Zintegrowany plan inwestycyjny czy Lex deweloper? Poradnik co wybrać

Od lipca 2023 roku obowiązuje nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, na podstawie której przebiega stopniowe wygaszenie tzw. Lex deweloper oraz wprowadzenie nowego instrumentu – zintegrowanego planu inwestycyjnego (ZPI). Oba rozwiązania mają ułatwić inwestorom przygotowanie i realizację projektów, ale różnią się zakresem i trwałością skutków prawnych. Warto przyjrzeć się im bliżej, zwłaszcza że czas na wykorzystanie dotychczasowych przepisów Lex deweloper powoli dobiega końca.

Lex deweloper – specustawa na finiszu

Lex deweloper, czyli ustawa o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych, obowiązuje od 2018 roku. W założeniu miała usprawnić budowę mieszkań poprzez ominięcie długotrwałych procedur planistycznych. Dzięki niej inwestor może wystąpić do rady gminy o zgodę na lokalizację inwestycji mieszkaniowej – nawet wtedy, gdy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewidywał inne przeznaczenie terenu.

Uchwała rady gminy podejmowana w trybie Lex deweloper nie ma charakteru aktu prawa miejscowego – jest decyzją indywidualną, dotyczącą konkretnej inwestycji. Na jej podstawie inwestor może uzyskać pozwolenie na budowę, o ile zrobi to w ciągu 6 lat od dnia uchwalenia. Po tym czasie uchwała wygasa. Lex deweloper umożliwia budowę budynków wielorodzinnych (minimum 25 lokali) lub zespołów co najmniej 10 domów jednorodzinnych, a także części usługowej i infrastruktury towarzyszącej – np. dróg, parkingów i sieci technicznych.

Rozwiązanie to zyskało popularność głównie w dużych miastach, gdzie brak planów miejscowych skutecznie hamował inwestycje. Jednak z czasem pojawiły się głosy krytyki: zarzuty o chaotyczną zabudowę, ograniczony udział mieszkańców w procesie decyzyjnym i nieprzystosowanie infrastruktury do nowych osiedli. Wiele samorządów (np. Poznań) wprost sabotowało ustawę, wprowadzając regulacje uniemożliwiające jej zastosowanie.

Zgodnie z nowelizacją przepisów, Lex deweloper straci moc 1 lipca 2026 roku. Do 30 czerwca 2026 r. można jeszcze składać wnioski w trybie Lex deweloper. Wnioski złożone do tej daty będą mogły być procedowane po 1 lipca 2026 r. na zasadach przejściowych.

Więcej na temat Lex deweloper można przeczytać w artykule:

• Lex deweloper przestaje obowiązywać – co dalej?

Zintegrowany plan inwestycyjny – nowa forma współpracy inwestora z gminą

Zintegrowany plan inwestycyjny (ZPI) to nowa instytucja prawa planistycznego, która docelowo zastąpi Lex deweloper. Podobnie jak specustawa mieszkaniowa, ZPI uchwalany jest na wniosek inwestora. Różnica polega jednak na tym, że ZPI jest szczególnym rodzajem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a więc aktem prawa miejscowego o trwałym charakterze. 

ZPI obejmuje inwestycję główną (np. zabudowę mieszkaniową, usługową, produkcyjną) oraz inwestycję uzupełniającą, czyli obiekty służące obsłudze przedsięwzięcia – szkoły, przystanki, drogi, sieci techniczne, tereny rekreacyjne.

W odróżnieniu od Lex deweloper, ZPI może dotyczyć nie tylko projektów mieszkaniowych, ale również komercyjnych, co znacząco poszerza jego zastosowanie.

Ponieważ ZPI ma status planu miejscowego, obowiązuje bezterminowo. Inwestor nie jest więc ograniczony czasem na uzyskanie pozwolenia na budowę, co daje większą elastyczność w planowaniu przedsięwzięcia. Należy jednak pamiętać, że projekt ZPI musi być zgodny z planem ogólnym gminy lub – do czasu jego uchwalenia – ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. W przeciwieństwie do Lex deweloper, przepisy o ZPI nie przewidują wyjątków od tego wymogu.

Szczegóły na temat tego, jak złożyć wniosek o ZPI, można przeczytać w artykule:

• Wniosek o zintegrowany plan inwestycyjny – jak go złożyć?

Co wybrać – Lex deweloper czy ZPI?

Wybór odpowiedniego trybu zależy przede wszystkim od etapu realizacji inwestycji oraz lokalnych uwarunkowań.

Jeżeli inwestor planuje przedsięwzięcie mieszkaniowe, a w gminie nie obowiązuje jeszcze plan ogólny, korzystniejszym rozwiązaniem może być Lex deweloper, zwłaszcza gdy teren nie wymaga zgodności ze studium. W tym przypadku liczy się jednak czas – ustawa wygasa z upływem 30 czerwca 2026 r.

Z kolei zintegrowany plan inwestycyjny to instrument dla inwestorów działających długofalowo, którzy chcą zyskać pewność planistyczną i realny wpływ na treść obowiązującego dokumentu planistycznego. ZPI sprawdzi się zwłaszcza przy większych projektach o złożonej funkcji – np. kompleksach mieszkaniowo-usługowych, parkach handlowych czy inwestycjach przemysłowych.

W obu przypadkach kluczowe znaczenie ma dobra znajomość przepisów i skuteczne przygotowanie dokumentacji. Zarówno uchwała lokalizacyjna, jak i projekt ZPI uchwalane są w ramach władztwa planistycznego gminy, co oznacza, że nawet spełnienie wszystkich warunków formalnych nie gwarantuje pozytywnej decyzji. Warto więc zadbać o prawidłowe sformułowanie wniosku oraz analizę prawną i urbanistyczną już na etapie koncepcyjnym.

Specustawa mieszkaniowa czy zintegrowany plan inwestycyjny – podsumowanie

Zintegrowany plan inwestycyjny stanowi przyszłość planowania przestrzennego w Polsce – ma połączyć elastyczność, jaką dawał Lex deweloper, z trwałością i przejrzystością planów miejscowych. Jednak inwestorzy wciąż mogą składać wnioski w obu trybach. Najbliższe miesiące to ostatni moment, aby zdecydować, która ścieżka będzie bardziej opłacalna w danym przypadku.

Właściwe przygotowanie dokumentacji, zwłaszcza sporządzenie projektu planu, wymaga doświadczenia i znajomości procedur. Dlatego przed złożeniem odpowiedniego wniosku do gminy warto skonsultować się z prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości, który pomoże dobrać optymalny tryb postępowania.

Źródła:

• Ustawa z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących

• Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym