Ułatwienia dla decyzji WZ w przypadku braku planu ogólnego – projekt nowelizacji przepisów

• Fakty sprawdzone
  Nasze artykuły są oparte o przepisy prawa, orzecznictwo sądów oraz doświadczenie kancelarii.

Od 1 września 2026 r. brak planu ogólnego gminy może istotnie utrudnić rozpoczęcie nowych inwestycji. Zgodnie z obowiązującymi zasadami w gminie, w której plan ogólny nie wszedł w życie, co do zasady nie można wydawać decyzji o warunkach zabudowy (WZ) na podstawie nowych wniosków ani uchwalać nowych lub zmieniać obowiązujących miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Odpowiedzią na ryzyko zahamowania inwestycji ma być poselski projekt nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wniesiony 4 września 2026 r.

Brak planu ogólnego gminy – zagrożenia inwestycyjne

Plan ogólny zastępuje dotychczasowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego i stanowi jeden z podstawowych elementów nowego systemu planistycznego. Problem polega na tym, że nie wszystkie samorządy zdążyły zakończyć procedurę jego uchwalania przed 1 września 2026 r.

Według danych przywołanych w materiałach do projektu ustawy na 1 września 2026 r. opublikowane plany ogólne posiadały 873 samorządy, czyli około jednej trzeciej gmin. Projektodawcy wskazują więc na ryzyko powstania tzw. luki inwestycyjnej – sytuacji, w której inwestor nie może uzyskać nowej decyzji WZ, a jednocześnie teren nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Dla właściciela nieruchomości może to oznaczać konieczność odłożenia inwestycji do czasu wejścia w życie planu ogólnego albo uchwalenia odpowiednich aktów planistycznych. Problem może być szczególnie istotny na terenach, na których zabudowa była dotychczas realizowana przede wszystkim na podstawie decyzji o warunkach zabudowy.

Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – czego chcą posłowie?

Poselski projekt RPW/29813/2026 (klubu parlamentarnego Rozwój Plus) przewiduje kilka zmian, które mają ograniczyć ryzyko czasowego zablokowania inwestycji. Obecnie projekt znajduje się na etapie prac parlamentarnych, dlatego proponowane rozwiązania nie są jeszcze obowiązującym prawem.

Najważniejsza propozycja dotyczy nowych wniosków o wydanie decyzji WZ składanych od 1 września 2026 r. w gminach, w których plan ogólny jeszcze nie wszedł w życie. Projekt zakłada, że w takich przypadkach decyzje mogłyby ponownie być wydawane według szczególnych zasad przejściowych, bez konieczności oczekiwania na wejście w życie planu ogólnego.

Co więcej, przez 2 lata od wejścia w życie planu ogólnego przy wydawaniu decyzji WZ miałby nie być stosowany warunek położenia inwestycji na obszarze uzupełnienia zabudowy (OUZ). Rozwiązanie ma dać gminom dodatkowy czas na uzupełnienie systemu planistycznego miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego.

Projekt przewiduje również szczególne rozwiązanie dla osób fizycznych budujących dom jednorodzinny na własne potrzeby mieszkaniowe. Od 1 stycznia 2027 r. taka inwestycja miałaby zostać wyłączona z wymogu lokalizacji na obszarze uzupełnienia zabudowy. Nadal konieczne byłoby jednak spełnienie pozostałych przesłanek uzyskania decyzji WZ.

Propozycja przewiduje też zmianę zasad dotyczących wydawania WZ dla zabudowy zagrodowej. Osoba fizyczna, która osobiście prowadzi gospodarstwo rolne i posiada kwalifikacje rolnicze, miałaby być zwolniona z wymogu tzw. dobrego sąsiedztwa oraz z wymogu położenia inwestycji na obszarze uzupełnienia zabudowy, jeżeli powierzchnia gospodarstwa wynosi co najmniej 3 ha albo przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie.

Problem z uzyskaniem warunków zabudowy – rola audytu nieruchomości

Ewentualna zmiana przepisów w omawianym zakresie jest obecnie niepewna. Inwestor powinien więc oceniać możliwość zabudowy przede wszystkim na podstawie obowiązującego prawa i sytuacji planistycznej konkretnej nieruchomości.

Zmiany w przepisach planistycznych zwiększają znaczenie dokładnej analizy nieruchomości jeszcze przed jej zakupem albo rozpoczęciem przygotowań do inwestycji. Audyt nieruchomości powinien obejmować m.in. sprawdzenie, czy w gminie obowiązuje plan ogólny, czy dla terenu obowiązuje MPZP, czy nieruchomość znajduje się w obszarze uzupełnienia zabudowy oraz czy dla działki została wcześniej wydana decyzja o warunkach zabudowy.