Odległość drogi od budynku – ważny wyrok NSA

• Fakty sprawdzone
  Nasze artykuły są oparte o przepisy prawa, orzecznictwo sądów oraz doświadczenie kancelarii.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) kojarzy się przede wszystkim z możliwością zabudowy działki. Tymczasem równie istotne są zapisy dotyczące przyszłej infrastruktury. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 16 grudnia 2025 r. (II OSK 1567/23) potwierdza, że nie każda nieprawidłowość związana z lokalizacją budynku prowadzi do nieważności pozwolenia na budowę lub uniemożliwia realizację drogi przewidzianej w MPZP.

Plany budowy drogi w MPZP a nieważność pozwolenia na budowę

Omawiana sprawa dotyczyła pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego wydanego przez Starostę Otwockiego. Inwestycja była realizowana na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, który oprócz terenów zabudowy mieszkaniowej przewidywał również przebieg projektowanej drogi publicznej.

Skarżący decyzję o pozwoleniu na budowę twierdził, że budynek został usytuowany w sposób kolidujący z planowaną drogą. W jego ocenie oznaczało to naruszenie ustaleń planu miejscowego i powinno prowadzić do stwierdzenia nieważności pozwolenia na budowę.

Wojewoda Mazowiecki odmówił jednak stwierdzenia nieważności decyzji, a stanowisko to podtrzymał następnie Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego. Zarówno Wojewódzki Sąd Administracyjny (WSA) w Warszawie, jak i ostatecznie Naczelny Sąd Administracyjny (NSA) nie podzieliły argumentacji skarżącego.

Co orzekł NSA w wyroku II OSK 1567/23?

Naczelny Sąd Administracyjny zwrócił uwagę, że organy administracji błędnie oceniły rzeczywiste położenie budynku względem planowanej drogi. Analiza dokumentacji geodezyjnej i planu zagospodarowania działki wskazywała, że budynek znajdował się bliżej planowanej drogi niż pierwotnie przyjęto. Co więcej, część obiektu nawet w niewielkim zakresie znalazła się na obszarze przeznaczonym pod pobocze.

NSA wprost przyznał, że doszło do nieprawidłowości i uchybień przy lokalizacji obiektu. Uznał jednak, że nie każde naruszenie prawa ma charakter rażący w rozumieniu art. 156 § 1 pkt 2 Kodeksu postępowania administracyjnego. Tym samym okoliczność ta nie jest wystarczająca do stwierdzenia nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę. Kluczowe znaczenie miało bowiem to, że mimo lokalizacji budynku nadal możliwa pozostawała realizacja drogi przewidzianej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Inwestycja drogowa nie została zablokowana, a cel publiczny zapisany w planie mógł zostać zrealizowany.

Odległość budynku od drogi, a nie drogi od budynku

Jednym z elementów uzasadnienia była wykładnia art. 43 ustawy o drogach publicznych. NSA podkreślił, że przepis ten określa minimalne odległości sytuowania nowych obiektów budowlanych od dróg publicznych. Nie oznacza natomiast obowiązku odsuwania drogi od istniejących budynków.

Powyższe oznacza, że nawet jeśli po wybudowaniu drogi będzie ona przebiegać bardzo blisko domu, nie będzie to stanowić przeszkody dla realizacji inwestycji drogowej. To inwestor sytuujący budynek powinien uwzględniać planowany przebieg drogi, a nie odwrotnie. Jak wskazał NSA, konsekwencje takiej lokalizacji będzie ponosił przede wszystkim właściciel budynku, który w przyszłości może być narażony na uciążliwości związane z ruchem drogowym.

Dlaczego ten wyrok jest ważny z perspektywy audytu nieruchomości?

Orzeczenie stanowi wskazówkę dla osób kupujących nieruchomości oraz inwestorów planujących zabudowę. Pokazuje, że analiza miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie powinna ograniczać się wyłącznie do sprawdzenia przeznaczenia działki. Równie istotne jest zbadanie planowanych inwestycji w jej otoczeniu, w szczególności przebiegu przyszłych dróg publicznych. Dodatkowo decyzje administracyjne, np. pozwolenie na budowę, mogą być obarczone błędami, które wychwycić może jedynie pogłębiony audyt nieruchomości.

Zdarza się, że istniejący budynek znajduje się w sąsiedztwie terenu przeznaczonego pod drogę, która przez wiele lat pozostaje jedynie linią na rysunku planu. Nie oznacza to jednak, że inwestycja nigdy nie zostanie zrealizowana. Omawiany wyrok pokazuje, że nawet jeśli droga będzie przebiegała bardzo blisko budynku, to nie uniemożliwia to jej budowy. Dlatego profesjonalny audyt nieruchomości powinien obejmować nie tylko analizę stanu prawnego działki, ale również ocenę tego, jakie inwestycje publiczne mogą pojawić się w jej sąsiedztwie w przyszłości.