Renta planistyczna – jak uniknąć?

• Fakty sprawdzone
  Nasze artykuły są oparte o przepisy prawa, orzecznictwo sądów oraz doświadczenie kancelarii.

Zbycie nieruchomości po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) może wiązać się z obowiązkiem zapłaty renty planistycznej. Dla wielu właścicieli jest to spore zaskoczenie, zwłaszcza gdy o opłacie dowiadują się dopiero po zakończeniu transakcji. Tymczasem w wielu przypadkach ryzyko jej naliczenia można ocenić, a niekiedy także ograniczyć jeszcze przed podpisaniem aktu notarialnego.

Nie istnieje jeden uniwersalny sposób na uniknięcie opłaty planistycznej. Wszystko zależy od tego, czy zostały spełnione ustawowe przesłanki jej naliczenia oraz od okoliczności konkretnej sprawy. W tym poradniku wyjaśniamy, na co warto zwrócić uwagę przed sprzedażą nieruchomości, aby świadomie zaplanować transakcję.

Kiedy w ogóle może zostać naliczona renta planistyczna?

Samo zbycie, np. sprzedaż nieruchomości, nie powoduje jeszcze obowiązku zapłaty renty planistycznej. Opłata może zostać ustalona wyłącznie wtedy, gdy łącznie zostanie spełnionych kilka warunków.

Przede wszystkim musi dojść do uchwalenia albo zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, która spowoduje wzrost wartości nieruchomości. Następnie właściciel albo użytkownik wieczysty musi dokonać jej odpłatnego zbycia przed upływem pięciu lat od dnia wejścia w życie planu. Dodatkowo uchwała o MPZP musi określać stawkę procentową renty planistycznej.

Jeżeli choć jedna z tych przesłanek nie zostanie spełniona, naliczenie opłaty będzie bezpodstawne.

Czy można legalnie uniknąć renty planistycznej?

Uniknięcie opłaty planistycznej nie polega na obchodzeniu przepisów, lecz na odpowiednim zaplanowaniu sprzedaży oraz wcześniejszym sprawdzeniu, czy w konkretnej sprawie rzeczywiście istnieją podstawy do jej naliczenia. W praktyce oznacza to przede wszystkim analizę planu miejscowego, terminu sprzedaży oraz wpływu nowych ustaleń planistycznych na wartość nieruchomości.

Odczekanie pięciu lat od wejścia w życie planu

Najprostszym rozwiązaniem jest sprzedaż nieruchomości po upływie pięciu lat od dnia wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo jego zmiany. Po upływie tego okresu gmina nie może już wszcząć postępowania w sprawie opłaty planistycznej związanej z daną transakcją. Dlatego przed planowaną sprzedażą warto ustalić nie tylko datę uchwalenia MPZP, ale przede wszystkim moment jego wejścia w życie. To właśnie od tej daty liczony jest pięcioletni termin.

W praktyce nawet niewielkie przesunięcie terminu zawarcia umowy sprzedaży może zdecydować o tym, czy obowiązek zapłaty w ogóle powstanie.

Czy uchwalenie planu rzeczywiście zwiększyło wartość nieruchomości?

Jednym z mitów jest przekonanie, że uchwalenie miejscowego planu automatycznie powoduje naliczenie renty planistycznej. Warunkiem pobrania opłaty jest rzeczywisty wzrost wartości nieruchomości wynikający z nowych ustaleń planu. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości nie uległo istotnej zmianie albo nowe zapisy planu nie zwiększyły jej wartości, organ może nie mieć podstaw do naliczenia opłaty.

Podobnie sytuacja wygląda wtedy, gdy wzrost wartości wynika przede wszystkim z innych czynników, takich jak rozwój lokalnego rynku nieruchomości, budowa nowej infrastruktury czy inwestycje poczynione przez właściciela. Sam fakt wzrostu cen nieruchomości nie oznacza jeszcze, że jego przyczyną był miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Znaczenie ma również forma zbycia nieruchomości

Przepisy dotyczą odpłatnego zbycia nieruchomości, jednak nie każda czynność prawna wywołuje takie same skutki. Najczęściej obowiązek zapłaty wiąże się ze sprzedażą nieruchomości, ale może dotyczyć także innych odpłatnych form przeniesienia własności, takich jak zamiana czy wniesienie nieruchomości aportem do spółki.

Odmiennie wygląda sytuacja w przypadku darowizny. Aktualne orzecznictwo sądów administracyjnych przyjmuje, że darowizna jako czynność nieodpłatna co do zasady nie stanowi odpłatnego zbycia w rozumieniu przepisów o rencie planistycznej. Nie oznacza to jednak, że każda sytuacja będzie identyczna, dlatego przed podjęciem decyzji warto przeanalizować skutki planowanej czynności.

Innym spotykanym rozwiązaniem jest wniesienie nieruchomości do spółki jeszcze przed wejściem w życie miejscowego planu, a następnie sprzedaż inwestorowi udziałów w tej spółce zamiast samej nieruchomości. Co do zasady taka transakcja nie jest traktowana jako odpłatne zbycie nieruchomości, z którym przepisy wiążą obowiązek zapłaty renty planistycznej. Należy jednak mieć na uwadze, że organy i sądy coraz częściej badają pozorność takich czynności, jeśli jedynym celem było uniknięcie opłat publicznoprawnych.

Można sprawdzić, czy renta planistyczna w ogóle będzie należna

Należy wiedzieć, że nie trzeba czekać do momentu sprzedaży, aby poznać wysokość renty planistycznej. Przepisy umożliwiają właścicielowi wystąpienie do właściwego organu z wnioskiem o ustalenie wysokości opłaty jeszcze przed planowaną transakcją. 

Takie rozwiązanie pozwala wcześniej ocenić skutki finansowe sprzedaży, uwzględnić ewentualną opłatę podczas negocjowania ceny z kupującym oraz świadomie zdecydować, czy sprzedaż w danym momencie będzie opłacalna, czy lepiej odłożyć ją w czasie. Złożenie wniosku nie oznacza obowiązku sprzedaży nieruchomości ani nawet wykazywania, że transakcja jest planowana. Wniosek podlega opłacie skarbowej w wysokości 10 zł. 

Sporządzenie operatu szacunkowego (dokumentu z wyceną) stanowiącego podstawę ustalenia opłaty finansuje organ prowadzący postępowanie. Choć zdarza się, że niektóre gminy próbują przenieść ten koszt na właściciela nieruchomości, stanowisko to było wielokrotnie kwestionowane przez sądy administracyjne.

Zapisy dotyczące renty planistycznej w planie miejscowym

Wysokość renty planistycznej nie jest ustalana dowolnie przez gminę. Stawka procentowa musi zostać określona w uchwale przyjmującej miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Maksymalnie może wynosić 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Przed sprzedażą warto więc sprawdzić nie tylko przeznaczenie działki, lecz również zapisy dotyczące renty planistycznej zawarte w obowiązującym planie miejscowym.

Cena sprzedaży nie decyduje o wysokości opłaty

Często można spotkać się z błędnym przekonaniem, że renta planistyczna stanowi określony procent ceny sprzedaży nieruchomości. Mechanizm jej ustalania wygląda jednak inaczej. Najpierw działający na zlecenie gminy rzeczoznawca majątkowy określa wartość nieruchomości przed uchwaleniem lub zmianą planu oraz po wejściu nowych ustaleń w życie. Dopiero różnica pomiędzy tymi wartościami stanowi podstawę do obliczenia opłaty według stawki określonej w miejscowym planie.

Oznacza to, że nawet wysoka cena uzyskana podczas sprzedaży nie przesądza jeszcze o wysokości renty planistycznej.

Co zrobić, jeśli gmina naliczy opłatę planistyczną?

Nawet jeżeli organ wyda decyzję ustalającą rentę planistyczną, nie oznacza to jeszcze, że została ona wydana prawidłowo. Spory dotyczą zarówno istnienia przesłanek do naliczenia opłaty, jak i prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego, zachowania terminów czy poprawności postępowania administracyjnego. W wielu przypadkach decyzję można skutecznie zakwestionować.

Warto wówczas sięgnąć po pomoc prawną. Specjalista może ocenić, czy wzrost wartości rzeczywiście pozostaje w związku z uchwaleniem planu miejscowego, czy też wynika z innych okoliczności rynkowych. 

Szczegółowo opisujemy to w artykule: 

• Kiedy i jak odwołać się od decyzji o ustaleniu opłaty planistycznej?