Odszkodowanie z tytułu ustanowienia obszaru ograniczonego użytkowania

Ustanowienie obszaru ograniczonego użytkowania mocno wpływa na jego mieszkańców. Może wiązać się z ograniczeniami w prowadzeniu działalności gospodarczej lub z koniecznością dodatkowego zabezpieczenia budynków.

Przeczytaj nasz artykuł i dowiedz się, jak w takich sytuacjach można dochodzić roszczeń.

Obszary ograniczonego użytkowania tworzone są z myślą o ograniczeniu negatywnych skutków wywoływanych obecnością i oddziaływaniem różnorodnych obiektów. Zwykle wyznacza się je na terenach, gdzie zdarzają się okresowe lub stałe przekroczenia określonych norm, np. hałasu.

Na obszarze ograniczonego użytkowania dochodzi do mocnej ingerencji w chronione konstytucyjnie prawo własności. Może tam zostać ustanowiony zakaz prowadzenia pewnych działalności czy obowiązek niestandardowego zabezpieczenia budynków. W efekcie, mieszkańcom tych obszarów przysługuje w pewnych okolicznościach odszkodowanie.

Kiedy tworzy się obszar ograniczonego użytkowania?

Art. 135 ust. 1 Ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska (dalej: uoś), precyzuje, że obszary ograniczonego użytkowania tworzy się dla:

• • oczyszczalni ścieków,
• • składowiska odpadów komunalnych,
• • kompostowni,
• • trasy komunikacyjnej,
• • lotniska,
• • linii i stacji elektroenergetycznej,
• • obiektów sieci gazowej,
• • instalacji radiokomunikacyjnej, radionawigacyjnej i radiolokacyjnej.

Jeżeli, pomimo zastosowania najlepszych dostępnych technik, nie mogą być dotrzymane dopuszczalne poziomy hałasu poza terenem zakładu, to obszar ograniczonego użytkowania tworzy się także dla innych instalacji wymagających tzw. pozwolenia zintegrowanego (opartego na całościowym podejściu zakładu do ochrony środowiska).

Ustawodawca zaznaczył, że dotyczy to sytuacji, kiedy pozwolenie na budowę zostało wydane przed dniem 1 października 2001 r., a użytkowanie rozpoczęło się nie później niż do dnia 30 czerwca 2003 r. (art. 135 ust. 6 uoś).

Warunkiem ustanowienia obszaru ograniczonego użytkowania jest dokonanie przeglądu ekologicznego albo oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko wymaganej przepisami Ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (dalej: uuoś).

Dla przedsięwzięcia polegającego na budowie lub przebudowie drogi, linii kolejowej, lotniska użytku publicznego lub obiektów sieci gazowej dokonuje się natomiast analizy porealizacyjnej. Badania muszą wykazać, że poza terenem zakładu lub innego obiektu nie mogą być dotrzymane normy jakości (art. 135 ust. 1 uoś).

Sejmik województwa tworzy w drodze uchwały obszar ograniczonego użytkowania dla przedsięwzięcia mogącego zawsze znacząco oddziaływać na środowisko w rozumieniu uuoś, dla zakładów lub innych obiektów, gdzie jest eksploatowana spełniająca te warunki instalacja (art. 135 ust. 2 uoś).

Natomiast dla zakładów lub innych obiektów obszar ograniczonego użytkowania wyznacza właściwa rada powiatu. Następuje to również w drodze uchwały (art. 135 ust. 3 uoś).

Obszar ograniczonego użytkowania ustanawia się na podstawie poświadczonej przez właściwy organ kopii mapy ewidencyjnej z zaznaczonym przebiegiem granic przyszłego obszaru (art. 135 ust. 3b uoś).

Roszczenia związane z ustanowieniem obszaru ograniczonego użytkowania

Realizacja inwestycji związanych z ustanowieniem obszaru ograniczonego użytkowania zwykle mocno ogranicza prowadzenie działalności gospodarczej oraz możliwości budownictwa mieszkaniowego w okolicy.

W zależności od przedsięwzięcia obostrzenia mogą być bardzo różne. Dla przykładu, jeżeli chodzi o lotnisko – w jego najbliższym sąsiedztwie mogą zostać wprowadzone zakazy: budowy nowych domów mieszkalnych, prowadzenia działalności związanej z czasowym pobytem dzieci i młodzieży, zmiany przeznaczenia budynków na funkcję mieszkalno-usługową itp.

Dodatkowo, ze względu na hałas, może również zostać wprowadzony nakaz zapewnienia odpowiedniej izolacyjności ścian zewnętrznych, okien i drzwi w ścianach zewnętrznych, dachów i stropodachów (Uchwała Nr 76/11 Sejmiku Województwa Mazowieckiego z dnia 20 czerwca 2011 roku w sprawie utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania dla Portu Lotniczego im. Fryderyka Chopina w Warszawie).

Poszkodowani w związku z wyznaczeniem obszaru ograniczonego użytkowania mają prawo dochodzić roszczeń. Art. 136 ust. 2 uoś precyzuje, że obowiązany do wypłaty odszkodowania lub wykupu nieruchomości jest ten, którego działalność spowodowała ustanowienie obszaru ograniczonego użytkowania.

W razie ograniczenia sposobu korzystania ze środowiska właściwymi w sprawach spornych dotyczących wysokości odszkodowania lub wykupu nieruchomości są sądy powszechne (art. 136 ust. 1 uoś).

Odszkodowania za poniesioną szkodę może żądać też właściciel, użytkownik wieczysty lub podmiot, któremu przysługuje prawo do nieruchomości, jeśli ograniczeniu ulega sposób korzystania z nieruchomości lub szkoda obejmuje zmniejszenie jej wartości (art. 129 ust. 2 uoś).

W razie określenia na obszarze ograniczonego użytkowania wymagań technicznych dotyczących budynków, za szkodę taką uznawane są także koszty poniesione w celu wypełnienia tych wymagań przez istniejące budynki. Legislator podkreśla, że jest tak nawet w przypadku braku obowiązku podjęcia działań w tym zakresie (art. 136 ust. 3 uoś).

Z roszczeniem można wystąpić w okresie do 3 lat od dnia wejścia w życie rozporządzenia lub aktu prawa miejscowego powodującego ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości (art. 129 ust. 4 uoś).

W jaki sposób dochodzić roszczeń?

Strona, przed dochodzeniem roszczeń, powinna przede wszystkim zapoznać się z uchwałą oraz mapką sytuacyjną, aby mieć pewność, w jakiej strefie obszaru ograniczonego użytkowania znajduje się nieruchomość i jakie konkretnie ograniczenia jej dotyczą. Bywa bowiem, że większe obszary podzielone są na sektory wyznaczone ze względu na stopień przekroczenia norm.

Następnie wzywa się bezpośrednio (np. zarząd lotniska czy zakładu produkcyjnego) do dobrowolnej wypłaty odszkodowania lub wykupu nieruchomości. Można również domagać się zrekompensowania kosztów przystosowania obiektów, np. pod kątem bezpieczeństwa akustycznego.

W wezwaniu należy przede wszystkim podać dane pozwalające zidentyfikować stronę, przedstawić dokumenty potwierdzające tytuł prawny do nieruchomości oraz dotyczące sposobu zagospodarowania nieruchomości.

Trzeba również sprecyzować roszczenia oraz dobrze je uargumentować. Obowiązek dowodowy w zakresie wykazania szkód leży bowiem po stronie właściciela nieruchomości.

Jeżeli roszczenia nie zostaną spełnione lub zaproponowane rozwiązanie będzie niesatysfakcjonujące, pozostaje pozew sądowy. Sprawę rozpatruje odpowiedni sąd rejonowy, chyba że roszczenia przekraczają kwotę 75 tys. zł. Wówczas, według art. 17 pkt 4 Ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (dalej: kpc), sprawą może zająć się właściwy sąd okręgowy.

Koszty procesowe ponosi strona pozywająca. Jednak, zgodnie z art. 98 § 1 kpc, po wydaniu orzeczenia przegrywający sprawę obowiązany jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony (koszty procesu).

Utworzenie obszaru ograniczonego użytkowania a odszkodowanie – podsumowanie

Niektóre inwestycje są bardzo uciążliwe dla otoczenia, mogąc generować duży hałas czy zapylenie. Zdarza się też, że zakłady czy instalacje emitują zanieczyszczenia mogące szkodzić środowisku i zdrowiu człowieka. Ponadto, wokół tych obiektów często ustanawia się strefy ograniczonego użytkowania.

Mogą one negatywnie wpływać na prowadzoną dotychczas w danym miejscu (lub planowaną) działalność gospodarczą, ograniczać możliwości zabudowy lub użytkowania terenu, np. pod uprawy rolne. Zdarza się, że z powodu przekroczenia norm hałasu, właściciele domów mieszkalnych zobowiązani są też do ich dodatkowej modernizacji.

W przypadku, kiedy uciążliwa działalność spowodowała wprowadzenie ograniczeń, a tym samym wywołała rzeczywiste szkody, użytkownicy wieczyści, właściciele nieruchomości oraz inne podmioty mające prawo do nieruchomości mogą dochodzić roszczeń – wykupu mienia lub wypłaty odszkodowania.

Podstawy prawne:

• Ustawa z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska
• Ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko
• Uchwała Nr 76/11 Sejmiku Województwa Mazowieckiego z dnia 20 czerwca 2011 roku w sprawie utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania dla Portu Lotniczego im. Fryderyka Chopina w Warszawie
• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego