Odszkodowanie za ZPI – kiedy można dochodzić roszczeń?

• Fakty sprawdzone
  Nasze artykuły są oparte o przepisy prawa, orzecznictwo sądów oraz doświadczenie kancelarii.

Zintegrowany plan inwestycyjny (ZPI) jest szczególną formą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, uchwalaną na wniosek inwestora. Może dotyczyć różnego rodzaju przedsięwzięć, nie tylko inwestycji mieszkaniowych. ZPI obejmuje obszar inwestycji głównej oraz inwestycji uzupełniającej, ale może oddziaływać także na inne nieruchomości.

Uchwalenie ZPI może mieć znaczące konsekwencje dla właścicieli i użytkowników wieczystych nieruchomości. Może prowadzić m.in. do ograniczenia możliwości korzystania z nieruchomości albo obniżenia jej wartości. W określonych przypadkach skutki te mogą stanowić podstawę do wystąpienia z roszczeniami. 

Więcej o tym, czym jest ZPI, można przeczytać w artykule:

• Zintegrowany plan inwestycyjny

Negatywny wpływ ZPI na nieruchomości

ZPI ma umożliwiać realizację konkretnego przedsięwzięcia inwestycyjnego. Z perspektywy właścicieli innych nieruchomości zmiana sposobu zagospodarowania przestrzeni nie zawsze będzie jednak korzystna.

Negatywny wpływ ZPI może wynikać zarówno z nowego przeznaczenia samej nieruchomości, jak i z ustaleń dotyczących terenów położonych w jej otoczeniu. Przykładowo uchwalenie ZPI może prowadzić do:

• ograniczenia albo wyłączenia możliwości zabudowy nieruchomości;
• zmiany dopuszczalnej funkcji lub sposobu zagospodarowania terenu;
• ograniczenia parametrów planowanej zabudowy;
• przeznaczenia części terenu pod drogę lub inną infrastrukturę;
• powstania w sąsiedztwie intensywnej zabudowy mieszkaniowej, usługowej lub przemysłowej;
• spadku wartości rynkowej nieruchomości.

Skutki mogą być szczególnie dotkliwe w przypadku gruntów kupionych z myślą o realizacji określonej inwestycji. Jeżeli wcześniejsze przeznaczenie pozwalało na zabudowę, a nowe ustalenia planistyczne ją znacząco ograniczają, różnica w wartości nieruchomości może być znaczna.

Nie każdy negatywny skutek uchwalenia ZPI oznacza jednak automatycznie powstanie prawa do odszkodowania. Konieczna jest analiza rzeczywistego wpływu ustaleń na konkretną nieruchomość.

Odszkodowanie za zintegrowany plan inwestycyjny – czy jest możliwe?

ZPI jest szczególną formą planu miejscowego, a w sprawach nieuregulowanych przepisami dotyczącymi ZPI stosuje się przepisy odnoszące się do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Znaczenie ma zatem art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jeżeli wskutek uchwalenia planu korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób albo zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone, właściciel lub użytkownik wieczysty może – po spełnieniu ustawowych przesłanek – żądać odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo wykupienia nieruchomości lub jej części. Gmina może też zaproponować nieruchomość zamienną.

Możliwa jest również inna sytuacja. Jeżeli na skutek nowych ustaleń planistycznych wartość nieruchomości spadnie, a następnie nieruchomość zostanie zbyta, właściciel lub użytkownik wieczysty, który nie skorzystał z wymienionych powyżej roszczeń, może w określonych przypadkach żądać odszkodowania odpowiadającego obniżeniu jej wartości. Roszczenie można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące.

Co ciekawe, sam ustawodawca przewidział możliwość uwzględnienia kosztów takich roszczeń w mechanizmie ZPI. W umowie urbanistycznej inwestor może zobowiązać się wobec gminy do pokrycia całości lub części kosztów uchwalenia ZPI, w tym kosztów realizacji roszczeń wynikających ze szkody planistycznej.

To, czy odszkodowanie rzeczywiście przysługuje, wymaga jednak każdorazowo indywidualnej oceny. Sam fakt, że właściciel uważa nowe zagospodarowanie terenu za mniej korzystne, nie jest wystarczający. Trzeba wykazać przesłanki konkretnego roszczenia oraz związek pomiędzy wejściem w życie ustaleń planistycznych a powstałą szkodą.

Szczegółowo procedurę dochodzenia roszczeń z tytułu szkody planistycznej omawiamy w osobnym artykule:

• Szkoda planistyczna – co warto wiedzieć? Przewodnik

Odszkodowanie za ZPI – podsumowanie

Zintegrowany plan inwestycyjny może otworzyć drogę do realizacji dużego przedsięwzięcia, ale jednocześnie zmienić sytuację prawną i ekonomiczną innych nieruchomości. Ograniczenie możliwości zabudowy, zmiana przeznaczenia terenu czy lokalizacja infrastruktury mogą w konkretnych przypadkach prowadzić do powstania szkody planistycznej.

Sprawy dotyczące odszkodowania za ZPI wymagają ustalenia właściwej podstawy roszczenia oraz wykazania rozmiaru szkody. Niezbędna może okazać się również analiza kilku dokumentów planistycznych. Pomoc prawnika zajmującego się prawem nieruchomości i szkodą planistyczną pozwala ocenić, czy w konkretnej sytuacji istnieją podstawy do wystąpienia z roszczeniem oraz jak skutecznie dochodzić należnego odszkodowania.