Ważne etapy dla deweloperów przy uchwalaniu planu ogólnego

• Fakty sprawdzone
  Nasze artykuły są oparte o przepisy prawa, orzecznictwo sądów oraz doświadczenie kancelarii.

Plan ogólny gminy ma istotny wpływ na możliwości zagospodarowania nieruchomości oraz realizację inwestycji budowlanych, a tym samym na wartość gruntów. Z tego względu właściciele działek, inwestorzy i deweloperzy nie powinni czekać na uchwalenie dokumentu, lecz śledzić procedurę planistyczną już od jej początku.

Choć cały proces sporządzania planu ogólnego ma znaczenie, z perspektywy osób zainteresowanych zagospodarowaniem danej nieruchomości szczególnie istotne są trzy etapy. To właśnie wtedy można zgłaszać własne postulaty, sprawdzić sposób ich rozpatrzenia oraz wpływać na ostateczny kształt dokumentu.

Składanie wniosków do planu ogólnego – pierwszy moment na zgłoszenie swoich oczekiwań

Pierwszym z najważniejszych etapów procedury jest ogłoszenie o przystąpieniu do sporządzenia planu ogólnego oraz rozpoczęcie zbierania wniosków do tego dokumentu. 

Na tym etapie właściciele nieruchomości mogą przedstawić gminie swoje oczekiwania dotyczące przyszłego przeznaczenia terenów. Może to dotyczyć między innymi umożliwienia zabudowy mieszkaniowej, usługowej lub produkcyjnej, uwzględnienia planowanych inwestycji czy dostosowania ustaleń planistycznych do istniejącego sposobu korzystania z nieruchomości.

Jest to szczególnie ważny moment, ponieważ wnioski składane na początku procedury pozwalają gminie uwzględnić interesy właścicieli jeszcze przed opracowaniem projektu planu. Choć organ nie ma obowiązku uwzględnienia postulatów, ich zgłoszenie zwiększa szansę na wzięcie pod uwagę określonych potrzeb już na etapie projektowania dokumentu.

Informacja o rozpoczęciu procedury planistycznej musi zostać podana do publicznej wiadomości w kilku formach. Ustawodawca przewidział obowiązek publikacji ogłoszenia w prasie (dzienniku lub portalu prasowym), zamieszczenia go na stronie internetowej urzędu i w Biuletynie Informacji Publicznej, wywieszenia informacji w siedzibie urzędu lub innym widocznym miejscu na terenie gminy, a także poinformowania mieszkańców w sposób zwyczajowo przyjęty na danym obszarze.

Termin na składanie wniosków do projektu aktu nie może być krótszy niż 21 dni od dnia ogłoszenia, przy czym gmina może zdecydować o jego wydłużeniu.

Wnioski składa się na formularzu urzędowym określonym w Rozporządzeniu Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 13 listopada 2023 r. w sprawie wzoru formularza pisma dotyczącego aktu planowania przestrzennego. Należy zaznaczyć w nim właściwą kratkę – tj. „wniosek do projektu aktu”. Inna forma nie jest akceptowana.

Więcej o tym dlaczego tak ważne jest składanie wniosków w artykule:

• Dlaczego warto złożyć wniosek do planu ogólnego gminy?

Publikacja projektu planu ogólnego – możliwość sprawdzenia, czy rozpatrzono wnioski

Drugim kluczowym momentem jest udostępnienie projektu planu ogólnego po przeprowadzeniu wymaganych uzgodnień i opiniowania przez właściwe organy.

Na tym etapie właściciele nieruchomości mogą po raz pierwszy zapoznać się z rozwiązaniami planistycznymi proponowanymi przez gminę. Oprócz samego projektu udostępniane są również uzasadnienie, prognoza oddziaływania na środowisko oraz wykaz złożonych wniosków wraz z propozycją sposobu ich rozpatrzenia.

Dla inwestorów i deweloperów jest to niezwykle ważny etap, ponieważ pozwala ocenić, czy zgłoszone wcześniej postulaty zostały uwzględnione. W praktyce można wówczas zweryfikować, jakie funkcje przewidziano dla poszczególnych terenów (w jakich znajdą się strefach planistycznych), czy planowane inwestycje będą możliwe do realizacji oraz czy projekt nie wprowadza ograniczeń mogących wpłynąć na wartość nieruchomości lub opłacalność przedsięwzięcia.

Analiza projektu na tym etapie daje również czas na zaplanowanie dalszych działań, w szczególności na przygotowanie uwag do projektu planu ogólnego, które mogą zostać złożone podczas konsultacji społecznych.

Projekt planu ogólnego publikowany jest w Biuletynie Informacji Publicznej oraz udostępniany w siedzibie urzędu gminy. Docelowo dokumenty związane z procedurą planistyczną mają być publikowane również w Rejestrze Urbanistycznym, który ma stać się centralnym źródłem informacji o dokumentach planistycznych.

Konsultacje społeczne i składanie uwag – ostatnia szansa wpływu na treść planu

Podczas konsultacji społecznych właściciele nieruchomości, mieszkańcy, przedsiębiorcy oraz inni zainteresowani mogą formalnie zgłaszać uwagi do przedstawionego projektu. W przeciwieństwie do wniosków składanych na początku procedury, uwagi odnoszą się już do konkretnych zapisów projektu i pozwalają wskazać rozwiązania, które zdaniem zainteresowanych wymagają zmiany. Uwagi zgłasza się za pomocą tego samego urzędowego formularza co wnioski (trzeba w nim zaznaczyć, że chodzi o uwagę do konsultowanego projektu aktu).

Dla właścicieli gruntów jest to często ostatnia realna możliwość wpływu na treść planu przed jego uchwaleniem przez radę gminy. Zgłoszenie uwag może mieć szczególne znaczenie w sytuacji, gdy projekt przewiduje ograniczenie możliwości zabudowy, zmianę funkcji terenu lub inne rozwiązania mogące negatywnie oddziaływać na sposób korzystania z nieruchomości.

Istnieje również możliwość zaskarżenia planu ogólnego – więcej o tym w artykule:

• Jak zaskarżyć plan ogólny? Praktyczny przewodnik dla właścicieli i deweloperów

Informacja o rozpoczęciu konsultacji społecznych publikowana jest w taki sam sposób jak ogłoszenie o przystąpieniu do sporządzenia planu ogólnego. Oznacza to, że zainteresowani powinni monitorować przede wszystkim Biuletyn Informacji Publicznej, stronę internetową gminy oraz inne kanały komunikacji wykorzystywane przez samorząd.

Zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym konsultacje społeczne dotyczące projektu planu ogólnego muszą trwać co najmniej 28 dni.

Prace nad planem ogólnym – dlaczego trzeba śledzić procedury od samego początku?

Skuteczne zabezpieczenie interesów właścicieli nieruchomości wymaga aktywnego udziału w procedurze planistycznej już od momentu jej rozpoczęcia. Oczekiwanie na uchwalenie planu ogólnego może okazać się spóźnione, ponieważ najważniejsze decyzje dotyczące kierunków rozwoju przestrzennego gminy zapadają znacznie wcześniej.

Złożenie wniosków, analiza projektu planu oraz udział w konsultacjach społecznych pozwalają nie tylko lepiej przygotować się do przyszłych inwestycji, ale również zwiększają szanse na uwzględnienie interesów właścicieli nieruchomości w ostatecznej treści planu ogólnego.