Czy można zmienić plan zagospodarowania przestrzennego

Czy można zmienić plan zagospodarowania przestrzennego?

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego porządkuje ład przestrzenny na terenie gminy. W przypadku, kiedy jego założenia nie pozwalają na realizację danej inwestycji, można wnioskować o jego zmianę.

Taka zmiana nie jest jednak łatwa i wymagać będzie uzasadnienia ważnym interesem, np. gospodarczym lub społecznym. Przeczytaj nasz artykuł i sprawdź, jak wnioskować o zmianę MPZP.

Spis treści
    Add a header to begin generating the table of contents

    Czym jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?

    Jednym z rodzajów aktów miejscowych jest plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Obowiązuje on na obszarze gminy, przez której radę został uchwalony (art. 87 ust. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r.). Plan dotyczyć może całego terenu gminy lub tylko jej wybranej części. Rada może uchwalić też kilka planów, nie mogą się jednak na siebie nakładać.

    Uchwałę o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zwanego dalej „planem miejscowym” rada gminy podejmuje z własnej inicjatywy lub na wniosek wójta, burmistrza albo prezydenta miasta (art. 14 ust. 1 i 4 Ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, dalej: upzp).

    Plan miejscowy uchwala się w celu ustalenia przeznaczenia terenów, w tym dla inwestycji celu publicznego, oraz określenia sposobów ich zagospodarowania i zabudowy. Plan miejscowy, w wyniku którego następuje zmiana przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, sporządza się dla całego obszaru wyznaczonego w tzw. studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

    Plan składa się z części tekstowej (opisowej) oraz zawiera załącznik graficzny przedstawiający granice obszaru nim objętego (art. 14 ust. 1-3 upzp).

    Przed podjęciem uchwały wójt, burmistrz albo prezydent miasta wykonuje analizy dotyczące zasadności przystąpienia do sporządzenia planu i stopnia zgodności przewidywanych rozwiązań z ustaleniami studium, przygotowuje materiały geodezyjne do opracowania planu oraz ustala niezbędny zakres prac planistycznych (art. 14 ust. 5 upzp).

    Wnoszenie uwag do projektu planu miejscowego

    Legislator przewidział konsultacje społeczne podczas prac związanych z uchwaleniem planu, w których może wziąć udział każdy zainteresowany. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta po podjęciu przez radę gminy uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego informuje o wyłożeniu projektu planu do publicznego wglądu na co najmniej 7 dni przed tym dniem.

    Następnie wykłada projekt wraz z prognozą oddziaływania na środowisko do publicznego wglądu, także przez jego udostępnienie w Biuletynie Informacji Publicznej, na okres co najmniej 21 dni. Jest też zobowiązany zorganizować w tym czasie co najmniej jedną dyskusję publiczną nad przyjętymi w projekcie planu rozwiązaniami (art. 17 pkt 9 upzp).

    Uwagi do projektu planu miejscowego może wnieść każdy, kto kwestionuje przyjęte ustalenia, w terminie wyznaczonym w ogłoszeniu. Nie może on być przy tym krótszy niż 14 dni od dnia zakończenia wyłożenia planu (art. 18 ust. 1 upzp).

    Jak sprawdzić plan zagospodarowania przestrzennego?

    Plan miejscowy jest dokumentem kluczowym dla każdego, kto zamierza na terenie nim objętym nabyć nieruchomość lub zrealizować inwestycję budowlaną. Warto bowiem wiedzieć, że niektóre projekty nie będą mogły zostać zrealizowane, jeśli MPZP na to nie zezwala, a inne w przypadku braku planu wymagają wręcz jego uchwalenia.

    Zgodnie z art. 30 ust. 1 upzp, każdy ma prawo wglądu do planu miejscowego oraz otrzymania z niego wypisów i wyrysów. Zapoznanie się z MPZP nie jest trudne, ponieważ istnieje ustawowy obowiązek publikacji uchwały na stronie internetowej gminy (art. 29 ust. 2 upzp). Uchwały publikowane są również w wojewódzkich dziennikach urzędowych (art. 29 ust. 1 upzp). Plan może też zostać bezpłatnie udostępniony w:

      • urzędzie gminy lub miasta;
    •  
      • siedzibie starostwa lub urzędu miasta na prawach powiatu (gromadzą one gminne plany).

    W przypadku, kiedy potrzebny jest wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, należy liczyć się z opłatą skarbową. Wynosi ona w przypadku wypisu 30 zł (do 5 stron) albo 50 zł (powyżej 5 stron).

    Opłata za wyrys to 20 zł za każdą stronę formatu A4, ale nie więcej niż 200 zł (poz. 51 w załączniku do Ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej). Dokumenty można uzyskać, składając osobiście wniosek w urzędzie gminy, wysyłając go listownie lub wypełniając formularz na stronie biznes.gov.pl.

    Jakie inwestycje wymagają miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego?

    Realizacja pewnych inwestycji nie jest możliwa, jeżeli nie ma uchwalonego planu miejscowego. Należą do nich m.in.:

      • lokalizacja obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m kw. art. 10 ust. 3a upzp);
    •  
      • inwestycje na terenie parków kulturowych (art. 16 ust. 6 Ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami);
    •  
      • inwestycje w strefie „A” ochrony uzdrowiskowej (art. 38b Ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o lecznictwie uzdrowiskowym, uzdrowiskach i obszarach ochrony uzdrowiskowej oraz o gminach uzdrowiskowych);
    •  
      • inwestycje na terenach dotychczas rolnych i leśnych (art. 7 Ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych);
    •  
      • lokalizacja elektrowni wiatrowych (art. 3 Ustawy z dnia 20 maja 2016 r. o inwestycjach w zakresie elektrowni wiatrowych).

    W przypadku, gdy planowana jest lokalizacja powyższych inwestycji na terenie już objętym miejscowym planie zagospodarowania, który ich nie przewiduje, to ich realizacja wymagać będzie jego zmiany. Jeżeli założenia MPZP nie zezwalają na realizację innych inwestycji w określonym miejscu, to również konieczna będzie jego zmiana.

    Jak zmienić plan zagospodarowania przestrzennego?

    Chcąc zmienić plan zagospodarowania przestrzennego – lub doprowadzić do jego uchwalenia – należy wystąpić do gminy z wnioskiem. Zostanie on zarejestrowany w rejestrze wniosków o sporządzenie i zmianę miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (art. 31 ust. 1 upzp).

    Trzeba przy tym mieć na uwadze, że wniosek taki ma charakter propozycji. Wnioskujący nie ma żadnych możliwości odwoławczych od odpowiedzi wójta, burmistrza albo prezydenta miasta. Organu nie wiążą również jakiekolwiek terminy.

    Wiele gmin udostępnia gotowe szablony wniosków do wypełnienia przez osobę zainteresowaną zmianą planu (może o to wnioskować każdy). Złożenie wniosku jest bezpłatne. Najlepiej, żeby w takim piśmie zamieścić:

      • dane identyfikacyjne wnioskodawcy;
    •  
      • adres siedziby lub miejsca zamieszkania wnioskodawcy;
    •  
      • dane kontaktowe wnioskodawcy;
    •  
      • adres korespondencyjny wnioskodawcy;
    •  
      • dane ewidencyjne nieruchomości;
    •  
      • adres nieruchomości;
    •  
      • podstawowe parametry planowanej inwestycji;
    •  
      • zakres wnioskowanych zmian w planie;
    •  
      • kopię mapy ewidencyjnej w skali 1:1000;
    •  
      • mapę zasadniczą.

    Wniosek powinien zostać czytelnie podpisany, należy go też datować i umieścić w nim klauzulę o zgodzie na przetwarzanie danych osobowych.

    W przypadku udzielenia pełnomocnictwa, trzeba podać dane pełnomocnika, załączyć dokument o udzieleniu pełnomocnictwa oraz potwierdzenie uiszczenia opłaty skarbowej o udzieleniu pełnomocnictwa (koszt to 17 zł – zgodnie z Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej).

    Zmiana planu zagospodarowania przestrzennego – ile trwa?

    Zmiana planu miejscowego wymaga ogromnego nakładu pracy, wielu analiz, opinii oraz konsultacji, które zajmują w zasadzie porównywalny czas, jak w przypadku uchwalenia pierwotnego planu. Dlatego w razie pozytywnego zaopiniowania wniosku, trzeba liczyć się z nawet kilkuletnim (5-7 lat) czasem oczekiwania na uchwalenie wnioskowanych zmian.

    Zmiana następuje bowiem w takim trybie, w jakim plany są uchwalane (art. 27 upzp). Dużo zależy przy tym od rodzaju i rozmiaru terenu, jakim ma być objęty plan. W przypadku miast o zróżnicowanej zabudowie czy obszarów cennych przyrodniczo (wymagane jest uzyskanie wielu opinii) czas potrzebny na uchwalenie planu będzie o wiele dłuższy niż w przypadku rolniczych obszarów wiejskich, gdzie uchwalenie planu może zająć od roku do dwóch lat (jeśli nie ma do niego uwag).

    Zmiana planu miejscowego – podsumowanie

    Koszty sporządzenia i uchwalenia planu bądź jego zmiany dla dużych terenów mogą być liczone w dziesiątkach milionów złotych. Obciążają one budżet gminy, chyba że uchwalenie planu wynika z realizacji inwestycji celu publicznego o znaczeniu ponadgminnym.

    Wówczas koszty pokrywane są odpowiednio – z budżetu powiatu, województwa, państwa lub innego inwestora realizującego cel publiczny (art. 21 ust. 2 upzp).

    Wiele gmin oczekiwało ponoszenia części kosztów przez zainteresowane zmianą planów podmioty prywatne. Praktyka pokrywania kosztów sporządzenia planów ze środków prywatnych została jednak uznana przez orzecznictwo za niedopuszczalną.

    Wadliwy sposób dofinansowania nie może jednak stanowić podstawy do unieważnienia prawidłowo sporządzonego planu (Wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia z dnia 6 lipca 2012 r., sygn. akt II OSK 996/12).

    W związku z powyższym, uchwalony już MPZP nie zostanie zmieniony bez ważnego powodu. Może tak stać się w przypadku zamiaru realizacji dużej inwestycji mogącej wnieść do budżetu gminy wymierny dochód z podatków, a także przedsięwzięcia spełniającego ważne cele społeczne i/lub gospodarcze, tj. zapewniającego wiele miejsc pracy, mogącego być motorem napędowym gospodarki lub turystyki w rejonie itp.

    Podstawy prawne:

    • Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r.
    • Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
    • Ustawa z dnia 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej
    • Ustawa z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami
    • Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o lecznictwie uzdrowiskowym, uzdrowiskach i obszarach ochrony uzdrowiskowej oraz o gminach uzdrowiskowych
    • Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych
    • Ustawa z dnia 20 maja 2016 r. o inwestycjach w zakresie elektrowni wiatrowych
    • Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia z dnia 6 lipca 2012 r., sygn. akt II OSK 996/12
    Dostęp do drogi publicznej podczas wyceny nieruchomości
    Nieruchomości

    Dostęp do drogi publicznej podczas wyceny nieruchomości

    Podczas określania wartości nieruchomości rzeczoznawcy majątkowi biorą pod uwagę wiele cech. Bardzo istotnym elementem jest dostęp do drogi publicznej, ponieważ może znacząco podnieść wartość nieruchomości. …

    Czytaj →
    Jakie są sposoby na zniesienie współwłasności?
    Nieruchomości

    Jakie są sposoby na zniesienie współwłasności

    Współwłasność nieruchomości bywa dla jej właścicieli bardzo problematyczna. Istnieją jednak sposoby na zniesienie współwłasności. Wybór optymalnego zależy od konkretnej sytuacji oraz stosunków pomiędzy współwłaścicielami. Współwłasność …

    Czytaj →