Tolerancja w metrażu mieszkania deweloperskiego – czy klient musi dopłacić?

• Fakty sprawdzone
  Nasze artykuły są oparte o przepisy prawa, orzecznictwo sądów oraz doświadczenie kancelarii.

Metraż gotowego mieszkania nie zawsze odpowiada temu, który wpisano do umowy deweloperskiej. Nawet kilkuprocentowa różnica może mieć istotne skutki finansowe. Czy w takiej sytuacji klient musi dopłacić za większy lokal lub może żądać zwrotu części ceny za mniejszy? Wyjaśniamy, jakie są praktyki rynkowe, co wynika z orzecznictwa i jakie stanowisko zajmuje Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK).

Metraż mieszkania niezgodny z umową a dopłata za metr kwadratowy – stanowisko UOKiK

Przez wiele lat UOKiK (por. decyzje RPZ-3/2014, RPZ-25/2014) uznawał za niedozwolone takie klauzule umów deweloperskich, które przewidywały dopuszczalną różnicę w powierzchni lokalu na poziomie 2% lub 3%, a jednocześnie pozbawiały nabywcę prawa do odstąpienia od umowy, jeśli odchyłka mieściła się w tej granicy. W ocenie Urzędu nie była to kwestia czysto techniczna. Jak argumentowano, nawet niewielka różnica w metrażu oznacza bowiem dla klienta bardzo konkretną dopłatę. UOKiK wychodził z założenia, że konsument powinien mieć możliwość podjęcia decyzji, czy po zmianie powierzchni nadal chce sfinalizować zakup lokalu na takich warunkach.

Znaczenie ma tu również art. 471 Kodeksu cywilnego, ponieważ różnica pomiędzy umówioną a rzeczywistą powierzchnią lokalu może być rozpatrywana także w kontekście nienależytego wykonania zobowiązania.

Z perspektywy nabywcy takie podejście było zrozumiałe. Na etapie odbioru i wykańczania mieszkania budżet jest zwykle mocno napięty, dlatego obowiązek dopłaty z tytułu większej powierzchni może być poważnym problemem. Z drugiej strony deweloperzy od dawna podnosili, że wybudowanie lokalu idealnie zgodnego z projektem co do centymetra jest w praktyce bardzo trudne, a czasem wręcz niemożliwe, bo proces budowlany zawsze wiąże się z pewnym marginesem odchyleń.

Przekroczenie metrażu mieszkania – Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 8 lipca 2015 r. (VI ACa 831/15)

W wyroku z 8 lipca 2015 r. (VI ACa 831/15) Sąd Apelacyjny uchylił decyzję Prezesa UOKiK dotyczącą katalogu dobrych praktyk deweloperów. Sąd wskazał, że sama klauzula przewidująca tolerancję różnicy metrażu na poziomie 2% nie może być automatycznie uznana za sprzeczną z prawem. Podkreślono, że w procesie budowlanym pewien margines odchyleń jest technicznie nieunikniony, a z opinii przywołanej w sprawie wynikało, że dopuszczalne różnice mogą sięgać nawet 4,3% przy lokalach do 25 m², 2,8% przy lokalach do 50 m² i 2,1% przy lokalach powyżej 100 m². Samo zastrzeżenie tolerancji metrażu nie przesądza więc jeszcze o naruszeniu praw konsumenta.

Praktyka rynkowa deweloperów a stanowisko UOKiK po wyroku (VI ACa 831/15)

Po wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 8 lipca 2015 r. w praktyce rynkowej upowszechnił się model, w którym umowy deweloperskie przewidywały dopuszczalną odchyłkę powierzchni rzędu ±2%, rozliczenie ceny według powierzchni rzeczywistej oraz prawo odstąpienia od umowy dopiero po przekroczeniu tego progu. 

Problem polega jednak na tym, że późniejsza praktyka Prezesa UOKiK nie poszła w tym samym kierunku. W kolejnych decyzjach Urząd nadal uznawał tego rodzaju postanowienia za niedozwolone, odwołując się do ochrony konsumenta przed niepewnością co do ostatecznych cech lokalu i ostatecznej ceny.

W decyzji nr RPZ-5/2019 Prezes UOKiK zakwestionował postanowienie przewidujące, że zmiana powierzchni użytkowej lokalu w granicach ±2% nie wpływa na rozliczenia między stronami. Urząd uznał, że takie rozwiązanie może prowadzić do sytuacji, w której konsument zapłaci za lokal cenę wyższą nawet o 2% niż wynikałoby to z rzeczywiście wybudowanej powierzchni, a do czasu obmiaru pozostaje w niepewności co do właściwości świadczenia.

Podobnie w decyzji z 22 grudnia 2021 r. UOKiK zakwestionował model, w którym cena była korygowana według powierzchni rzeczywistej, ale nabywca mógł odstąpić od umowy dopiero wtedy, gdy różnica przekraczała 3%. W uzasadnieniu wskazano wprost, że brak prawa odstąpienia przy różnicach do 3% zmusza konsumenta do zaakceptowania lokalu o innych cechach niż uzgodnione, a przy przeciętnej cenie 1 m² może oznaczać – w tamtych realiach cenowych – dopłatę rzędu kilku lub kilkunastu tysięcy złotych.

Dopuszczalna różnica przy odbiorze mieszkania od dewelopera – podsumowanie

Temat różnic w metrażu mieszkania wciąż nie jest zamknięty. W praktyce po obmiarze może chodzić nie tylko o dopłatę za większą powierzchnię, ale też o zwrot części ceny, jeżeli lokal okaże się mniejszy niż wynikało z umowy. Ten drugi problem od lat dostrzega także UOKiK – już w swoim raporcie (2007 r.) dotyczącym rynku deweloperskiego Urząd zwracał uwagę, że przy przyjęciu szerokiej tolerancji metrażu konsument może zostać pozbawiony możliwości żądania zwrotu części zapłaconej ceny za brakujące metry.

Na pytanie, czy klient musi dopłacić za różnicę w metrażu mieszkania, nie ma dziś jednej prostej odpowiedzi. Sądy dostrzegają, że w budownictwie pewne odchylenia od projektu są po prostu nieuniknione. Z kolei UOKiK nadal bardzo krytycznie patrzy na zapisy, które przewidują tolerancję metrażu i ograniczają prawo nabywcy do odstąpienia od umowy.

Przepisy nie regulują omawianej w artykule kwestii wprost, a stanowiska sądów i UOKiK nie zawsze idą w tym samym kierunku. Dla deweloperów to wyraźny sygnał, że przy tworzeniu umów trzeba zachować szczególną ostrożność. 

Warto więc nie traktować omawianych klauzul jako bezpiecznych tylko dlatego, że pojawiają się na rynku. Każdy zapis dotyczący metrażu, dopłaty, zwrotu ceny czy prawa odstąpienia powinien być oceniany indywidualnie. Dlatego przed podpisaniem albo przygotowaniem umowy deweloperskiej dobrze jest skonsultować jej treść z prawnikiem. Taka analiza może uchronić przed kosztownym błędem.