Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jak go sprawdzić

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego kształtuje politykę przestrzenną na obszarze, którego dotyczy. Chcąc w takim miejscu przeprowadzić inwestycję lub planując zakup nieruchomości, należy koniecznie zapoznać się z informacjami zawartymi w tym akcie.

O planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Przepisy regulujące zasady zagospodarowania przestrzennego zostały ujęte w Ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: upzp). Zgodnie z art. 3 upzp, do zadań poszczególnych jednostek należy:

• • w przypadku gminy: kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych (ust. 1);
•  
  • w przypadku powiatu: prowadzenie analiz i studiów z zakresu zagospodarowania przestrzennego, odnoszących się do obszaru powiatu i zagadnień jego rozwoju (ust. 2);
•  
  • w przypadku związku metropolitarnego: kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na obszarze związku metropolitalnego, czyli tzw. obszarze metropolitalnym (ust. 2a);
•  
  • w przypadku samorządu województwa: kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej w województwie, w tym uchwalanie planu zagospodarowania przestrzennego województwa (ust. 3);
•  
  • w przypadku Rady Ministrów: kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej państwa (ust. 4).

Istotą planowania przestrzennego jest ustalenie przeznaczenia terenu lub określenie potencjalnego sposobu zagospodarowania i korzystania z terenu przy wyważeniu interesów publicznych i prywatnych. Organ powinien chronić istniejące zagospodarowanie przestrzenne terenu, a wszelkie zmiany muszą wynikać z analiz środowiskowych i społecznych (art. 1 ust. 3 upzp).

Co to jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) jest zaliczany do aktów miejscowych. Oznacza to, że obowiązuje on tylko na obszarze danej gminy (art. 87 ust. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r.).

Zgodnie z art. 14 ust. 1 upzp, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest dokumentem przyjmowanym w formie uchwały przez radę danej gminy w celu ustalenia przeznaczenia terenów, w tym dla inwestycji celu publicznego, oraz określenia sposobów ich zagospodarowania i zabudowy.

Nieodłącznym elementem planu jest załącznik graficzny przedstawiający granice obszaru nim objętego (art. 14 ust. 2 upzp). Uchwałę rada gminy podejmuje z własnej inicjatywy lub na wniosek wójta, burmistrza albo prezydenta miasta (art. 14 ust. 4 upzp).

W planie miejscowym określa się w zależności od potrzeb m.in. (art. 15 ust. 3 upzp):

• • granice obszarów wymagających przeprowadzenia scaleń i podziałów nieruchomości;
•  
  • granice obszarów rehabilitacji istniejącej zabudowy i infrastruktury technicznej;
•  
  • granice obszarów wymagających przekształceń lub rekultywacji;
•  
  • granice terenów pod budowę urządzeń wytwarzających energię z odnawialnych źródeł energii o mocy zainstalowanej większej niż 500 kW oraz granice ich stref ochronnych
•  
  • granice terenów pod budowę obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m kw.;
•  
  • granice terenów rozmieszczenia inwestycji celu publicznego o znaczeniu lokalnym;
•  
  • granice terenów inwestycji
•  
  • celu publicznego o znaczeniu ponadlokalnym;
•  
  • granice terenów rekreacyjno-wypoczynkowych oraz terenów służących organizacji imprez masowych;
•  
  • granice pomników zagłady oraz ich stref ochronnych;
•  
  • granice terenów zamkniętych i granice stref ochronnych terenów zamkniętych;
•  
  • sposób usytuowania obiektów budowlanych w stosunku do dróg i innych terenów publicznie dostępnych oraz do granic przyległych nieruchomości, kolorystykę obiektów budowlanych oraz pokrycie dachów;
•  
  • minimalną powierzchnię nowo wydzielonych działek budowlanych.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie może wykraczać poza granice administracyjne gminy, może natomiast obejmować tylko jej część. Na terenie gminy może obowiązywać wiele planów, nie mogą jednak nigdy się nakładać (art. 34 ust. 1 upzp).

Istotną kwestią jest również to, że plan nie może naruszać ustaleń studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy (art. 20 ust. 1 upzp). Studium jest sporządzane przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta.

Podobnie jak plan zawiera część tekstową i graficzną, uwzględniając ustalenia strategii rozwoju województwa i planu zagospodarowania przestrzennego województwa, a także strategii rozwoju ponadlokalnego oraz strategii rozwoju gminy, o ile gmina dysponuje takim opracowaniem (art. 9 ust. 2 upzp). Ustalenia studium są wiążące dla organów gminy przy sporządzaniu planów miejscowych (art. 9 ust. 4 upzp).

Uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wymaga wielu analiz, opinii oraz uzgodnień z szeregiem organów (np. zarządcami dróg, wojewódzkim konserwatorem zabytków, dyrektorem regionalnego zarządu gospodarki wodnej, właściwym organem nadzoru górniczego). Wszystko to sprawia, że proces ten jest długotrwały i zwykle trwa wiele lat.

Warto przy tym zaznaczyć, że mieszkańcy danej gminy mogą czynnie uczestniczyć w tworzeniu planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z zapisami upzp, projekt planu powinien bowiem zostać wyłożony do publicznego wglądu, a obywatele mogą składać do niego wnioski i uwagi.

Obecnie około 33% kraju zajmują obszary objęte miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. Najwięcej jest ich na obszarach miejskich (Pismo Samorządu Terytorialnego Wspólnota. Ranking pokrycia miejscowymi planami zagospodarowania, 16 lipca 2022 r.).

Jeśli na danym terenie nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to ustalenie warunków zmiany sposobu zagospodarowania terenu poprzez budowę obiektu budowlanego lub wykonanie innych robót budowlanych powinno nastąpić w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Natomiast lokalizacja inwestycji celu publicznego następuje po wydaniu decyzji lokalizacyjnej (art. 4 ust. 2 upzp).

Dlaczego warto sprawdzić MPZP?

Zapisy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego są istotne zwłaszcza dla osób posiadających nieruchomości lub zamierzających je nabyć. Może się bowiem okazać, że obecne pola i łąki – w otoczeniu sprzedawanej po atrakcyjnej cenie działki budowlanej – są w planie przeznaczone na cele inwestycyjne. W efekcie, w niedługim czasie może powstać na nich np. supermarket, hurtownia lub warsztat.

Dodatkowo, niektóre przedsięwzięcia nie będą mogły zostać zrealizowane, jeśli plan na to nie zezwala, a inne są możliwe tylko na podstawie planu. W związku z powyższym plan stanowi kluczowe źródło informacji o tym:

• • jaki budynek można postawić;
•  
  • jak wygląda/może wyglądać dojazd do danej posesji;
•  
  • co może zostać wybudowane w sąsiedztwie;
•  
  • jak wysoki budynek można postawić;
•  
  • jaki dach może mieć nowy budynek (np. płaski, nachylony)
•  
  • jak wysoka może być opłata adiacencka w przypadku chęci zbycia nieruchomości.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – gdzie go uzyskać?

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest dokumentem jawnym. Zgodnie z art. 30 ust. 1 upzp, każdy ma prawo wglądu do studium lub planu miejscowego oraz otrzymania z nich wypisów i wyrysów.

Z treścią planu można się zapoznać, korzystając z wielu źródeł. Może zostać udostępniony za pośrednictwem:

• • strony Biuletynu Informacji Publicznej (BIP);
•  
  • urzędu miasta lub gminy;
•  
  • starostwa lub urzędu miasta na prawach powiatu (gminy przekazują starostom uchwalone plany);
•  
  • wojewódzkiego dziennika urzędowego (są zobowiązane je publikować).

Jeżeli potrzebny jest wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, również istnieje kilka sposobów na ich zdobycie. Sprawę można załatwić:

• • składając wniosek osobiście w urzędzie danej gminy;
•  
  • listownie;
•  
  • elektronicznie (przez stronę biznes.gov.pl).

Dostęp do miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego jest bezpłatny. Opłata skarbowa w przypadku wypisu wynosi 30 zł (do 5 stron) lub 50 zł (powyżej 5 stron), natomiast od wyrysu 20 zł za każdą pełną lub rozpoczętą część odpowiadającą stronie formatu A4, ale nie więcej niż 200 zł. Łączna suma opłat nie może więc przekroczyć 250 zł (poz. 51 w załączniku do Ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej, dalej: uos).

Co oznaczają kolory na mapie i jak sprawdzić numery działek?

Analizując plan, warto wiedzieć, że w jego części graficznej tereny o różnych przeznaczeniu oznaczane są za pomocą symboli oraz kolorów. Ujednolicenie w tej kwestii wprowadziło Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 17 grudnia 2021 r. w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dalej: rwzp).

Zgodnie z jego załącznikiem nr 1, podstawowe oznaczenia literowe i graficzne w nowych planach powinny wyglądać następująco (w starszych spotyka się czasem odmienne):

• • tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej / MN/ kolor jasnobrązowy;
•  
  • tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej / MW / kolor ciemnobrązowy;
•  
  • tereny zabudowy usługowej / U / kolor czerwony;
•  
  • tereny usług sportu i rekreacji / US / kreskowanie zielono-czerwone;
•  
  • tereny rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m kw. / UC / kreskowanie czerwono-ciemnoszare;
•  
  • tereny rolnicze / R / kolor żółty;
•  
  • tereny obsługi produkcji w gospodarstwach rolnych, hodowlanych, ogrodniczych oraz gospodarstwach leśnych i rybackich / RU / kreskowanie żółto-czerwone;
•  
  • tereny zabudowy zagrodowej w gospodarstwach rolnych, hodowlanych i ogrodniczych / RM / kreskowanie żółto-jasnobrązowe;
•  
  • tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów / P / kolor fioletowy;
•  
  • obszary i tereny górnicze/ PG / kolor fioletowy;
•  
  • tereny zieleni objęte formami ochrony przyrody zgodnie z przepisami o ochronie przyrody / ZN / kolor ciemnozielony;
•  
  • lasy / ZL / kolor ciemnozielony;
•  
  • tereny zieleni urządzonej, takie jak: parki, ogrody, zieleń towarzysząca obiektom budowlanym, zieleńce, arboreta, alpinaria, grodziska, kurhany, zabytkowe fortyfikacje / ZP / kolor zielony;
•  
  • tereny ogrodów działkowych / ZD / kolor zielony;
•  
  • cmentarze / ZC / kolor zielony;
•  
  • obszary zagrożone powodzią / ZZ / kreskowanie jasnozielone na tle w kolorze odpowiednim do przeznaczenia;
•  
  • tereny wód powierzchniowych morskich / WM / kolor jasnoniebieski;
•  
  • tereny wód powierzchniowych śródlądowych (rzeki, jeziora, stawy, strumienie, kanały) / WS / kolor jasnoniebieski;
•  
  • tereny dróg publicznych / KD / kolor biały;
•  
  • tereny dróg wewnętrznych / KDW / kolor jasnoszary;
•  
  • tereny komunikacji wodnej, szlaki wodne / KW / kolor ciemnoniebieski;
•  
  • tereny infrastruktury technicznej: elektroenergetyka, gazownictwo, wodociągi, kanalizacja, telekomunikacja, gospodarka odpadami, ciepłownictwo / odpowiednio: E, G, W, K, T, O, C / kolor ciemnoszary.

Do mapki powinna być dołączona legenda opisująca zawarte w planie symbole. Bardzo ważnymi oznaczeniami są dla planujących inwestycje linie zabudowy (załącznik nr 2 rwzp), czyli:

• • nieprzekraczalna, oznaczona pustymi trójkątami, która oznacza, że budynek można wysunąć maksymalnie do tej odległości (może być położony głębiej na działce);
•  
  • obowiązująca, oznaczona czarnymi trójkątami, zgodnie z którą frontowa ściana budynku musi być posadowiona dokładnie w tym miejscu.

Niektóre plany przestrzennego zagospodarowania posiadają w wersji multimedialnej możliwość filtrowania warstw mapy, co sprawia, że korzystanie z zawartych w nich informacji jest bardzo wygodne.

W części graficznej miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego można zwykle sprawdzić granice działek oraz ich numery ewidencyjne. Będą jednak zwykle przedstawiały stan faktyczny w momencie uchwalenia planu bez uwzględnienia późniejszych, ewentualnych scaleń i podziałów.

Nie ma bowiem obowiązku zamieszczania w planach granic poszczególnych działek (§ 7 rwzp). Aby sprawdzić ich numery, warto zatem skorzystać np. z internetowej strony geoportalu infrastruktury przestrzennej.

Jak napisać wniosek o plan zagospodarowania przestrzennego?

Jak już wyżej wspomniano, realizacja pewnych inwestycji nie będzie możliwa bez uchwalenia/zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Podmioty planujące tego typu przedsięwzięcie mogą złożyć w urzędzie gminy wniosek o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub stosowną zmianę już istniejącego.

Podanie takie będzie traktowane jako propozycja. Oznacza to, że organu nie wiążą żadne procedury, nie istnieją również ustawowe terminy na odpowiedź i możliwości odwoławcze. Wniosek powinien przy tym zostać zarejestrowany w rejestrze wniosków o sporządzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Wójt, burmistrz lub prezydent miasta na podstawie wniosku oceni, czy należy przystąpić do sporządzenia planu, a także czy wniosek jest zgodny ze studium uwarunkowania przestrzennego dla danej gminy.

Co powinno znaleźć się we wniosku? Najlepiej zawrzeć w nim następujące elementy:

• • dane wnioskodawcy (dane identyfikacyjne, adres siedziby lub miejsca zamieszkania, dane kontaktowe, adres korespondencyjny, ewentualnie – dane pełnomocnika);
•  
  • dane nieruchomości, której dotyczy wniosek (dane ewidencyjne nieruchomości, adres);
•  
  • dokument pełnomocnictwa, o ile został ustanowiony pełnomocnik;
•  
  • potwierdzenie opłaty z tytułu udzielenia pełnomocnictwa, o ile został ustanowiony pełnomocnik;
•  
  • podstawowe parametry planowanej inwestycji lub zakres wnioskowanych zmian;
•  
  • mapę ewidencyjną;
•  
  • mapę zasadniczą.

Wniosek należy datować oraz czytelnie podpisać.

Ile kosztuje wniosek o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego?

Złożenie wniosku, o ile nie wiąże się z ustanowieniem pełnomocnictwa, jest bezpłatne. Natomiast zgodnie z częścią IV załącznika do uos, za dokument stwierdzający udzielenie pełnomocnictwa lub prokury oraz jego odpis, wypis lub kopia (od każdego stosunku pełnomocnictwa) pobierana jest opłata w wysokości 17 zł.

Jak sprawdzić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – podsumowanie

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego determinuje sposób zagospodarowania oraz kierunki rozwoju na obszarze, który obejmuje. Warto zatem wiedzieć, że dostęp do niego jest bezpłatny i każdy zainteresowany ma prawo do wglądu w plan. Warto zrobić to za każdym razem, jeśli myśli się o zakupie nieruchomości lub przeprowadzeniu inwestycji w miejscu, gdzie obowiązują jego założenia.

Osoby prywatne mogą wnioskować o zmianę lub uchwalenie planu. Zwykle jednak taki wniosek nie zostanie uwzględniony bez ważnego powodu, np. zamiaru realizacji niezwykle ważnej dla gminy inwestycji. Trzeba bowiem wiedzieć, że koszty sporządzenia i uchwalenia planu mogą być ogromne (liczone nieraz w dziesiątkach mln zł) i mocno obciążają budżet gminy.

Wyjątkiem są sytuacje, w której sporządzenie planu miejscowego stanowi konsekwencję zamiaru realizacji inwestycji celu publicznego. Koszty sporządzenia planu obciążają wtedy budżet państwa, województwa, powiatu lub innego inwestora realizującego inwestycję celu publicznego (art. 21 upzp).

Natomiast gminy nie mogą domagać się współfinansowania sporządzenia planu od innych podmiotów (Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 29 października 2008 r., sygn. akt II SA/Gd 799/07). Ewentualne dofinansowanie może być zrealizowane jedynie w formie darowizny.

Podstawy prawne:

• Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r.
• Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
• Ustawa z dnia 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej
• Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 17 grudnia 2021 r. w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
• Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 29 października 2008 r., sygn. akt II SA/Gd 799/07