Decyzja WZ dla części działki – wyrok NSA

• Fakty sprawdzone
  Nasze artykuły są oparte o przepisy prawa, orzecznictwo sądów oraz doświadczenie kancelarii.

Po wejściu w życie planów ogólnych wielu właścicieli działek stanie przed nieoczekiwanym problemem. Granice obszarów uzupełnienia zabudowy mogą nie pokrywać się bowiem z granicami działek ewidencyjnych, przez co część nieruchomości znajdzie się w obszarze uzupełnienia zabudowy (OUZ), a część poza nim. Czy w takiej sytuacji możliwe jest uzyskanie warunków zabudowy? Orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego (NSA) daje właścicielom ważny argument.

NSA: decyzja WZ może obejmować jedynie część działki

W wyroku z 4 grudnia 2024 r. (sygn. akt II OSK 289/24) Naczelny Sąd Administracyjny jednoznacznie potwierdził, że przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie wymagają, aby decyzja o warunkach zabudowy (WZ) obejmowała całą działkę ewidencyjną.

Sąd zwrócił uwagę, że ustawodawca posługuje się pojęciem „terenu”, a nie wyłącznie „działki”. Nie są to pojęcia tożsame. Skoro przepisy świadomie rozróżniają oba określenia, nie można przyjmować, że każda decyzja o warunkach zabudowy musi obejmować całą nieruchomość ewidencyjną.

NSA podkreślił również, że teren inwestycji może stanowić jedynie część działki, o ile da się go jednoznacznie wyznaczyć i przedstawić na załączniku graficznym do decyzji. Takie rozwiązanie pozostaje zgodne z zasadą wolności zabudowy oraz nie narusza przepisów ustawy.

Jakie znaczenie ma to dla obszarów uzupełnienia zabudowy?

Stanowisko NSA ma szczególne znaczenie po wejściu w życie planów ogólnych. Jeżeli bowiem obszar uzupełnienia zabudowy obejmie jedynie fragment nieruchomości, nie oznacza to automatycznie, że cała działka utraci potencjał inwestycyjny. Skoro decyzja o warunkach zabudowy może dotyczyć wyłącznie wyodrębnionego terenu inwestycji, to wniosek może obejmować tylko tę część działki, która znajduje się w granicach OUZ.

Takie podejście odpowiada również charakterowi samych obszarów uzupełnienia zabudowy. Co do zasady OUZ nie są wyznaczane według granic działek ewidencyjnych, lecz dla określonych obszarów spełniających kryteria planistyczne (na podstawie algorytmu). Naturalną konsekwencją jest więc możliwość przecięcia działki przez granicę OUZ w wydawałoby się dość losowym miejscu.

Trzeba przy tym zaznaczyć, że gminy mają prawo do rozszerzania granic OUZ w przewidzianym przepisami zakresie. Dlatego często zdarza się, że obszary wyznaczane są właśnie z uwzględnieniem granic działek, co ułatwia ich późniejsze zagospodarowanie. Aby zabezpieczyć swoje interesy, warto zatem śledzić prace planistyczne i brać czynny udział w tworzeniu planu ogólnego gminy, tzn. wnosić wnioski do planu i składać uwagi do jego projektu.

O tym, czy na części działki poza OUZ inwestycje budowlane również mogą być dopuszczalne, warto przeczytać w artykule:

• Realizacja inwestycji poza obszarem uzupełnienia zabudowy – czy jest możliwa?

Nie oznacza to pełnej dowolności – dlaczego warto wykonać audyt?

Z wyroku NSA nie należy jednak wyciągać wniosku, że każda próba objęcia warunkami zabudowy jedynie części działki będzie dopuszczalna.

NSA wyraźnie zaznaczył, że takie rozwiązanie nie może służyć obchodzeniu przepisów prawa. Organ nadal musi ocenić m.in., czy inwestycja spełnia wymagania dotyczące ładu przestrzennego oraz pozostałe ustawowe przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy. Niedopuszczalne byłoby również sztuczne dzielenie inwestycji wyłącznie po to, aby ominąć przepisy dotyczące ochrony środowiska lub inne ograniczenia wynikające z prawa.

W razie wątpliwości przed zakupem działki lub rozpoczęciem przygotowań inwestycyjnych warto skorzystać z możliwości, jakie daje tzw. audyt nieruchomości.

Czym jest audyt i kiedy warto go wykonać, tłumaczymy w tekście:

• Kiedy warto wykonać audyt prawny nieruchomości?