Podział nieruchomości – kiedy do niego dochodzi

Istnieje szereg sytuacji, w których dochodzi do podziału nieruchomości. Może to nastąpić np. na wniosek właściciela, w drodze sądowej lub na skutek wydania decyzji administracyjnej. W dzisiejszym artykule wyjaśniamy, czym jest podział nieruchomości, jakich nieruchomości nie można podzielić oraz czy przeprowadzenie podziału wiąże się z koniecznością poniesienia kosztów finansowych.

Czym jest podział nieruchomości?

Podział nieruchomości polega na wyodrębnieniu z niej części, która z mocy prawa staje się osobną nieruchomością (może też ich być wiele). Podział może dotyczyć nieruchomości gruntowej oraz nieruchomości zabudowanej. Nie ma przy tym znaczenia struktura własności – podziałowi podlegają zarówno nieruchomość posiadająca jednego właściciela, jak i większą ich liczbę (współwłasność).

Podziału dokonuje się najczęściej w przypadkach: chęci zniesienia współwłasności lub wspólności majątkowej, odsprzedaży powstałej nieruchomości czy w dziale spadku. Podział częsty jest również przy okazji realizacji inwestycji celu publicznego lub w postępowaniach prowadzących do uporządkowania gospodarki gruntowej na danym obszarze.

Nieruchomość nie jest jednoznaczna z pojęciem działki ewidencyjnej. Nieruchomość może składać się z kilku działek, natomiast jedna działka ewidencyjna nie może wchodzić w skład kilku nieruchomości. Należy też pamiętać, że terminu „działka” używa się w wielu kontekstach – w obiegu prawnym istnieje m.in. pojęcie działki budowlanej.

Bogate w tym zakresie orzecznictwo sądowo-administracyjne wielokrotnie wskazywało, że pojęcie działki budowlanej nie jest tożsame z pojęciem działki ewidencyjnej jako jednostki ewidencji nieruchomości. Działka budowlana może obejmować zarówno kilka działek ewidencyjnych, jeśli są one objęte projektem budowlanym, jak i może ona zostać usytuowana na części jednej działki ewidencyjnej (Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 7 lutego 2023 r. II SA/Wr 62/22).

Zgodnie z art. 93 ust. 1 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: ugn), podziału nieruchomości dokonuje się zgodnie z ustaleniami planu miejscowego. W razie braku tego planu podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli (art. 94 ust. 1 ugn):

• • nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi, albo
•  
  • jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (decyzja WZ).

W sytuacji, kiedy dany obszar objęty jest obowiązkiem sporządzenia planu (trwają nad nim prace), a wniosek o podział został złożony po upływie 6 miesięcy, licząc od dnia podjęcia przez gminę uchwały o przystąpieniu do sporządzenia planu miejscowego, lub po wyłożeniu projektu planu miejscowego do publicznego wglądu, to postępowanie w sprawie podziału nieruchomości zawiesza się do czasu uchwalenia planu miejscowego.

Zawieszenie postępowania o podział nie może trwać dłużej niż 6 miesięcy, licząc od dnia złożenia wniosku o podział. Jeżeli w okresie zawieszenia postępowania w sprawie podziału nieruchomości plan miejscowy nie zostanie uchwalony, to podział następuje na warunkach ogólnych (art. 94 ust. 2 ugn).

Zdarzają się sytuacje, że na mocy przepisów odrębnych obszary podlegają obowiązkowi sporządzenia planu miejscowego. Wówczas postępowanie o podział nieruchomości zostaje zawieszone do czasu uchwalenia tego planu (art. 94 ust. 3 ugn).

Na wielu terenach struktura własnościowa gruntów jest bardzo rozdrobniona, co utrudnia prawidłową gospodarkę rolną. W takim wypadku scalenia i podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli są one położone w granicach obszarów określonych w planie miejscowym albo gdy o scalenie i podział wystąpią właściciele lub użytkownicy wieczyści posiadający ponad 50% powierzchni gruntów objętych scaleniem i podziałem.

O przystąpieniu do scalenia i podziału nieruchomości decyduje rada gminy w drodze uchwały, określając w niej granice zewnętrzne gruntów objętych scaleniem i podziałem (art. 102 ust. 2-3 ugn).

Kiedy dochodzi do podziału nieruchomości niezależnie od planu miejscowego lub decyzji WZ?

Legislator przedstawił wykaz różnych celów, jakie nie wymagają zgodności z planem miejscowym lub decyzją WZ (art. 95 ugn). Należą do nich:

• • zniesienie współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków;
•  
  • wydzielenie działki budowlanej, jeżeli budynek został wzniesiony na tej działce przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze;
•  
  • wydzielenie części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa;
•  
  • realizacja ustawowych roszczeń do części nieruchomości;
•  
  • realizacja przepisów dotyczących przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów;
•  
  • realizacja przepisów dotyczących przekształceń własnościowych albo likwidacji przedsiębiorstw państwowych lub samorządowych;
•  
  • wydzielenie części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji drogi publicznej;
•  
  • wydzielenie części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej;
•  
  • wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego;
•  
  • wydzielenie części nieruchomości objętej decyzją o pozwoleniu na realizację inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych;
•  
  • wydzielenie części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji o przygotowaniu i realizacji inwestycji w zakresie odbudowy Pałacu Saskiego, Pałacu Brühla oraz kamienic przy ulicy Królewskiej w Warszawie;
•  
  • wydzielenie działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego;
•  
  • wydzielenie działek gruntu na terenach zamkniętych.

Podział nieruchomości rolnych i leśnych

Przepisów Ustawy o gospodarce nieruchomościami nie stosuje się do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne, chyba że dokonanie podziału spowodowałoby konieczność wydzielenia nowych dróg niebędących niezbędnymi drogami dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych albo spowodowałoby wydzielenie działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha (art. 92 ust. 1 ugn).

Podział nieruchomości powodujący wydzielenie działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha, jest dopuszczalny, pod warunkiem że działka ta zostanie przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub dokonana zostanie regulacja granic między sąsiadującymi nieruchomościami (art. 93 ust. 2a ugn).

Podziału nieruchomości rolnych i leśnych innych niż powyższe dokonuje się bez wydawania decyzji administracyjnej na podstawie protokołu i sporządzanego przez geodetę operatu geodezyjnego (jest to tzw. podział uproszczony).

Na jakiej podstawie dokonuje się podziału nieruchomości?

Podziału nieruchomości dokonuje się na podstawie decyzji wójta, burmistrza albo prezydenta miasta zatwierdzającej podział (art. 96 ust. 1 ugn). W odniesieniu do nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków decyzję, wydaje się po uzyskaniu pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków na podział tej nieruchomości (art. 96 ust. 1a ugn).

Podziału nieruchomości można również dokonać na podstawie orzeczenia sądowego – nie wydaje się wówczas decyzji oraz nie wymaga to pozwolenia konserwatora zabytków. W niektórych przypadkach sąd zobowiązany jest jednak wystąpić o opinię wymienionych powyżej organów (art. 96 ust. 2 ugn).

Jeżeli w skład nieruchomości wchodzą odrębnie oznaczone w katastrze nieruchomości działki gruntu, to wówczas nie jest wymagane wydanie decyzji zatwierdzającej podział (art. 96 ust. 3 ugn).

Wskazana decyzja zatwierdzająca podział lub orzeczenie sądowe stanowią podstawę do wpisu w księdze wieczystej oraz katastrze nieruchomości (art. 96 ust. 4 ugn).

Jakich nieruchomości nie można podzielić?

Istnieje wiele przypadków, gdy nieruchomość nie zostanie podzielona. Jak już wyżej wspomniano dotyczy to np. sytuacji, gdy plan miejscowy tego wyraźnie zabrania. Zapisy w planie mogą też ściśle określać minimalną powierzchnię i wymiary, jakie mogą mieć działki (np. budowlane) na danym obszarze.

Co do zasady każdy ze współwłaścicieli nieruchomości może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej. Nie stanie się tak, jeżeli podział będzie sprzeczny z przepisami lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości (art. 211 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, dalej: kc).

Dlatego też np. nie zostanie podzielony lokal mieszkalny, w przypadku, gdy powstałe części nie będą spełniać wymogów dla takich nieruchomości, m.in. metraż ich powierzchni użytkowych będzie mniejszy niż 25 m kw. (§ 94 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie).

Rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego (art. 212 § 2 kc).

Problemy mogą pojawić się również w przypadku, gdy podziałowi ma ulec gospodarstwo rolne, a wraz z nim struktura jego własności. Tego typu nieruchomości znajdują się bowiem pod ochroną prawną, która ma zapobiegać rozdrabnianiu ziemi rolnej. W przypadku, gdy zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego przez podział między współwłaścicieli byłoby sprzeczne z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej, sąd przyzna to gospodarstwo temu współwłaścicielowi, na którego wyrażą zgodę wszyscy współwłaściciele (art. 213 § 1 kc).

W razie braku zgody wszystkich współwłaścicieli, sąd przyzna gospodarstwo rolne temu z nich, który je prowadzi lub stale w nim pracuje, chyba że interes społeczno-gospodarczy przemawia za wyborem innego współwłaściciela. Sąd przyzna gospodarstwo rolne wówczas temu z nich, który daje najlepszą gwarancję jego należytego prowadzenia (art. 214 § 1-2 kc).

Nieruchomość, jak już wspomniano, musi mieć dostęp do drogi publicznej. Jeżeli ten warunek nie może zostać spełniony, do podziału nie dojdzie (nie dotyczy gruntów rolnych i leśnych).

Jeżeli organ administracyjny wyda decyzję negatywną, to stronie przysługuje od niej odwołanie do organu wyższej instancji (Samorządowego Kolegium Odwoławczego). Odwołanie może odnieść pozytywny skutek, jeżeli wydanie decyzji nastąpiło z naruszeniem przepisów. Podobnie sprawa wygląda w przypadku składania ewentualnej skargi do wojewódzkiego sądu administracyjnego, a w ostateczności – skargi kasacyjnej do Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Wniosek o podział nieruchomości

Podziału nieruchomości dokonuje się na wniosek i koszt osoby, która ma w tym interes prawny. Do wniosku należy dołączyć następujące dokumenty (art. 97 ust. 1-1a ugn):

• • stwierdzające tytuł prawny do nieruchomości w szczególności oświadczenie przedstawiające aktualny stan wpisów w księdze wieczystej;
•  
  • wypis z katastru nieruchomości i kopię mapy katastralnej obejmującej nieruchomość podlegającą podziałowi;
•  
  • decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku planu miejscowego, gdy podział jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
•  
  • pozwolenie wojewódzkiego konserwatora zabytków, w przypadku nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków;
•  
  • wstępny projekt podziału, z wyjątkiem podziałów niezależnych od ustaleń planu miejscowego (wymienionych w art. 95 ugn);
•  
  • protokół z przyjęcia granic nieruchomości;
•  
  • wykaz zmian gruntowych;
•  
  • wykaz synchronizacyjny, jeżeli oznaczenie działek gruntu w katastrze nieruchomości jest inne niż w księdze wieczystej;
•  
  • mapę z projektem podziału.

Podziału nieruchomości można dokonać też z urzędu, jeżeli podział jest niezbędny do realizacji celów publicznych lub nieruchomość stanowi własność gminy i nie została oddana w użytkowanie wieczyste (art. 97 ust. 3 ugn).

Opłaty związane z podziałem nieruchomości

Podział nieruchomości może pociągać za sobą znaczne koszty. Zależne są one od indywidualnej sytuacji (wielkości nieruchomości, liczby powstałych nowych nieruchomości, celu podziału, drogi w jakim nastąpił podział itp.).

Dla przykładu, w sytuacji, gdy podział odbywa się sądownie w związku ze zniesieniem współwłasności sąd pobiera od wniosku opłatę stałą w kwocie 1000 złotych. Jeżeli natomiast wniosek zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności, pobiera się opłatę stałą w kwocie 300 złotych (art. 41 kc). Z kolei samo złożenie wniosku o podział do organów administracji jest bezpłatne – płaci się tylko 17 zł za ewentualne pełnomocnictwo (pojedyncze).

Sporo mogą wynieść koszty notarialne (nie dotyczy to drogi sądowej), wynagrodzenie geodety oraz koszty związane z koniecznością zgromadzenia wymaganych dokumentów. Zwykle należy liczyć się z wydatkiem wynoszącym w sumie minimum kilka tys. zł.

W przypadku scalania i podziału nieruchomości, jeżeli postępowanie zostało przeprowadzone na wniosek jego uczestników, to ponoszą oni koszty proporcjonalnie do powierzchni posiadanych nieruchomości (art. 103 ust. 6 ugn).

Dodatkowym kosztem związanym z podziałem nieruchomości jest tzw. opłata adiacencka. Może zostać ona naliczona przez organy samorządowe (wójta, burmistrza lub prezydenta miasta) w przypadku, gdy:

• • Osoby otrzymały nowe nieruchomości wydzielone w wyniku scalenia i podziału. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w uchwale o scaleniu i podziale nieruchomości. Wysokość opłaty może wynieść do 50% wzrostu wartości tych nieruchomości, w stosunku do wartości nieruchomości dotychczas posiadanych (art. 107 ust. 1-2 ugn).
•  
  • W wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości (art. 98a ust. 1 ugn).

Do innych kosztów, jakie mogą się pojawić w związku z podziałem nieruchomości, należą m.in. wynagrodzenie dla właściciela tzw. nieruchomości obciążonej za ustanowienie służebności, np. drogi koniecznej (gdy nie ma bezpośredniego połączenia z droga publiczną lub jest utrudnione), a także koszty ewentualnego wynagrodzenia prawnika.

Podział nieruchomości – podsumowanie

Do podziału nieruchomości może dojść na wniosek właściciela/właścicieli danych nieruchomości lub wbrew ich woli (np. w przypadku wywłaszczeń). W przypadku, gdy odbywa się to na wniosek, strona ponosi koszty związane z postępowaniem. Łączenie opłaty wyniosą zwykle kilka tys. zł.

W przypadku składania wniosku o podział, należy liczyć się z tym, że całe postępowanie może być długotrwałe – w zależności od sytuacji potrwa nawet kilka lub kilkanaście miesięcy.

Źródła:

• Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 7 lutego 2023 r. II SA/Wr 62/22
• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
• Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny