Co to jest inwestycja uzupełniająca w ZPI?

• Fakty sprawdzone
  Nasze artykuły są oparte o przepisy prawa, orzecznictwo sądów oraz doświadczenie kancelarii.

Inwestycja uzupełniająca to jeden z najważniejszych elementów zintegrowanego planu inwestycyjnego (ZPI). Stanowi świadczenie inwestora na rzecz gminy, które ma rekompensować skutki realizacji inwestycji głównej lub wspierać rozwój lokalnej infrastruktury. Od 1 lipca 2026 r. przepisy znacząco zwiększyły elastyczność w zakresie realizacji takich inwestycji. Czym jest inwestycja uzupełniająca, jakie może obejmować przedsięwzięcia i dlaczego ZPI może stać się atrakcyjną alternatywą dla inwestorów po wejściu w życie planów ogólnych gmin?

Czym jest ZPI?

Zgodnie z Ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: ustawa), zintegrowany plan inwestycyjny (ZPI) jest szczególną formą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Uchwalany jest przez radę gminy na wniosek inwestora, który składa się za pośrednictwem wójta, burmistrza albo prezydenta miasta. 

Co do zasady ZPI obejmuje co najmniej obszar inwestycji głównej oraz inwestycji uzupełniającej, przy czym obowiązek objęcia ZPI inwestycji uzupełniającej nie ma zastosowania, jeżeli jej realizacja jest już dopuszczalna na podstawie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Inwestycja uzupełniająca nie stanowi opłaty ani daniny publicznej, lecz jest elementem uzgodnień pomiędzy inwestorem a gminą określonych w umowie urbanistycznej.

Wejście w życie zintegrowanego planu inwestycyjnego powoduje utratę mocy obowiązującej dotychczasowych planów miejscowych lub ich części w zakresie terenu objętego ZPI.

Więcej na temat zasad wnioskowania o ZPI można przeczytać w artykule:

• Wniosek o zintegrowany plan inwestycyjny – jak go złożyć?

Czym jest inwestycja uzupełniająca – definicja

Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 30 kwietnia 2026 r. zmieniła definicję inwestycji uzupełniającej. Wcześniejsza definicja nakazywała w każdym wypadku ścisłe powiązanie inwestycji uzupełniającej z inwestycją główną. Musiały one służyć jej obsłudze, a ZPI obejmował zarówno inwestycję główną, jak i uzupełniającą. Dobrym przykładem będzie tu wybudowanie przedszkola (inwestycja uzupełniająca) na osiedlu domów jednorodzinnych (inwestycja główna).

Rozwiązanie to było szeroko krytykowane zarówno przez samorządy, jak i inwestorów. Gminy zwracały uwagę, że wymogi te są oderwane od realnych potrzeb gminy, które mogą być bardziej palące w innych miejscach. Z kolei inwestorzy zmuszeni byli do „sztucznego” rezerwowania terenu w ramach ZPI, co mogło ograniczać rozmiar inwestycji głównej, niekoniecznie przekładając się na użyteczność inwestycji uzupełniającej.

Nowa definicja obowiązuje od 1 lipca 2026 r. i daje większą swobodę. Inwestycja uzupełniająca może być realizowana w dowolnym miejscu gminy, jeśli umożliwia to obowiązujący plan miejscowy, a wymóg obsługi inwestycji głównej zachowano jedynie wobec działalności handlowej i usługowej.

Zgodnie z art. 2 ust. 5a ustawy, przez inwestycję uzupełniającą należy rozumieć inwestycję:

• służącą wykonywaniu zadań własnych gminy, w szczególności w zakresie budowy, zmiany sposobu użytkowania lub przebudowy sieci uzbrojenia terenu, dróg publicznych, linii kolejowych, obiektów infrastruktury publicznego transportu zbiorowego, obiektów działalności kulturalnej, obiektów opieki nad dziećmi do lat 3, przedszkoli, szkół, placówek wsparcia dziennego, placówek opieki zdrowotnej, obiektów, w których prowadzona jest działalność z zakresu pomocy społecznej, obiektów służących działalności pożytku publicznego, obiektów sportu i rekreacji, obszarów zieleni publicznej, lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych,
• w zakresie budowy, zmiany sposobu użytkowania lub przebudowy obiektów budowlanych przeznaczonych na działalność handlową lub usługową. Warunkiem jest to, że mają służyć one obsłudze inwestycji głównej.

Rola inwestycji uzupełniającej w umowie urbanistycznej

Umowa urbanistyczna stanowi kluczowy element procedury uchwalania zintegrowanego planu inwestycyjnego i określa wzajemne zobowiązania inwestora oraz gminy związane z realizacją inwestycji uzupełniającej. Co do zasady inwestor zobowiązuje się w niej do wykonania inwestycji uzupełniającej na rzecz gminy, a także może przejąć obowiązek pokrycia w całości lub w części kosztów jej realizacji, przekazania nieruchomości niezbędnych do jej wykonania lub zwrotu kosztów poniesionych przez gminę w związku z uchwaleniem ZPI.

Inwestor nie musi w każdym przypadku fizycznie realizować inwestycji uzupełniającej, ograniczając się do jej finansowania. Zgodnie z ustawą gmina może bowiem zobowiązać się do realizacji inwestycji uzupełniającej, jeżeli mieści się ona w zakresie jej zadań własnych.

Umowa urbanistyczna jest zawierana w formie aktu notarialnego, a jej skutki prawne powstają dopiero z dniem wejścia w życie zintegrowanego planu inwestycyjnego, którego projekt stanowi jej załącznik. Dzięki temu zapewnia ona powiązanie realizacji inwestycji głównej z wykonaniem uzgodnionych świadczeń na rzecz gminy i stanowi podstawowy instrument regulujący zasady finansowania oraz realizacji inwestycji uzupełniającej.

Inwestycja uzupełniająca w ZPI – podsumowanie

Zmiany obowiązujące od 1 lipca 2026 r. wyraźnie zwiększyły atrakcyjność zintegrowanych planów inwestycyjnych. Inwestycja uzupełniająca nie musi już pozostawać w ścisłym związku przestrzennym z inwestycją główną, co daje gminom większą swobodę w negocjowaniu świadczeń odpowiadających rzeczywistym potrzebom mieszkańców, a inwestorom pozwala efektywniej wykorzystać teren przeznaczony pod planowaną inwestycję.

Zintegrowany plan inwestycyjny może okazać się szczególnie korzystnym rozwiązaniem dla inwestorów planujących zabudowę terenów, które po uchwaleniu planu ogólnego nie zostały objęte obszarami uzupełnienia zabudowy. Możliwość uzyskania decyzji o warunkach zabudowy będzie co do zasady uzależniona od położenia inwestycji w takim obszarze, natomiast ZPI pozostaje odrębnym instrumentem planistycznym prowadzącym do uchwalenia planu miejscowego dla konkretnej inwestycji. Oznacza to, że w wielu przypadkach może stanowić realną alternatywę dla inwestorów, którzy nie mogą oprzeć realizacji przedsięwzięcia na decyzji o warunkach zabudowy. 

Więcej o tym kiedy warto wybrać ZPI w artykule: Kiedy zintegrowany plan inwestycyjny jest właściwym wyborem?

Warto więc każdorazowo przeanalizować możliwość wystąpienia z wnioskiem o uchwalenie ZPI. Zmiany przepisów wskazują, że ustawodawca konsekwentnie dąży do zwiększenia znaczenia ZPI jako narzędzia umożliwiającego realizację inwestycji przy jednoczesnym zapewnieniu gminie wymiernych korzyści infrastrukturalnych.

NEWSLETTER

„Podstawy prawne”

Regularna dawka istotnych informacji o prawie nieruchomości. Bez spamu i niezrozumiałych terminów.