Własność i użytkowanie wieczyste – istotne różnice

blog INLEGIS Kancelarie Prawne

Do jednych z najbardziej istotnych praw rzeczowych umieszczonych w Kodeksie cywilnym należą własność oraz użytkowanie wieczyste. Pomimo tego, iż z pozoru są one do siebie podobne, tak naprawdę stanowią dwie zupełnie odrębne instytucje. Czym zatem jest własność, a czym użytkowanie wieczyste i jakie istotne różnice występują pomiędzy nimi?

Prawo własności

Własność jest najsilniejszym prawem rzeczowym, które zawarte zostało w Kodeksie cywilnym. Możemy niejako stwierdzić, że ma ono charakter bezwzględny i może zostać ograniczone wyłącznie wtedy, gdy wskazują na to przepisy właściwej ustawy. Będzie tak m.in. w przypadku dokonywania wywłaszczeń na cele publiczne – prawo własności może zostać wówczas odebrane właścicielowi, choć oczywiście następuje to za słusznym odszkodowaniem.

Zgodnie z treścią art. 140 KC, w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą. Tak brzmi obecna treść prawa własności obowiązującego w Polsce. 

Jak zauważył WSA w Bydgoszczy w wyroku z dnia 12 lutego 2019 r. (sygn. akt I SA/Bd 905/18), w sensie prawnym prawo własności tłumaczy się jako zbiór uprawnień właściciela do rzeczy i zakaz dla innych ludzi co do pewnych działań. Oznacza to, że właściciel ma pełne prawo posiadania przedmiotu swojej własności, korzystania i czerpania z niego pożytków, jego zużycia i rozporządzania nim, a jednocześnie inne osoby muszą się powstrzymywać od naruszenia uprawnień właściciela. Władztwo właścicielskie rzeczą ma charakter posiadania samoistnego. Zgodnie z art. 336 KC, posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny).

Użytkowanie wieczyste

Prawo użytkowania wieczystego można usytuować w Kodeksie cywilnym pomiędzy własnością a innymi ograniczonymi prawami rzeczowymi (np. służebnościami, zastawem czy hipoteką). Z jednej strony takie użytkowanie nie jest własnością, ponieważ nie ma bezwzględnego charakteru, z drugiej zaś nie może być zaliczone do ograniczonego prawa rzeczowego, jest więc czymś pomiędzy tymi dwoma kategoriami.

Tak naprawdę użytkowanie wieczyste powstało w minionym, komunistycznym systemie prawym i obecnie mimo jego dalszego stosowania, pozostaje reliktem przeszłości. Pokazuje to chociażby obecny trend ustawodawczy, który coraz bardziej ogranicza użytkowanie wieczyste poprzez przekształcanie tego prawa we własność.

Użytkowanie wieczyste możemy zakwalifikować jako prawo podmiotowe dotyczące określonej nieruchomości gruntowej. Zgodnie z treścią art. 232 KC, grunty stanowiące własność Skarbu Państwa a położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym i osobom prawnym. W wypadkach przewidzianych w przepisach szczególnych przedmiotem użytkowania wieczystego mogą być także inne grunty Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków.

Zgodnie z wyrokiem WSA w Krakowie z dnia 26 lipca 2017 r. (sygn. akt I SA/Kr 575/17), użytkowanie wieczyste stanowi wprawdzie prawo na rzeczy cudzej, ale daje użytkownikowi wieczystemu uprawnienia do dysponowania rzeczą w sposób zbliżony do praw właściciela, czym w istotny sposób różni się od ograniczonych praw rzeczowych, stanowiąc tym samym pośrednie ogniwo pomiędzy tymi prawami a własnością.

Podstawowe różnice pomiędzy własnością a użytkowaniem wieczystym

Główną różnicą występującą pomiędzy własnością a użytkowaniem wieczystym jest czas obowiązywania danego prawa. W pierwszym przypadku mamy do czynienia z bezterminowym uprawnieniem, które nie wygasa wraz ze śmiercią właściciela, lecz wchodzi w skład pozostawionego przez niego spadku. Z kolei użytkowanie wieczyste, choć również dziedziczne, jest prawem ograniczonym czasowo – może bowiem trwać minimalnie 40 i maksymalnie 99 lat. Oczywiście nie ma przeszkód do tego, aby omawiane użytkowanie było przedłużane na dalsze okresy czasu (samo z siebie nie będzie jednak nigdy bezterminowe, tak jak własność).

Własność nie jest odpłatna, użytkowanie wieczyste wiąże się zaś z koniecznością uiszczania tzw. rocznych opłat z tytułu wykorzystywania tego prawa. Wysokość takich opłat jest uzależniona od wartości nieruchomości gruntowej, która jest przedmiotem użytkowania wieczystego, a także od jej dokładnego przeznaczenia. W praktyce wysokość opłaty może być aktualizowana corocznie, w zależności od zmiany wartości danej nieruchomości. Prawo własności w ogóle nie wiąże się z tego rodzaju kwestią.

Kolejną odmiennością jest możliwość przekształcania omawianych praw. Ustawodawca nie widzi przeszkód, aby użytkowanie wieczyste zostało zmienione w prawo własności. Niekiedy nawet samodzielnie dokonuje tego rodzaju procesów, tak jak miało to miejsce jeszcze kilka lat temu (spora część gruntów, na których postawione były bloki mieszkalne, a która była związana z użytkowaniem wieczystym, na skutek nowelizacji przekształciła się we własność bez potrzeby podejmowania jakichkolwiek dodatkowych czynności). Odwrotny proces, tj. zamiana prawa własności w prawo użytkowania wieczystego, w zasadzie nigdy nie pojawiła się w polskim porządku prawnym. Tego rodzaju zabiegi nie byłby stosowne, ponieważ bezcelowe jest przekształcanie silniejszego prawa w prawo słabsze. Nie istnieje także żadna procedura, która wskazywałaby jak należy dokonać tego rodzaju czynności.

Dosyć widoczną różnicą jest także zakres uprawnień przysługujących właścicielowi oraz użytkownikowi wieczystemu. Użytkownik jest zawsze ograniczony prawami właściciela danego gruntu, nie ma też gwarancji, że zawarta przez niego umowa nie zostanie wcześniej rozwiązania lub zostanie przedłużona na kolejne kilkadziesiąt lat. Właściciel zaś jest pełnoprawnym podmiotem, który może co do zasady robić ze swoją nieruchomością co chce, oczywiście z poszanowaniem własności innych osób oraz obowiązujących przepisów prawa. Nie musi się jednak obawiać, że jego prawo wygaśnie lub jest uzależniony od działań drugiej strony mającej prawa do oznaczonej nieruchomości.

Użytkownik wieczysty jest również bardzo często ograniczany zapisami wiążącej go umowy, szczególnie gdy został wyłoniony w drodze przetargu (taka sytuacja dotyczy najczęściej gruntów przeznaczanych pod inwestycje komercyjne lub użyteczności publicznej). Postanowienia umowy ustanowienia użytkowania wieczystego wiążą w takim przypadku użytkownika wieczystego, a zmiana ustalonego w niej sposobu zagospodarowania wymaga również zmiany umowy. Właściciel jakiejkolwiek nieruchomości nie musi się obawiać tego rodzaju ograniczeń – tak naprawdę zakres jego władztwa może być zmniejszony miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub odpowiednimi ustawami (np. z zakresu ochrony środowiska lub ochrony zabytków).

Rozbieżnością jest także przedmiot tych praw – przy użytkowaniu wieczystym może nim być wyłącznie nieruchomość gruntowa. Jak było to wskazane wcześniej, użytkowanie wieczyste może tak naprawdę dotyczyć 3 rodzajów gruntów – gruntów Skarbu Państwa, które są położone w granicach administracyjnych miast, gruntów Skarbu Państwa położonych poza granicami administracyjnymi miast, lecz włączonych do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazanych do realizacji zadań jego gospodarki, a także gruntów stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków. Jeśli chodzi o prawo własności to obejmuje ono nie tylko wszelkiego rodzaju nieruchomości (gruntowe, budynkowe i lokalowe), ale także i rzeczy ruchome (jak samochody, biżuterię, meble, sprzęt AGD i RTV) oraz prawa (np. prawa autorskie do dzieła). Użytkowanie wieczyste jest zatem nakierowane na bardzo wąski przedmiot, prawo własności jest znacznie szersze w tym zakresie. 

Co jest lepsze – użytkowanie wieczyste czy prawo własności?

Własność jest lepszym prawem, niż użytkowanie wieczyste. Wpływ na to ma przede wszystkim zakres uprawnień przysługujących właścicielowi i ich brak czasowego ograniczenia. W przypadku użytkownika wieczystego zawsze jest on uzależniony od właściciela danej nieruchomości gruntowej oraz uzyskuje swoje uprawnienia na długi, choć jednak wyraźnie zakreślony okres czasu. Użytkownik może również utracić swoje prawo wskutek wcześniejszego rozwiązania umowy, co nie pojawia się w przypadku własności (prawo to można odebrać tylko w szczególnych okolicznościach takich jak konieczność przeprowadzenia postępowania wywłaszczeniowego). 

Biorąc pod uwagę to, że ustawodawca bardzo wyraźnie daje do zrozumienia, że dąży do całkowitej likwidacji użytkowania wieczystego, prawo to jest ze swej natury słabsze i mniej atrakcyjne pod względem prawnym od własności. Docelowo omawiane użytkowanie ma więc zniknąć z naszego systemu i zostać przekształcone w typowe prawo własności, tak jak już częściowo miało to miejsce w 2019 r. Oczywiście nic nie stoi na przeszkodzie, aby użytkownicy wieczyści dążyli do przekształcenia przysługującego im prawa we własność – na razie wiąże się to jednak z koniecznością przejścia odpowiedniej procedury administracyjnej. 

Zapraszamy do kontaktu z Kancelarią (tel.: +48 71 729 21 50 lub e-mail: kancelarie@inlegis.pl) - reprezentujemy klientów na terenie całej Polski.