Opłata adiacencka jest daniną na rzecz gminy, którą należy uiścić w niektórych sytuacjach związanych ze wzrostem wartości nieruchomości. Przeczytaj nasz artykuł i dowiedz się, kiedy może zostać ustalona i ile maksymalnie może wynieść.
Opłata adiacencka – w jakiej sytuacji może zostać naliczona?
Zgodnie z definicją zawartą w art. 4 pkt 11 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: ugn), pod pojęciem opłaty adiacenckiej rozumie się daninę związaną z 3 sytuacjami:
- ustaloną w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi;
- opłatę ustaloną w związku z podziałem nieruchomości;
- opłatę ustaloną w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości.
Wzrost wartości nieruchomości każdorazowo musi zostać potwierdzony przez rzeczoznawcę majątkowego, który sporządza operat szacunkowy. Zgodnie z ustawą obciążenie opłatą adiacencką dotyczy właściciela oraz użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa.
Budowa infrastruktury technicznej a opłata adiacencka
Realizacja inwestycji infrastrukturalnych może wiązać się z naliczeniem opłaty adiacenckiej. Zgodnie z art. 145 ust. 1 ugn, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Nie ma przy tym znaczenia, czy właściciel będzie korzystał z danej infrastruktury.
Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia ww. warunków. Musi przy tym obowiązywać stosowna uchwała rady gminy określająca wysokość stawki (art. 145 ust. 2 ugn). Nie może ona przy tym wynosić więcej niż 50% różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością, jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu (art. 146 ust. 2 ugn). W odniesieniu do nieruchomości położonych na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji ta kwota może wynieść maksymalnie 75% wymienionej różnicy (art. 146 ust. 2a ugn.
W przypadku budowy infrastruktury opłata adiacencka może być, na wniosek właściciela nieruchomości, rozłożona na raty roczne płatne w okresie do 10 lat (oprocentowane zgodnie ze stopą redyskonta weksli). Warunki rozłożenia na raty określa się w decyzji o ustaleniu opłaty. Należność gminy z tego tytułu podlega zabezpieczeniu, w tym przez ustanowienie hipoteki. Decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej (art. 147 ust. 1-2 ugn). Jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty wniósł jakieś środki na rzecz budowy ww. infrastruktury, to są one zaliczane na poczet opłaty adiacenckiej (art. 148 ust. 4 ugn).
Obowiązek wnoszenia opłaty adiacenckiej powstaje po upływie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu opłaty stała się ostateczna (art. 148 ust. 1 ugn).
Decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości a opłata adiacencka
Zgodnie z art. 98a ust. 1 ugn, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką.
Wszczęcie postępowania może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej powinna zostać ustalona w drodze uchwały przez radę gminy. Nie może przy tym wynosić więcej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Kluczowy do ustalenia wysokości opłaty jest przy tym fakt obowiązywania uchwały w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne (art. 98a ust. 1a ugn).
Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi (art. 98 ust. 1b ugn).
Płatność może być rozłożona na 10 lat, a wówczas zabezpiecza się ją hipoteką. Obowiązek zapłaty powstaje po upływie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu opłaty stała się ostateczna (art. 98a ust. 1 ugn).
W rozliczeniu opłaty adiacenckiej lub zaległości z tego tytułu, osoba zobowiązana do jej wniesienia może przenieść na rzecz gminy, prawa do działki gruntu wydzielonej w wyniku podziału. Gmina musi jednak na takie działanie wyrazić zgodę. Różnice między wartością działki wydzielonej w wyniku podziału a należnością wynikającą z opłaty adiacenckiej pokrywane są w formie dopłat (art. 98a ust. 4 ugn).
Scalanie i podział nieruchomości a opłata adiacencka
Scalanie i podział nieruchomości odbywają się najczęściej na obszarach wiejskich o dużym rozdrobnieniu gospodarstw rolnych, czyli na terenach woj. lubelskiego, podkarpackiego oraz małopolskiego. Zgodnie z definicją zawartą w art. 1 ust. 1 Ustawy z dnia 26 marca 1982 r. o scalaniu i wymianie gruntów, celem scalenia gruntów jest tworzenie korzystniejszych warunków gospodarowania w rolnictwie i leśnictwie poprzez poprawę struktury obszarowej gospodarstw rolnych, lasów i gruntów leśnych, racjonalne ukształtowanie rozłogów gruntów, dostosowanie granic nieruchomości do systemu urządzeń melioracji wodnych, dróg oraz rzeźby terenu.
Zgodnie z art. 107 ust. 1 ugn, osoby, które otrzymały nowe nieruchomości wydzielone w wyniku scalenia i podziału, są zobowiązane do wniesienia na rzecz gminy opłat adiacenckich w wysokości do 50% wzrostu wartości tych nieruchomości, w stosunku do wartości nieruchomości dotychczas posiadanych. Przy ustalaniu wartości dotychczas posiadanych nieruchomości nie uwzględnia się wartości urządzeń, drzew i krzewów, jeżeli zostało za nie wypłacone odszkodowanie.
Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w uchwale o scaleniu i podziale nieruchomości (art. 107 ust. 2 ugn). Opłatę adiacencką, w drodze decyzji, taka jak w pozostałych przypadkach ustala wójt, burmistrz albo prezydent miasta. W razie ustanowienia na nieruchomości ograniczonych praw rzeczowych decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej (art. 107 ust 4 ugn).
Terminy i sposób wnoszenia opłat adiacenckich ustala organ w drodze ugody z osobami zobowiązanymi do ich zapłaty, przez podpisanie protokołu uzgodnień. W razie niedojścia do ugody, o terminie i sposobie zapłaty rozstrzyga rada gminy, podejmując uchwałę o scaleniu i podziale nieruchomości. Termin ustalony w uchwale nie może być przy tym krótszy niż termin wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej, np. dróg (art. 107 ust. 3 ugn). Również i w tym przypadku, w rozliczeniu opłaty adiacenckiej, istnieje możliwość przeniesienia praw do działki (za zgodą gminy), a różnice pokrywane są w formie dopłat (ust. 107 ust. 5 ugn).
Odwołanie od decyzji ustalającej opłatę adiacencką
Strona może odwołać się od decyzji ustalającej wysokość opłaty adiacenckiej. Zgodnie z art. 129 § 1-2 Ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (dalej: kpa) odwołanie wnosi się do Samorządowego Kolegium Odwoławczego za pośrednictwem organu, który wydał decyzję w terminie 14 dni od dnia doręczenia decyzji stronie.
Należy przy tym pamiętać, że odwołanie będzie skuteczne jedynie wtedy, gdy opłata została naliczona z naruszeniem przepisów. W przypadku niepowodzenia, pozostaje złożenie skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, a jeżeli i to nie odniesie skutku – skargi kasacyjnej do Naczelnego Sądu Administracyjnego.
Zasady naliczania opłaty adiacenckiej– podsumowanie
Ustalenie wysokości opłaty adiacenckiej nie jest obowiązkiem odpowiedniego organu, ale jego uprawnieniem. Konieczne jest przy tym uprzednie uchwalenie przez radę gminy odpowiedniej uchwały określającej maksymalną wysokość stawki, co wynika wprost z przepisów Ustawy o gospodarce nieruchomościami. Z racji na kontrowersje i ewentualne protesty społeczne na terenie wielu gmin takie opłaty bywają ustalane bardzo rzadko (lub nigdy). Dotyczy to zwłaszcza obszarów słabo rozwiniętych i sytuacji, gdy wzrost wartości nieruchomości związany był z budową infrastruktury krytycznej – np. wodociągu czy drogi.
W niektórych uchwałach wysokość stawki ustala się na symboliczne 0,1%. Zdarzały się sytuacje, kiedy gminy ustalały wysokość stawki nawet na 0%. Naczelny Sąd Administracyjny jednak orzekł, że stanowi to rezygnację ze źródła dochodów gminy określonego w ustawie i jest obejściem przepisów konstytucyjnych i Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 14 stycznia 2003 r., sygn. akt I SA 2293/02).
Należy na koniec zaznaczyć, że opłata adiacencka obciąża współwłaścicieli w wysokości odpowiedniej do udziałów, a w przypadku zmiany właściciela nieruchomości (zbycia), obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej przechodzi na nowy, aktualny podmiot uprawniony do dysponowania tą nieruchomością w ramach prawa własności (Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 2 lutego 2010 r. sygn. akt II SA/Bk 748/09).
Podstawy prawne:
- Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
- Ustawa z dnia 26 marca 1982 r. o scalaniu i wymianie gruntów
- Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
- Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 14 stycznia 2003 r., sygn. akt I SA 2293/02
- Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 2 lutego 2010 r. sygn. akt II SA/Bk 748/09
