Zintegrowany plan inwestycyjny

Reforma systemu planowania przestrzennego wprowadza tzw. zintegrowany miejscowy plan inwestycyjny, który ma powstawać z czynnym udziałem – także finansowym – inwestora. Na czym polegają zmiany i czy rzeczywiście usprawnią procesy inwestycyjne w gminach?

Bez zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (w skrócie: MPZP) nie można obecnie zrealizować wielu inwestycji. Uchwalenie planu lub zmiana już istniejącego jest czynnością skomplikowaną, długotrwałą (może trwać latami) oraz wymagającą zabezpieczenia w budżecie gminy sporych środków.

Koszty sporządzenia MPZP potrafią bowiem iść w setki tysięcy złotych. W efekcie, gminy zwykle niechętnie podejmują się działań planistycznych w przypadku wnioskowania o to ze strony inwestorów. Zdarzały się wprawdzie przypadki finansowania planów z prywatnych pieniędzy (czasami wprost wymuszone przez gminy), ale orzecznictwo jednoznacznie uznaje takie postępowanie za sprzeczne z art. 21 Ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: upzp).

Sytuację powyższą ma zmienić Ustawa z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (dalej: nowelizacja). Podpisany niedawno przez prezydenta Andrzeja Dudę dokument umożliwia uchwalanie tzw. zintegrowanych planów inwestycyjnych (w skrócie: ZPI), które mają być de facto miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego powstałymi z czynnym udziałem prywatnych inwestorów.

Zintegrowany plan inwestycyjny ma uzupełnić, a od dnia 1 tycznia 2026 r. zupełnie zastąpić, uchwałę o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, która podejmowana jest obecnie na podstawie Ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (ustawa zostanie uchylona). ZPI dotyczyć ma przy tym nie tylko inwestycji związanych z mieszkalnictwem.

Czym jest zintegrowany plan inwestycyjny?

Zgodnie z nowelizacją, zintegrowany plan inwestycyjny jest szczególną formą planu miejscowego, który obejmuje obszar tzw. inwestycji głównej oraz inwestycji uzupełniającej. Projekt planu sporządzany jest na wniosek inwestora, który składa go do gminy za pośrednictwem wójta, burmistrza albo prezydenta miasta.

ZPI przyjmowany jest w postaci uchwały rady gminy (art. 37ea ust. 1-3). Co ważne, wejście w życie zintegrowanego planu inwestycyjnego powoduje utratę mocy planów miejscowych lub ich części odnoszących się do terenu objętego tym zintegrowanym planem inwestycyjnym (art. 37ea ust. 4 upzp).

ZPI jako forma planu miejscowego będzie musiał pozostawać w zgodzie z planem ogólnym gminy, tj. dokumentem, który zastąpi obecne studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Jedynie w przypadku, gdy ZPI zostanie uchwalony przed planem ogólnym, nie będzie musiał być aktualizowany.

Procedura zmierzająca do uchwalenia ZPI jest bardzo podobna do tej obowiązującej w przypadku MPZP. Inwestor powinien złożyć wniosek z gotowym projektem planu. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta, w terminie 3 dni roboczych od dnia jego otrzymania, udostępnia wniosek w tzw. rejestrze urbanistycznym (będzie to publiczny rejestr katalogujący dokumenty planistyczne), przekazuje go radzie gminy oraz ogłasza do wiadomości publicznej (art. 37eb ust. 4 upzp).

Rada gminy na podstawie wniosku może wyrazić zgodę na przystąpienie do sporządzenia zintegrowanego planu inwestycyjnego (art. 37ec ust. 1 upzp). Jednocześnie legislator nie doprecyzował, jakie warunki muszą zostać spełnione, aby rada wyraziła taką zgodę ani nie wskazał żadnego wiążącego ją terminu.

Po wyrażeniu powyższej zgody, wójt, burmistrz albo prezydent miasta, kolejno (art. 37ec upzp):

• • prowadzi z inwestorem negocjacje w zakresie treści projektu umowy urbanistycznej oraz projektu zintegrowanego planu inwestycyjnego;
•  
  • wprowadza zmiany do projektu zintegrowanego planu inwestycyjnego, wraz z uzasadnieniem, sporządza prognozę oddziaływania na środowisko, o ile jest wymagana, oraz projekt umowy urbanistycznej, uwzględniając wynik negocjacji;
•  
  • udostępnia w rejestrze urbanistycznym projekt zintegrowanego planu inwestycyjnego wraz z uzasadnieniem, projektem umowy urbanistycznej i prognozą oddziaływania na środowisko, o ile jest wymagana;
•  
  • występuje o ustawowo wymagane: opinie, uzgodnienia, ewentualnie o zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, jeżeli wymagają tego przepisy odrębne;
•  
  • ogłasza rozpoczęcie konsultacji społecznych i przeprowadza konsultacje społeczne;
•  
  • wprowadza zmiany do projektu zintegrowanego planu inwestycyjnego wynikające z: uzyskanych opinii, dokonanych uzgodnień, przeprowadzonych konsultacji społecznych;
•  
  • zawiera w imieniu gminy umowę urbanistyczną;
•  
  • udostępnia w rejestrze urbanistycznym projekt zintegrowanego planu inwestycyjnego wraz uzasadnieniem, umową urbanistyczną, prognozą oddziaływania na środowisko, o ile jest wymagana i raportem,
•  
  • przedstawia radzie gminy projekt zintegrowanego planu inwestycyjnego wraz z raportem.

Ustawodawca zastrzegł, że do czasu zawarcia umowy urbanistycznej wójt, burmistrz albo prezydent miasta może odstąpić od negocjacji z inwestorem, informując o tym radę gminy (art. 37ec ust. 3 upzp).

W niektórych przypadkach dopuszczalne jest zastosowanie tzw. postępowania uproszczonego, wówczas wójt, burmistrz albo prezydent miasta przystępuje do niego bez wymaganej zgody rady gminy (art. 37ec ust. 6 upzp).

Szczegółowe warunki postępowania uproszczonego regulują zapisy art. 27b upzp. Postępowanie takie może dotyczyć m.in.:

• • lokalizacji instalacji odnawialnych źródeł energii (OZE),
•  
  • wprowadzenia ustaleń wynikających z uwarunkowań hydrologicznych, geologicznych, geomorfologicznych lub przyrodniczych dotyczących występowania powodzi i związanych z tym ograniczeń, określonych na podstawie przepisów odrębnych,
•  
  • wprowadzenia ustaleń wynikających z decyzji dotyczących lokalizacji lub realizacji inwestycji celu publicznego wydanych przez Państwowe Gospodarstwo Wodne Wody Polskie lub organy administracji publicznej inne niż organy gminy,
•  
  • wprowadzenia ustaleń wynikających z zakazów lub ograniczeń zabudowy i zagospodarowania terenu, określonych w przepisach ustaw lub aktów, w tym aktów prawa miejscowego, wydanych na ich podstawie,
•  
  • zmiany ustaleń dotyczących kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu o wartość nie większą niż 10% wartości obowiązujących parametrów i wskaźników,
•  
  • zmiany ustaleń dotyczących sposobu i terminu tymczasowego zagospodarowania, urządzania i użytkowania terenów,
•  
  • zmiany ustaleń dotyczących kolorystyki obiektów budowlanych lub pokrycia dachów.

Rada gminy nie jest uprawniona do wnoszenia poprawek do złożonego projektu ZPI (art. 37ef ust. 1 upzp), co oznacza, że może go w całości albo przyjąć, albo odrzucić.

Może jednak zaproponować do niego oraz do umowy urbanistycznej zmiany, które po odrzuceniu projektu przekazuje w formie uchwały o zwróceniu zintegrowanego planu inwestycyjnego do wójta, burmistrza albo prezydenta miasta (art. 37ef ust. 2 upzp). Wówczas ponawiane są czynności proceduralne mające na celu doprowadzenie do uchwalenia ZPI.

Organy mogą prowadzić jedno postępowanie w sprawie uchwalenia zintegrowanego planu inwestycyjnego na podstawie kilku oddzielnych wniosków. W takim przypadku zawierana jest jedna umowa urbanistyczna oraz podejmuje się jedną uchwałę w przedmiocie zintegrowanego planu inwestycyjnego.

Stronami umowy urbanistycznej może być też kilku inwestorów, którzy złożyli jeden wniosek o uchwalenie zintegrowanego planu inwestycyjnego (art. 37eg upzp).

Legislator zastrzegł, że w przypadkach nieuregulowanych nowelizacją, do ZPI mają być stosowane przepisy dotyczące planu miejscowego (art. 37n upzp).

Umowa urbanistyczna – co to?

Kluczowym dokumentem, niezbędnym do uchwalenia ZPI, jest umowa urbanistyczna, którą gmina zwiera z inwestorem w formie aktu notarialnego (art. 37ed ust. 9 upzp). Nie jest to rozwiązanie zupełnie nowe, ponieważ podobna umowa ma obecnie zastosowanie podczas sporządzania miejscowych planów rewitalizacji obszarów zdegradowanych.

Przez umowę urbanistyczną inwestor zobowiązuje się do realizacji na rzecz gminy inwestycji uzupełniającej, a także może zobowiązać się na rzecz gminy do (37ed ust. 2 upzp):

• • przekazania nieruchomości stanowiących część przedmiotu inwestycji głównej;
•  
  • pokrycia całości lub części kosztów realizacji inwestycji uzupełniającej, w tym do zapłaty ceny za nieruchomość, na której ma być realizowana inwestycja uzupełniająca;
•  
  • pokrycia całości lub części poniesionych przez gminę kosztów uchwalenia zintegrowanego planu inwestycyjnego, w tym kosztów realizacji roszczeń wynikających z tzw. szkody planistycznej.

Przez umowę urbanistyczną gmina może (art. 37ed ust. 3 upzp):

• • zobowiązać się w szczególności do realizacji inwestycji uzupełniającej, jeżeli wchodzi ona w zakres zadań własnych gminy;
•  
  • zwolnić w całości lub w części inwestora z tzw. renty planistycznej.

Jeżeli inwestor jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, na której ma być realizowana inwestycja uzupełniająca, zobowiązuje się przez umowę urbanistyczną do zbycia tej nieruchomości gminie (art. 37ed ust. 4 upzp).

Katalog inwestycji uzupełniających jest szeroki. Zgodnie z art. 2 pkt 5a upzp, należą do nich inwestycje w zakresie budowy, zmiany sposobu użytkowania lub przebudowy: sieci uzbrojenia terenu, dróg publicznych, linii kolejowych, obiektów infrastruktury publicznego transportu zbiorowego, obiektów działalności kulturalnej, obiektów opieki nad dziećmi do lat 3, przedszkoli, szkół, placówek wsparcia dziennego, placówek opieki zdrowotnej, obiektów, w których prowadzona jest działalność z zakresu pomocy społecznej, obiektów służących działalności pożytku publicznego, obiektów sportu i rekreacji, terenów zieleni publicznej, obiektów budowlanych przeznaczonych na działalność handlową lub usługową – o ile służą obsłudze inwestycji głównej.

Trzeba podkreślić, że zintegrowany plan inwestycyjny jest aktem prawa miejscowego i jako taki podlega nadzorowi wojewody – może zostać przez niego zaskarżony do sądu administracyjnego.

Jeżeli w efekcie ZPI zostanie uchylony, zmieniony lub zostanie stwierdzona jego nieważność przed upływem 5 lat od dnia jego wejścia w życie, strony umowy urbanistycznej mogą w terminie 6 miesięcy od dnia uchylenia, zmiany lub stwierdzenia nieważności zintegrowanego planu inwestycyjnego odstąpić od umowy urbanistycznej (art. 37ed ust. 11 upzp).

Zintegrowany plan inwestycyjny – podsumowanie

Zintegrowany plan inwestycyjny ma w założeniu usprawnić proces realizacji inwestycji na terenie danej gminy, odciążając samorządy na kilku płaszczyznach. Przede wszystkim przygotowanie projektu ZPI ciąży na inwestorze, który dodatkowo może zostać zobowiązany do realizacji inwestycji uzupełniających, które staną się następnie własnością gminy.

Należą do nich w szczególności np. drogi, obiekty infrastruktury technicznej, obiekty pożytku publicznego, edukacyjne itp. – czyli inwestycje zapewniające zrównoważony rozwój urbanistyczny i społeczny na danym obszarze.

Trudno na tę chwilę orzec, czy omawiany instrument planowania przestrzennego będzie często stosowany. Wysokie koszty sporządzenia projektu ZPI oraz realizacji późniejszych inwestycji uzupełniających sprawiają, że rozwiązanie będzie raczej zarezerwowane dla inwestorów działających na wielką skalę.

Dodatkowo możliwe pole do negocjacji jest niezwykle szerokie, co w niektórych przypadkach może zachęcać samorządy do stawiania inwestorom bardzo wysokich wymagań odnośnie inwestycji uzupełniających.

Źródła:

• Ustawa z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw
• Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
• Ustawa z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących