Czy ZPI zastępuje obowiązujący plan miejscowy?

• Fakty sprawdzone
  Nasze artykuły są oparte o przepisy prawa, orzecznictwo sądów oraz doświadczenie kancelarii.

Obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) nie zawsze odpowiada zamierzeniom inwestora. Problem może dotyczyć zarówno samego przeznaczenia terenu, jak i określonych w planie parametrów zabudowy – np. jej intensywności, wysokości czy innych zasad zagospodarowania nieruchomości. Czy poprzez uchwalenie ZPI da się zmienić niekorzystne ustalenia?

ZPI jest szczególną formą planu miejscowego

Zintegrowany plan inwestycyjny (ZPI) nie jest decyzją administracyjną ani zgodą udzielaną inwestorowi niezależnie od obowiązującego MPZP. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym określa ZPI jako szczególną formę planu miejscowego. Co najważniejsze, ZPI może zostać uchwalony także dla terenu, na którym obowiązuje już miejscowy plan. W takiej sytuacji wejście w życie ZPI powoduje utratę mocy dotychczasowych planów miejscowych lub ich części w zakresie terenu objętego nowym planem.

Ma to istotne konsekwencje. ZPI określa zasady zagospodarowania terenu znajdującego się w jego granicach. Dotychczasowego MPZP i ZPI nie stosuje się więc równolegle do tego samego obszaru. Zasada ta wynika bezpośrednio z art. 37ea ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Nie oznacza to jednak, że uchwalenie zintegrowanego planu inwestycyjnego prowadzi do uchylenia całego dotychczasowego MPZP.

Jeżeli przykładowo istniejący plan obejmuje obszar 30 ha, natomiast ZPI zostanie uchwalony dla 5 ha, dotychczasowy plan przestanie obowiązywać jedynie na tych 5 ha. Na pozostałym obszarze zachowa moc.

Czy ZPI może służyć do zmiany obowiązującego MPZP?

Możliwość wykorzystania ZPI na terenie objętym miejscowym planem została doprecyzowana w wyniku kolejnej nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym obowiązującej od 1 lipca 2026 r. Przepisy wskazują obecnie wprost, że jeżeli dla obszaru inwestycji głównej i inwestycji uzupełniającej obowiązuje plan miejscowy, zmiana tego planu może nastąpić w formie zintegrowanego planu inwestycyjnego (art. 37eb ust. 2a).

Z perspektywy inwestora jest to istotne rozwiązanie. Sam fakt, że nieruchomość została już objęta MPZP, nie zamyka bowiem możliwości skorzystania z ZPI. Rozwiązanie to może mieć znaczenie właśnie wtedy, gdy obowiązujące ustalenia planistyczne uniemożliwiają realizację planowanego przedsięwzięcia albo pozwalają na jego realizację jedynie w kształcie, który z punktu widzenia inwestora nie jest uzasadniony.

Kiedy inwestor powinien być zainteresowany zintegrowanym planem inwestycyjnym?

Jeżeli obowiązujący MPZP pozwala zrealizować inwestycję w zakładanej formie, uruchamianie procedury ZPI nie będzie potrzebne. Inaczej wygląda sytuacja, gdy plan nie odpowiada projektowi inwestycyjnemu. Może przykładowo przewidywać inną funkcję terenu, zbyt niską intensywność zabudowy albo parametry, które istotnie ograniczają możliwości ekonomicznego wykorzystania nieruchomości.

W takich przypadkach inwestor może dążyć do zmiany obowiązującego planu. Należy przy tym zaznaczyć, że przy „tradycyjnej” zmianie planu, to gmina ponosi wszystkie koszty finansowe, które zwykle są bardzo duże (prywatny podmiot nie może finansować zmiany klasycznego MPZP). Dlatego też samorządy podejmowały się przez lata takich zmian zwykle niechętnie. Specyfika nowego narzędzia, jakim jest ZPI, polega na tym, że procedura rozpoczyna się z inicjatywy inwestora i przebiega przy jego udziale finansowym.

Nie oznacza to jednak, że inwestor może jednostronnie doprowadzić do zmiany przeznaczenia nieruchomości. To rada gminy decyduje o przystąpieniu do sporządzenia ZPI, a następnie o jego uchwaleniu. W toku procedury prowadzone są również negocjacje dotyczące projektu planu i zobowiązań określanych w umowie urbanistycznej.

Dlatego przed wyborem ZPI warto ocenić nie tylko potencjał inwestycyjny nieruchomości, ale również możliwość osiągnięcia porozumienia z gminą.

Zmiana MPZP przez ZPI wiąże się z dodatkowymi kosztami

Z punktu widzenia inwestora szczególne znaczenie ma to, że wykorzystanie ZPI wymaga zawarcia umowy urbanistycznej. Określa ona zobowiązania związane przede wszystkim z inwestycją uzupełniającą (np. budową drogi, szkoły, boiska sportowego). Inwestor może być zobowiązany m.in. do jej realizacji, a ponadto może przejąć całość lub część kosztów jej wykonania, przekazać określone nieruchomości albo pokryć część kosztów poniesionych przez gminę w związku z uchwaleniem ZPI.

Oznacza to, że decyzja o wyborze tej ścieżki powinna mieć również wymiar ekonomiczny. Korzyść wynikająca ze zmiany ustaleń planistycznych – np. dopuszczenia oczekiwanej funkcji albo korzystniejszych parametrów zabudowy – powinna zostać zestawiona z kosztami przygotowania i przeprowadzenia procedury oraz zobowiązaniami przyjmowanymi wobec gminy.

Czy po uchwaleniu zintegrowanego planu inwestycyjnego nadal stosuje się poprzedni plan?

W granicach terenu objętego ZPI dotychczasowe ustalenia planów miejscowych tracą moc z chwilą wejścia w życie zintegrowanego planu inwestycyjnego. Można zatem powiedzieć, że ZPI zastępuje obowiązujący MPZP, ale wyłącznie w zakresie obszaru objętego ZPI. Jeżeli jego granice obejmują tylko część terenu dotychczasowego planu, pozostała część MPZP nadal obowiązuje.

Dla inwestora jest to jedna z najważniejszych cech tego instrumentu. Obowiązujący plan miejscowy nie musi bowiem przesądzać raz na zawsze o sposobie wykorzystania nieruchomości. Jeżeli jego ustalenia uniemożliwiają lub istotnie ograniczają planowane przedsięwzięcie, można przeanalizować możliwość wykorzystania ZPI jako szczególnej formy zmiany planistycznej dotyczącej konkretnej inwestycji.

Procedurę uchwalania ZPI opisaliśmy szczegółowo w następującym artykule:

• Jak wygląda procedura uchwalenia zintegrowanego planu inwestycyjnego (ZPI)? – krok po kroku