Przejście własności działki pod drogę a odszkodowanie z art. 36 ust. 3 upzp

• Fakty sprawdzone
  Nasze artykuły są oparte o przepisy prawa, orzecznictwo sądów oraz doświadczenie kancelarii.

Właściciele nieruchomości często zakładają, że jeżeli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obniżył wartość ich gruntu, to w każdej sytuacji utraty własności będą mogli dochodzić od gminy odszkodowania na podstawie art. 36 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Kluczowe dla skutecznego dochodzenia roszczeń jest pojęcie „zbycia” nieruchomości, które nie obejmuje wielu przypadków przejścia praw do nieruchomości na inny podmiot.

Roszczenie z art. 36 ust. 3 upzp wymaga zbycia nieruchomości

Zgodnie z art. 36 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: upzp) właściciel lub użytkownik wieczysty może domagać się od gminy odszkodowania odpowiadającego obniżeniu wartości nieruchomości, jeżeli:

• wartość nieruchomości spadła wskutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu,
• doszło do zbycia nieruchomości,
• właściciel nie skorzystał wcześniej z innych roszczeń przewidzianych w art. 36 ust. 1 (odszkodowanie, wykup).

Kluczowe znaczenie ma ustalenie, co należy rozumieć pod pojęciem „zbycia”. Przede wszystkim orzecznictwo jest zgodne, że w ustawie chodzi o odpłatne zbycie nieruchomości. Nie zalicza się więc do niego m.in. darowizna.

Wydzielenie działki pod drogę następuje z mocy prawa

Nie każda utrata prawa własności nieruchomości następuje w wyniku jej sprzedaży lub innej czynności prawnej. Szczególnym przypadkiem jest podział nieruchomości, w wyniku którego wydzielane są działki przeznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod drogi publiczne. 

W takiej sytuacji zastosowanie znajduje art. 98 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej: ugn). Jeżeli na wniosek właściciela dokonuje się podziału nieruchomości, a w jego wyniku zostają wydzielone działki przeznaczone pod drogi publiczne, własność tych działek przechodzi automatycznie na rzecz właściwej jednostki samorządu terytorialnego albo Skarbu Państwa.

Przejście prawa własności następuje z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział staje się ostateczna albo orzeczenie o podziale staje się prawomocne. Nie dochodzi więc do zawarcia umowy sprzedaży ani żadnej innej czynności przenoszącej własność między właścicielem a podmiotem publicznym.

Wydzielenie działki pod drogę – dlaczego nie można powołać się na roszczenie z art. 36 ust. 3 upzp?

Sąd Najwyższy w uchwale (sygn. akt III CZP 33/16) wskazał, że przejście własności działek wydzielonych pod drogi publiczne na podstawie art. 98 ugn nie stanowi „zbycia” w rozumieniu art. 36 ust. 3 upzp. Jest to bowiem skutek wynikający bezpośrednio z ustawy, a nie rezultat czynności prawnej dokonanej przez właściciela.

Oznacza to, że nawet jeśli wartość nieruchomości została obniżona wskutek uchwalenia miejscowego planu, właściciel nie może dochodzić odszkodowania od gminy na podstawie art. 36 ust. 3 wyłącznie dlatego, że utracił własność działki przeznaczonej pod drogę.

Jak Sąd Najwyższy rozumie pojęcie „zbycia”?

W uzasadnieniu uchwały Sąd Najwyższy zwrócił uwagę, że pojęcie „zbycie” należy interpretować zgodnie z jego znaczeniem językowym oraz celem przepisu. W języku prawnym i potocznym zbycie oznacza przeniesienie prawa na inny podmiot w drodze czynności prawnej, np. sprzedaży lub zamiany. Nie obejmuje natomiast sytuacji, w których własność przechodzi automatycznie na podstawie przepisu ustawy.

Sąd przypomniał również, że ustawodawca zastąpił w art. 36 ust. 3 wcześniejsze określenie „sprzedaje” pojęciem „zbywa”, aby objąć regulacją nie tylko sprzedaż, ale także inne formy dobrowolnego przeniesienia prawa, w tym zbycie prawa użytkowania wieczystego. Zmiana ta nie oznacza jednak rozszerzenia przepisu na przypadki utraty własności z mocy prawa.

Odszkodowanie za wydzielenie działki pod drogę przysługuje, ale z innej podstawy prawnej

Powyższe nie oznacza oczywiście, że właściciel pozostaje bez odszkodowania. Jeżeli wydzielona działka przeszła na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa na podstawie art. 98 ustawy o gospodarce nieruchomościami, właściciel może dochodzić odszkodowania przewidzianego właśnie w tym przepisie. W pierwszej kolejności jego wysokość ustalana jest w drodze uzgodnienia z właściwym organem, a jeżeli strony nie osiągną porozumienia, odszkodowanie ustalane jest według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości (art. 98 ust. 3 ugn).

Niezależnie od tego, jeżeli już samo uchwalenie lub zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego spowodowały, że korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób albo zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone, właściciel może – przy spełnieniu ustawowych przesłanek – dochodzić roszczeń określonych w art. 36 ust. 1 upzp.

Więcej na ten temat można przeczytać w artykule:

• Szkoda planistyczna – co warto wiedzieć? Przewodnik

Czy przejęcie działki pod drogę jest zbyciem nieruchomości – podsumowanie

Przejście własności działek wydzielonych pod drogi publiczne w wyniku podziału nieruchomości następuje z mocy prawa, a nie w wyniku czynności prawnej właściciela. Z tego względu nie stanowi ono „zbycia” w rozumieniu art. 36 ust. 3 upzp.

W konsekwencji właściciel nie może żądać od gminy odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości na podstawie tego przepisu. W takiej sytuacji nie wyłącza to jednak możliwości dochodzenia roszczeń przewidzianych w art. 36 ust. 1 upzp, jeżeli wskutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zostały spełnione przesłanki określone w tym przepisie. Niezależnie od tego za wydzieloną działkę przysługuje odszkodowanie na zasadach określonych w art. 98 ust. 3 ugn.

Należy przy tym mieć na uwadze, że zasady wyceny nieruchomości są bardzo skomplikowane, a w operatach szacunkowych (dokumentach z wyceną) zdarzają się błędy, które mogą wpłynąć na ustalenie zaniżonej kwoty odszkodowania. Dlatego w przypadku nieruchomości o dużej wartości, warto wcześniej skonsultować sprawę z prawnikiem, ekspertem od odszkodowań planistycznych oraz za wywłaszczenie.