Usługi noclegowe na terenie przeznaczonym pod rekreację – ważny wyrok WSA

• Fakty sprawdzone
  Nasze artykuły są oparte o przepisy prawa, orzecznictwo sądów oraz doświadczenie kancelarii.

Wielu inwestorów zastanawia się, czy mogą wybudować hotel z rozbudowaną częścią rekreacyjną – boiskami, basenami, saunami czy siłownią – na terenie przeznaczonym w miejscowym planie pod rekreację. Niedawny wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (WSA) w Poznaniu pokazuje, że takie działanie może zostać potraktowane jako próba obejścia ustaleń planu miejscowego. Decydujące znaczenie ma bowiem nie nazwa inwestycji, lecz jej rzeczywista, dominująca funkcja.

Usługi noclegowe na terenie rekreacyjnym – co rozstrzygnął WSA w Poznaniu?

Omawiana w artykule sprawa dotyczyła inwestora, który wystąpił o pozwolenie na budowę inwestycji opisanej jako wielofunkcyjny zespół obiektów związanych z rekreacją i sportem. W projekcie przewidziano m.in. budynek zakwaterowania rekreacyjnego, czyli dom wypoczynkowy, a także siłownię, wypożyczalnię sprzętu sportowego, park, plac zabaw oraz inne urządzenia towarzyszące. Inwestycja miała zostać zrealizowana na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, oznaczonym symbolem 1US.

Starosta odmówił zatwierdzenia projektu i wydania pozwolenia na budowę, uznając, że inwestycja jest niezgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Po odwołaniu wojewoda uchylił pierwszą decyzję starosty i sprawa wróciła do ponownego rozpoznania, a inwestor został wezwany do usunięcia licznych braków w dokumentacji. Ostatecznie organ ponownie odmówił pozwolenia, a wojewoda utrzymał tę decyzję w mocy.

Spółka zaskarżyła rozstrzygnięcie do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu. Sąd skargę oddalił. W wyroku z 12 lutego 2026 r. (II SA/Po 838/25) WSA potwierdził, że planowana inwestycja pozostaje sprzeczna z ustaleniami planu miejscowego.

Dlaczego WSA uznał inwestycję za sprzeczną z planem miejscowym?

WSA nie zaakceptował w tej konkretnie sprawie wykładni, zgodnie z którą pojęcie „rekreacji” jest szerokie i obejmuje również rekreację bierną, a więc pobyt w domu wypoczynkowym. Sąd uznał, że pojęcia użyte w MPZP należy interpretować przede wszystkim w kontekście danego planu, a nie tylko przez odwołanie do definicji słownikowych. Jeżeli rozróżniono w planie poszczególne funkcje terenów, to nie można tych rozróżnień zacierać przez wykładnię rozszerzającą.

W uzasadnieniu sąd zwrócił uwagę, że plan miejscowy na innym terenie (symbol 3U) wprost dopuszczał usługi hotelowe. Skoro zatem posłużono się pojęciem usług hotelowych w jednym miejscu, to brak analogicznego dopuszczenia na innym terenie nie może być traktowany jako przeoczenie. Przeciwnie, należy to odczytywać jako świadomą decyzję planistyczną.

Ważna jest dominująca funkcja obiektu, a nie jego nazwa

Sąd szczególnie mocno zaakcentował znaczenie dominującej funkcji zakwaterowania projektowanej inwestycji. Z akt sprawy wynikało, że budynek miał obejmować 77 lokali noclegowych oraz jedynie 3 lokale usługowe, w tym siłownię, restaurację i wypożyczalnię. Zdaniem WSA taka struktura funkcjonalna jednoznacznie wskazywała, że zasadniczym przeznaczeniem obiektu będzie świadczenie usług zakwaterowania, a nie działalność sportowo-rekreacyjna.

Sąd podkreślił, że teren 1US miał służyć aktywności sportowej i rekreacyjnej, rozumianej w powiązaniu z aktywnością fizyczną, wypoczynkiem na świeżym powietrzu i infrastrukturą temu służącą – jak hale sportowe, baseny, korty czy urządzenia plenerowe. Nie można natomiast utożsamiać tej funkcji z przedsięwzięciem, którego trzon stanowi rozbudowana baza noclegowa. Sąd zaznaczył przy tym, że choć przy obiektach sportowych mogą znajdować się np. pokoje gościnne dla sportowców, to nie stanowią one głównego celu inwestycji.