Zintegrowany plan inwestycyjny – czym jest, kiedy się opłaca i jak przebiega?

• Fakty sprawdzone
  Nasze artykuły są oparte o przepisy prawa, orzecznictwo sądów oraz doświadczenie kancelarii.

Zintegrowany plan inwestycyjny (ZPI) jest narzędziem, które pozwala inwestorowi przeprowadzić procedurę planistyczną dostosowaną do konkretnego przedsięwzięcia. Rozwiązanie to może być korzystne, gdy obowiązujący plan miejscowy nie pozwala na realizację zamierzonej inwestycji lub uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy nie jest możliwe. Procedura uchwalenia ZPI obejmuje m.in. negocjacje z gminą, zawarcie umowy urbanistycznej oraz podjęcie uchwały przez radę gminy. Inwestor może przy tym ponieść znaczne koszty, w szczególności związane z finansowaniem infrastruktury uzupełniającej.

Czym jest zintegrowany plan inwestycyjny (ZPI)?

Zintegrowany plan inwestycyjny jest szczególną formą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Zasadniczo ZPI obejmuje obszar inwestycji głównej oraz inwestycji uzupełniającej. Jeżeli jednak realizacja inwestycji uzupełniającej jest możliwa w innym miejscu na podstawie obowiązującego planu miejscowego, jej teren nie musi zostać objęty ZPI (art. 37ea ust. 2–2a upzp).

Projekt planu sporządzany jest na wniosek inwestora, który składa go do gminy za pośrednictwem wójta, burmistrza albo prezydenta miasta. ZPI przyjmowany jest w postaci uchwały rady gminy (art. 37ea ust. 1-3 Ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, dalej: upzp). Co ważne, wejście w życie zintegrowanego planu inwestycyjnego powoduje utratę mocy planów miejscowych lub ich części odnoszących się do terenu objętego tym zintegrowanym planem inwestycyjnym (art. 37ea ust. 4 upzp).

Kto może złożyć wniosek o ZPI?

Wniosek o uchwalenie zintegrowanego planu inwestycyjnego (ZPI) może złożyć inwestor, zarówno osoba fizyczna, jak i osoba prawna, np. spółka planująca realizację przedsięwzięcia inwestycyjnego. Przepisy dopuszczają również złożenie jednego wniosku przez kilku inwestorów działających wspólnie (art. 37ea ust. 1 i art. 37eg upzp).

Co do zasady do wniosku należy dołączyć projekt ZPI. Rada gminy może jednak w drodze uchwały nałożyć na określonych inwestorów obowiązek przedstawienia koncepcji urbanistyczno-architektonicznej, a jednocześnie zwolnić ich z obowiązku dołączenia projektu planu (art. 37eb ust. 1 i art. 37eba ust. 1-2 upzp).

Wnioskodawca nie musi być właścicielem nieruchomości objętych projektem ZPI. Powinien jednak uwzględnić konieczność uzyskania odpowiednich praw do terenu na późniejszych etapach realizacji inwestycji.

O tym, jak złożyć wniosek do ZPI, piszemy szerzej w artykule: Wniosek o zintegrowany plan inwestycyjny – jak go złożyć?

Kiedy ZPI jest lepszy niż WZ lub plan miejscowy?

Zintegrowany plan inwestycyjny może być korzystnym rozwiązaniem, gdy obowiązujący plan miejscowy nie pozwala na realizację zamierzonej inwestycji, a uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy (WZ) jest niewystarczające lub niemożliwe (np. z powodu nieobjęcia terenu tzw. obszarem uzupełnienia zabudowy). ZPI umożliwia inwestorowi zainicjowanie procedury planistycznej dostosowanej do konkretnego przedsięwzięcia, bez konieczności oczekiwania na zmianę MPZP z inicjatywy gminy.

Rozwiązanie to sprawdza się przede wszystkim przy dużych inwestycjach mieszkaniowych, usługowych i przemysłowych. Jest uzasadnione, gdy korzyści ekonomiczne wynikające z lokalizacji inwestycji przewyższają koszty przygotowania ZPI i zobowiązań wynikających z umowy urbanistycznej.

ZPI nie zawsze będzie jednak najlepszym wyborem. Jeżeli obowiązujący MPZP dopuszcza planowaną inwestycję albo możliwe jest uzyskanie odpowiedniej decyzji WZ, skorzystanie z tych rozwiązań będzie zazwyczaj prostsze i mniej kosztowne. Należy również pamiętać, że ZPI musi pozostawać zgodny z planem ogólnym gminy, a jego uchwalenie zależy od decyzji rady gminy.

Szczegółowe porównanie dostępnych rozwiązań przedstawiamy w artykule: Kiedy zintegrowany plan inwestycyjny jest właściwym wyborem?

ZPI a plan ogólny gminy

W obecnym stanie prawnym ZPI musi być zgodny z planem ogólnym gminy. Wynika to z faktu, że ZPI stanowi szczególną formę planu miejscowego, a rada gminy może uchwalić plan miejscowy dopiero po stwierdzeniu jego zgodności z ustaleniami planu ogólnego (art. 20 ust. 1 upzp).

Zgodność ta dotyczy przeznaczenia terenu, które musi mieścić się w profilu funkcjonalnym odpowiedniej strefy planistycznej. Obejmuje również określone parametry zagospodarowania i zabudowy, czyli minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej oraz maksymalną nadziemną intensywność zabudowy. W przypadku inwestycji mieszkaniowych znaczenie mają tzw. gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej (art. 20 ust. 3 upzp).

Istotne ograniczenia obowiązują od 1 września 2026 r. Jeżeli na terenie danej gminy nie wszedł w życie plan ogólny, nie można uchwalać nowych ZPI ani zmieniać już obowiązujących. Ograniczenie to dotyczy również „tradycyjnych” miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Ustawodawca przewidział jednak pewne wyjątki, m.in. dla postępowań rozpoczętych przed wskazaną datą.

Brak planu ogólnego nie powoduje utraty mocy wcześniej uchwalonych ZPI (art. 34 ust. 1a upzp).

Komentarz prawnika

Reforma planowania przestrzennego istotnie ograniczyła możliwość uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy. W przypadku nieruchomości położonych poza obszarem uzupełnienia zabudowy, dla których uzyskanie decyzji WZ nie jest możliwe, z pomocą może przyjść zintegrowany plan inwestycyjny (ZPI). Warunkiem jest jednak zgodność planowanej inwestycji z planem ogólnym gminy.

Radca prawny Malwina Kołodziej

Jak przebiega uchwalenie ZPI?

Procedura uchwalenia zintegrowanego planu inwestycyjnego jest zbliżona do procedury uchwalania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Rozpoczyna się od złożenia przez inwestora wniosku wraz z projektem ZPI, a następnie obejmuje następujące etapy:

• Złożenie i udostępnienie wniosku – inwestor składa wniosek o uchwalenie ZPI wraz z projektem planu. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta w terminie 14 dni od otrzymania wniosku, a w przypadku konieczności usunięcia jego braków – od dnia ich usunięcia, udostępnia wniosek w Rejestrze Urbanistycznym i przekazuje go radzie gminy, ogłaszając o tych czynnościach (art. 37eb ust. 4 upzp).
• Zgoda rady gminy – rada gminy może wyrazić zgodę na przystąpienie do sporządzenia ZPI. Ustawodawca nie określił jednak terminu na podjęcie takiej uchwały ani szczegółowych przesłanek jej podjęcia (art. 37ec ust. 1 upzp).
• Negocjacje z inwestorem – wójt, burmistrz albo prezydent miasta prowadzi negocjacje dotyczące treści projektu ZPI oraz umowy urbanistycznej. Do czasu zawarcia umowy może odstąpić od negocjacji, informując o tym radę gminy (art. 37ec ust. 3 upzp).
• Przygotowanie dokumentacji i uzgodnienia – projekt ZPI jest aktualizowany z uwzględnieniem wyników negocjacji, a następnie poddawany wymaganym opiniom i uzgodnieniom. W razie potrzeby sporządza się również prognozę oddziaływania na środowisko oraz uzyskuje wymagane zgody (art. 37ec ust. 2 pkt 2-4 upzp).
• Konsultacje społeczne – przeprowadzane są konsultacje społeczne, których wyniki, podobnie jak uzyskane opinie i uzgodnienia, mogą skutkować zmianami w projekcie ZPI (art. 37ec ust. 2 pkt 5-6 upzp).
• Zawarcie umowy urbanistycznej – po zakończeniu wymaganych czynności wójt, burmistrz albo prezydent miasta zawiera w imieniu gminy umowę urbanistyczną z inwestorem (art. 37ec ust. 2 pkt 7 upzp).
• Uchwalenie ZPI – projekt wraz z wymaganą dokumentacją trafia do rady gminy, która podejmuje decyzję o jego uchwaleniu (art. 37ec i art. 37ef upzp).

Więcej na temat procedury uchwalenia ZPI można przeczytać w artykule: Jak wygląda procedura uchwalenia zintegrowanego planu inwestycyjnego (ZPI)? – krok po kroku.

Ustawodawca przewidział uproszczenia proceduralne w przypadku określonych inwestycji w odnawialne źródła energii, z wyłączeniem elektrowni wiatrowych. Przy spełnieniu warunków określonych w art. 37ec ust. 6 upzp możliwe jest przystąpienie do sporządzenia ZPI bez uprzedniej zgody rady gminy, a także skrócenie konsultacji społecznych.

Rola rady gminy w procedurze ZPI jest ograniczona. Nie może ona samodzielnie wprowadzać poprawek do przedłożonego projektu – może uchwalić ZPI albo odrzucić jego projekt (art. 37ef ust. 1 upzp). W przypadku odrzucenia projektu rada może zaproponować zmiany w ZPI oraz umowie urbanistycznej i przekazać je wójtowi, burmistrzowi albo prezydentowi miasta w uchwale o zwróceniu projektu. Wiąże się to z koniecznością ponowienia procedury (art. 37ef ust. 2 upzp).

Ustawodawca dopuszcza również prowadzenie jednego postępowania na podstawie kilku odrębnych wniosków. W takim przypadku zawierana jest jedna umowa urbanistyczna i podejmowana jedna uchwała dotycząca ZPI. Stronami umowy może być także kilku inwestorów, którzy wspólnie złożyli jeden wniosek (art. 37eg upzp).

W sprawach nieuregulowanych przepisami dotyczącymi ZPI zastosowanie znajdują odpowiednio przepisy dotyczące planu miejscowego (art. 37n upzp).

Czym są umowa urbanistyczna i inwestycje uzupełniające?

Kluczowym dokumentem, niezbędnym do uchwalenia ZPI, jest umowa urbanistyczna, którą gmina zawiera z inwestorem w formie aktu notarialnego (art. 37ed ust. 9 upzp). Nie jest to rozwiązanie zupełnie nowe, ponieważ podobna umowa ma od 2015 r. zastosowanie podczas sporządzania miejscowych planów rewitalizacji obszarów zdegradowanych (art. 37i ust. 5 upzp).

Przez umowę urbanistyczną inwestor zobowiązuje się do realizacji na rzecz gminy inwestycji uzupełniającej, a także może zobowiązać się na rzecz gminy do (art. 37ed ust. 2 upzp):

• przekazania nieruchomości stanowiących część przedmiotu inwestycji głównej;
• pokrycia całości lub części kosztów realizacji inwestycji uzupełniającej, w tym do zapłaty ceny za nieruchomość, na której ma być realizowana inwestycja uzupełniająca;
• pokrycia całości lub części poniesionych przez gminę kosztów uchwalenia zintegrowanego planu inwestycyjnego, w tym kosztów realizacji roszczeń wynikających z tzw. szkody planistycznej.

Przez umowę urbanistyczną gmina może (art. 37ed ust. 3 upzp):

• zobowiązać się w szczególności do realizacji inwestycji uzupełniającej, jeżeli wchodzi ona w zakres zadań własnych gminy;
• zwolnić w całości lub w części inwestora z tzw. renty planistycznej.

Jeżeli inwestor jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, na której ma być realizowana inwestycja uzupełniająca, zobowiązuje się przez umowę urbanistyczną do zbycia tej nieruchomości gminie (art. 37ed ust. 4 upzp).

Trzeba podkreślić, że zintegrowany plan inwestycyjny jest aktem prawa miejscowego i jako taki podlega nadzorowi wojewody – może zostać przez niego zaskarżony do sądu administracyjnego. Jeżeli w efekcie ZPI zostanie uchylony, zmieniony lub zostanie stwierdzona jego nieważność przed upływem 5 lat od dnia jego wejścia w życie, strony umowy urbanistycznej mogą w terminie 6 miesięcy od dnia uchylenia, zmiany lub stwierdzenia nieważności zintegrowanego planu inwestycyjnego odstąpić od umowy urbanistycznej (art. 37ed ust. 11 upzp).

Rada gminy może ustalić w formie uchwały, stanowiącej akt prawa miejscowego, zasady określania postanowień umów urbanistycznych. Uchwała ta wówczas dotyczy wszystkich umów urbanistycznych zawieranych przez gminę (art. 37ed ust. 12-13 upzp).

Gminy mają swobodę kształtowania treści ww. uchwały. W uchwale dopuszcza się ustalenie różnych zasad określania postanowień umów urbanistycznych, biorąc pod uwagę w szczególności rodzaj lub parametry inwestycji głównej (art. 37ed ust. 14 upzp). Z jednej strony taka uchwała jasno wskazuje „zasady gry” inwestorom, którzy od razu znają oczekiwania gminy. Z drugiej strony obowiązek stosowania jednej uchwały do wszystkich przypadków nakłada spore ograniczenie i może zablokować (przynajmniej czasowo – do momentu uchwalenia kolejnej uchwały) potencjalnie interesującą inwestycję, która nie w pełni wpisuje się w aktualne zasady.

Katalog inwestycji uzupełniających jest szeroki. Zgodnie z art. 2 pkt 5a upzp, należą do nich inwestycje w zakresie budowy, zmiany sposobu użytkowania lub przebudowy: sieci uzbrojenia terenu, dróg publicznych, linii kolejowych, obiektów infrastruktury publicznego transportu zbiorowego, obiektów działalności kulturalnej, obiektów opieki nad dziećmi do lat 3, przedszkoli, szkół, placówek wsparcia dziennego, placówek opieki zdrowotnej, obiektów, w których prowadzona jest działalność z zakresu pomocy społecznej, obiektów służących działalności pożytku publicznego, obiektów sportu i rekreacji, terenów zieleni publicznej, obiektów budowlanych przeznaczonych na działalność handlową lub usługową – o ile służą obsłudze inwestycji głównej.

Ile kosztuje ZPI i kto ponosi koszty?

Koszt uchwalenia zintegrowanego planu inwestycyjnego nie jest z góry określony w przepisach. Zależy przede wszystkim od zakresu planowanej inwestycji, stopnia skomplikowania dokumentacji planistycznej oraz wydatków związanych z przeprowadzeniem procedury. Każda taka inwestycja będzie więc charakteryzować się odmiennym kosztorysem.

Inwestor ponosi koszty przygotowania dokumentacji niezbędnej do złożenia wniosku o uchwalenie ZPI, w szczególności opracowania projektu planu lub wymaganej koncepcji urbanistyczno-architektonicznej. Natomiast koszty prowadzenia postępowania planistycznego ponosi zasadniczo gmina, przy czym ustawodawca przewidział możliwość przeniesienia ich w całości lub w części na inwestora. Odrębna umowa może określać zasady wpłacania i rozliczania zaliczek na poczet czynności podejmowanych w toku postępowania (art. 37ebb upzp). To ważne, ponieważ odrębna umowa dotycząca kosztów postępowania nie jest tożsama z umową urbanistyczną.

Ponadto w umowie urbanistycznej inwestor może zobowiązać się do pokrycia całości lub części kosztów poniesionych przez gminę w związku z uchwaleniem ZPI, w tym kosztów realizacji roszczeń z tytułu tzw. szkody planistycznej (art. 37ed ust. 2 pkt 3 upzp).

Umowa urbanistyczna wiąże się również z obowiązkiem realizacji inwestycji uzupełniającej, a jej postanowienia mogą przewidywać dodatkowe zobowiązania finansowe lub majątkowe, w tym pokrycie wszystkich kosztów realizacji takiej inwestycji. W przypadku zdecydowanej większości ZPI najdroższą pozycją będzie właśnie koszt realizacji inwestycji uzupełniającej.

Ostateczna wysokość kosztów ponoszonych przez inwestora zależy zatem zarówno od zakresu wymaganych opracowań, jak i od zobowiązań uzgodnionych z gminą (m.in. dotyczących wypłaty odszkodowań). Wydatki te mogą być znaczne. W przypadku dużych przedsięwzięć inwestycyjnych, zwłaszcza wymagających realizacji rozbudowanej infrastruktury, koszty liczone są w dziesiątkach milionach złotych.

Dla przykładu: sam koszt inwestycji uzupełniających w przypadku „ZPI Bronowice Małe – Rondo Ofiar Katynia w Krakowie” (gmina uchwaliła plan 16 września 2026 r.) wyceniono na 23 mln zł.

Jakie ryzyka wiąże ZPI dla inwestora?

Największe ryzyka związane z uchwaleniem zintegrowanego planu inwestycyjnego (ZPI) mają charakter finansowy. Inwestor może ponieść znaczne wydatki na przygotowanie dokumentacji, przeprowadzenie procedury planistycznej oraz realizację zobowiązań wynikających z umowy urbanistycznej. Szczególnie kosztowne może okazać się finansowanie inwestycji uzupełniającej, np. budowy dróg czy infrastruktury technicznej.

Dodatkowym zagrożeniem jest możliwość zobowiązania się inwestora do pokrycia kosztów roszczeń odszkodowawczych (szkoda planistyczna) związanych z uchwaleniem ZPI. Ich wysokość może być trudna do przewidzenia na etapie negocjacji z gminą.

Istotne ryzyko stanowi również brak gwarancji uchwalenia ZPI. Rada gminy może odrzucić projekt, nawet jeżeli inwestor poniósł już znaczne nakłady na jego przygotowanie. Z kolei przedłużające się negocjacje, konsultacje społeczne czy konieczność ponawiania czynności proceduralnych mogą zwiększać koszty finansowania przedsięwzięcia i opóźniać jego realizację.

Przed rozpoczęciem procedury inwestor powinien dokładnie oszacować potencjalne zobowiązania finansowe oraz zadbać o odpowiednie postanowienia umowy urbanistycznej, w szczególności dotyczące zakresu świadczeń, terminów ich realizacji i zasad rozliczeń. Dlatego w przypadku zainteresowania możliwościami, jakie daje zintegrowany plan inwestycyjny, warto skorzystać z usług prawnika, który pomoże zadbać o wszystkie szczegóły.

Skąd się wziął ZPI? Reforma planowania przestrzennego

Zintegrowany plan inwestycyjny został wprowadzony Ustawą z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw. Nowelizacja wprowadziła możliwość uchwalania planów, które w przeciwieństwie do miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, mogą powstawać z czynnym udziałem finansowym prywatnych inwestorów.

Powyższe jest o tyle istotne, że bez zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego nie można obecnie zrealizować wielu inwestycji. Uchwalenie planu lub zmiana już istniejącego jest czynnością skomplikowaną, długotrwałą (może trwać latami) oraz wymagającą zabezpieczenia w budżecie gminy sporych środków. Koszty sporządzenia MPZP potrafią bowiem iść w setki a nawet miliony złotych. W efekcie, gminy zwykle niechętnie podejmowały się działań planistycznych w przypadku wnioskowania o to ze strony inwestorów.

Zdarzały się wprawdzie przypadki finansowania planów miejscowych z prywatnych pieniędzy (czasami wprost wymuszane przez gminy), ale sądy zobowiązywały samorządy do zwrotu inwestorom poniesionych nakładów. Orzecznictwo jednoznacznie uznaje prywatne finansowanie MPZP za sprzeczne z art. 21 upzp.

W artykule „Kiedy zintegrowany plan inwestycyjny jest właściwym wyborem?” wyjaśniamy kiedy warto skorzystać z tego narzędzia planistycznego.

Stan prawny na dzień 15 października 2026 r.