowe określenie podstawy prawnej roszczenia, terminowe podjęcie działań oraz właściwe udokumentowanie szkody, w tym spadku wartości nieruchomości. W takiej sytuacji nieoceniona jest pomoc prawnika specjalizującego się w prawie nieruchomości.