Decyzja zakazująca zagospodarowania terenu niezgodnie z planem miejscowym – co warto wiedzieć?

• Fakty sprawdzone
  Nasze artykuły są oparte o przepisy prawa, orzecznictwo sądów oraz doświadczenie kancelarii.

Gminy dysponują narzędziem do reagowania na przypadki wykorzystywania nieruchomości niezgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Chodzi o art. 35a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (upzp), pozwalający wydać decyzję zakazującą dalszego zagospodarowania terenu w sposób niezgodny z planem.

Kiedy gmina może wydać taką decyzję zakazującą zagospodarowania terenu niezgodnie z MPZP?

Wójt, burmistrz lub prezydent miasta może wydać decyzję, jeżeli właściciel albo użytkownik wieczysty zmienił sposób zagospodarowania terenu w sposób niezgodny z obowiązującym planem miejscowym.

Przepis został wprowadzony, aby umożliwić organom gmin reagowanie na przypadki wykorzystywania nieruchomości niezgodnie z planem miejscowym także wtedy, gdy nie dochodzi do prowadzenia robót budowlanych podlegających przepisom Prawa budowlanego.

Co oznacza zmiana sposobu zagospodarowania terenu?

Przepisy nie zawierają definicji zmiany sposobu zagospodarowania terenu niezgodnie z MPZP, ale sądy administracyjne wskazują, że chodzi o faktyczną zmianę sposobu korzystania z nieruchomości, która prowadzi do wykorzystania jej niezgodnie z przeznaczeniem określonym w planie miejscowym.

Przykładami mogą być:

• urządzenie parkingu lub placu składowego na terenie przeznaczonym pod zieleń,
• utworzenie bazy transportowej na działce przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową,
• rozpoczęcie działalności gospodarczej na terenie, na którym plan miejscowy jej nie dopuszcza.

Ocena, czy doszło do zmiany zagospodarowania terenu, zawsze wymaga indywidualnej analizy konkretnej sprawy. Organ powinien ustalić, jakie zagospodarowanie jest zgodne z prawem dla danej nieruchomości, a następnie porównać je z faktycznym sposobem wykorzystania terenu.

Jakie skutki ma decyzja wydana na podstawie art. 35a upzp?

Najważniejszą konsekwencją jest zakaz dalszego wykorzystywania nieruchomości w sposób sprzeczny z planem miejscowym. Warto jednak pamiętać, że art. 35a nie daje organowi możliwości nakazania przywrócenia poprzedniego sposobu zagospodarowania terenu.

Oznacza to, że decyzja działa przede wszystkim na przyszłość – zakazuje kontynuowania niezgodnego z prawem sposobu użytkowania, ale sama w sobie nie zobowiązuje do usunięcia skutków wcześniejszych działań. Z tego powodu przepis budzi wątpliwości dotyczące skuteczności jego egzekwowania w niektórych przypadkach. 

Jakkolwiek, jeśli niewłaściwe zagospodarowanie polegało na postawieniu obiektów bez robót budowlanych, to egzekucja zakazu zmusza do ich usunięcia. Podobnie nakaz zaprzestania składowania oznacza w praktyce nakaz wywiezienia materiałów.

Należy podkreślić, że brak wykonania ostatecznej decyzji może skutkować wszczęciem postępowania egzekucyjnego w administracji. Organ może wówczas zastosować przewidziane prawem środki, przede wszystkim grzywnę w celu przymuszenia, przy czym sposób egzekucji zależy od charakteru obowiązku.

Kto jest stroną postępowania?

Adresatem decyzji może być wyłącznie właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości. Nie ma znaczenia, czy to właśnie on dokonał zmiany sposobu zagospodarowania, czy zrobił to np. najemca lub dzierżawca korzystający z nieruchomości. Nie oznacza to jednak, że tylko oni mogą być stronami postępowania. Krąg stron ustala się zgodnie z art. 28 Kodeksu postępowania administracyjnego. Stroną może być zatem również inny podmiot, jeżeli wykaże, że rozstrzygnięcie wpływa na jego interes prawny.

Postępowanie prowadzone jest zgodnie z przepisami Kodeksu postępowania administracyjnego. Organ musi zebrać materiał dowodowy, umożliwić stronie zapoznanie się z aktami sprawy oraz zapewnić możliwość przedstawienia swoich argumentów przed wydaniem decyzji.

Czy od decyzji można się odwołać?

Od decyzji wydanej przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta przysługuje odwołanie do samorządowego kolegium odwoławczego (SKO). Po wyczerpaniu toku instancji w postępowaniu administracyjnym możliwe jest wniesienie skargi do wojewódzkiego sądu administracyjnego. Od wyroku wojewódzkiego sądu administracyjnego przysługuje natomiast skarga kasacyjna do Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Czy przepis działa wstecz?

Sądy administracyjne przyjmują, że art. 35a znajduje zastosowanie wyłącznie do zmian sposobu zagospodarowania terenu dokonanych od 24 września 2023 r., czyli od dnia wejścia tego przepisu w życie.

Zakaz zagospodarowania terenu niezgodnie z MPZP – podsumowanie

Art. 35a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uzupełnia system ochrony ładu przestrzennego. Pozwala organowi wykonawczemu gminy zakazać dalszego wykorzystywania nieruchomości niezgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, nawet wtedy, gdy nie doszło do robót budowlanych wymagających pozwolenia lub zgłoszenia. 

Przed zakupem nieruchomości w celach inwestycyjnych lub rozpoczęciem inwestycji na posiadanym terenie warto przeprowadzić audyt planistyczny. Pozwala on zweryfikować zgodność planowanych działań z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i ograniczyć ryzyko wydania decyzji zakazującej dalszego zagospodarowania terenu oraz związanych z tym sporów z organami administracji.