Plan zagospodarowania przestrzennego a obniżenie wartości nieruchomości

Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego pozwalają uporządkować zabudowę na terenach gmin. Niosą jednak ze sobą wiele poważnych skutków.

Po ich uchwaleniu prowadzenie dotychczasowej działalności może okazać się utrudnione, a nawet niemożliwe. Przeczytaj nasz artykuł i sprawdź, na jakie odszkodowanie można wówczas liczyć.

Dokumentem, który pozwala uporządkować zagospodarowanie przestrzenne na obszarze danej gminy jest uchwalony przez radę specjalny plan. Określa on możliwe do przeprowadzenia w danym miejscu inwestycje, ograniczając jednocześnie w wielu przypadkach dotychczasowe użytkowanie nieruchomości. Uchwalenie planu może powodować zarówno wzrost, jak i spadek wartości nieruchomości.

Obecnie wciąż istnieje sporo gmin (zwłaszcza wiejskich), gdzie nie uchwalono żadnego planu zagospodarowania przestrzennego. Osoby, które zostaną poszkodowane na skutek ich sporządzenia, mogą domagać się roszczeń. Przysługują one również, jeżeli szkoda powstała na skutek zmiany obowiązującego planu.

Czym jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego należy do tzw. aktów miejscowych, czyli obowiązuje jedynie na terenie gminy, która go uchwaliła (art. 87 ust. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r.).

Uchwałę o przyjęciu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego podejmuje rada gminy z własnej inicjatywy lub na wniosek wójta, burmistrza albo prezydenta miasta (art. 14 ust. 4 Ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, dalej: upzp). Plan składa się z części tekstowej (uchwały) oraz graficznej (załącznika w formie mapy), musi też zawierać uzasadnienie (art. 15 ust. 1 upzp).

Plany miejscowe sporządza się w celu ustalenia przeznaczenia terenów, w tym dla inwestycji celu publicznego, oraz określenia sposobów ich zagospodarowania i zabudowy. Wyłączone są z niego tereny zamknięte, z wyłączeniem terenów zamkniętych ustalanych przez ministra właściwego do spraw transportu (art. 14 ust. 1 i 6 upzp).

Podczas sporządzania planu zagospodarowania przestrzennego uwzględnia się m.in. (art. 1 ust. 2 upzp):

• • wymagania ładu przestrzennego;
•  
  • walory architektoniczne i krajobrazowe;
•  
  • wymagania ochrony środowiska;
•  
  • wymagania ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej;
•  
  • wymagania ochrony zdrowia oraz bezpieczeństwa ludzi i mienia;
•  
  • walory ekonomiczne przestrzeni;
•  
  • prawo własności;
•  
  • potrzeby obronności i bezpieczeństwa państwa;
•  
  • potrzeby interesu publicznego;
•  
  • potrzeby w zakresie rozwoju infrastruktury technicznej;
•  
  • zachowanie jawności i przejrzystości procedur planistycznych;
•  
  • potrzebę zapewnienia odpowiedniej ilości i jakości wody do celów zaopatrzenia ludności.

W związku z powyższym, sporządzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego musi pogodzić nieraz sprzeczne interesy prywatne oraz publiczne.

Jednak nie zawsze tak jest, ponieważ uchwalenie planu często mocno ingeruje w prawo własności. Ogranicza w różny sposób możliwości dotychczasowego lub planowanego korzystania z nieruchomości znajdujących się na obszarze objętym aktem.

Powyższe jest o tyle istotne, że obecnie ok. 67% powierzchni kraju jeszcze nie ma uchwalonych planów (Pismo Samorządu Terytorialnego Wspólnota. Ranking pokrycia miejscowymi planami zagospodarowania, 16 lipca 2022 r.). Zatem jeszcze wielu właścicieli lub użytkowników wieczystych nieruchomości zostanie dotkniętych następstwami uchwalonych w przyszłości dokumentów.

Z czego może wynikać obniżenie wartości nieruchomości?

Jednym z ważniejszych – negatywnych – skutków, jakie rodzi ze sobą przyjęcie planu jest spadek wartości nieruchomości na danym terenie. Może stać się tak z kilku przyczyn. Jedną jest zmiana przeznaczenia danego terenu, czyli np. dopuszczenie zabudowy wielorodzinnej, przemysłowej itp.

W efekcie, w sąsiedztwie domów jednorodzinnych otoczonych polami lub sadami mogą powstawać fabryki, hale magazynowe i inne tego rodzaju uciążliwe sąsiedzko obiekty. Czasami uchwalenie planu (bądź zmian) może uniemożliwiać dotychczasowe użytkowanie nieruchomości, ustalając inne ich zagospodarowanie (art. 35 upzp).

Nierzadko może też użytkowanie bardzo ograniczać. Jeżeli bowiem wprowadzono zakaz wnoszenia nowych obiektów budowlanych określonego typu, odnosi się to również do sytuacji, gdy w danym miejscu nadal dopuszczalne jest prowadzenie dotychczasowej działalności. W efekcie może to zatrzymać rozwój firmy, która nie otrzyma pozwolenia na budowę.

Na spadek wartości nieruchomości mogą mieć wpływ również planowane przedsięwzięcia. Trzeba bowiem wiedzieć, że w przypadku uchwalenia miejscowego planu inwestycje celu publicznego są lokalizowane na podstawie tego aktu (art. 50 ust. 1 upzp).

W związku z powyższym, planowane drogi, kanały przeciwpowodziowe czy kopalnie mogą drastycznie obniżyć wartość hipotetycznie sąsiadujących z nimi działek, albo zupełnie zablokować obrót nieruchomościami znajdującymi się na terenie przebiegu przedsięwzięcia.

Odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości

Zgodnie z art. 36 upzp: jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone (tzw. wywłaszczenie planistyczne), właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może żądać odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo wykupienia nieruchomości lub jej części.

Realizacja roszczeń może nastąpić również w drodze zaoferowania przez gminę właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości zamiennej. Z dniem zawarcia umowy zamiany roszczenia wygasają (art. 36 ust. 2 upzp). Roszczenia ulegają przedawnieniu po 6 latach od wejścia planu w życie, jeżeli natomiast mają związek z prowadzeniem działalności gospodarczej – po 3 latach. Termin liczony jest na ostatni dzień roku kalendarzowego (art. 118 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny).

Jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości uległa obniżeniu (tzw. szkoda planistyczna), a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość i nie skorzystał z ww. możliwości, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości (art. 36 ust. 3 upzp).

Jak ustala się odszkodowanie z tytułu obniżenia wartości nieruchomości

Zgodnie z art. 37 ust. 11 upzp, wartość nieruchomości określa się na podstawie:

• • wyłącznie faktycznego użytkowania terenu i gruntu oraz dostępu do istniejących w dniu wejścia w życie planu miejscowego dróg publicznych, sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, elektroenergetycznych, gazowych, ciepłowniczych oraz telekomunikacyjnych – w sytuacji, gdy na skutek uchwalenia planu miejscowego dla terenów dotychczas nieobjętych takim planem albo nieobjętych obowiązującym w dniu uchwalenia tego planu planem miejscowym niemożliwe lub istotnie ograniczone stało się dalsze faktyczne użytkowanie terenu i gruntu w sposób zgodny z mającym miejsce w dniu uchwalenia planu miejscowego faktycznym użytkowaniem.
•  
  • dotychczasowego przeznaczenia wynikającego z planu miejscowego, który jest zmieniany lub uchylany – w sytuacji, gdy na skutek zmiany planu miejscowego lub uchwalenia planu miejscowego dla terenu objętego obowiązującym w dniu uchwalenia tego planu planem miejscowym, korzystanie z nieruchomości lub jej części w sposób zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone.

W przypadku zbycia nieruchomości, wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży.

Obniżenie wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem (art. 37 ust. 1 upzp).

Realizację roszczeń związanych ze zbyciem nieruchomości po obniżonej cenie można zgłaszać w terminie do 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Warunkiem jest nieskorzystanie z prawa do odszkodowania, wykupu mienia lub nieruchomości zamiennej (art. 37 ust. 3 upzp). Wniosek o ustalenie odszkodowania kieruje się do organu odpowiedzialnego za uchwalenie planu.

Ustalenie kwoty odszkodowania odbywa się na podstawie operatu szacunkowego, który sporządza uprawniony rzeczoznawca majątkowy. W przypadku pozytywnego rozpatrzenia wniosku, odszkodowanie od gminy za obniżenie wartości nieruchomości powinno zostać wypłacone w terminie do pół roku od jego złożenia.

W przypadku opóźnienia w wypłacie odszkodowania lub wykupie nieruchomości właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości przysługują odsetki ustawowe za opóźnienie (art. 37 ust. 9 upzp).

W sytuacji odrzucenia wniosku lub ustalenia niezadawalającej kwoty odszkodowania, stronie pozostaje dochodzenie roszczeń na drodze postępowania sądowego. Pozew składa się do właściwego sądu rejonowego. Jeśli wartość przedmiotu sporu przekracza 75 tys. zł, o sprawie może rozstrzygnąć sąd okręgowy (art. 17 pkt 4 Ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego).

Obniżenie wartości nieruchomości z powodu uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego – podsumowanie

Uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego może wpłynąć mocno na ceny nieruchomości, powodując wzrost lub obniżenie ich wartości. Trzeba przy tym pamiętać, że każdy ma prawo w trakcie prac nad dokumentem wnosić uwagi (art. 1 ust. 2 pkt 11 upzp).

Również po sporządzeniu projektu w wyznaczonym przez organ terminie (nie krótszym niż 14 dni) można zgłaszać uwagi i wnioskować o zmiany w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (art. 18 upzp).

Uchwalenie dokumentu także nie wyklucza wnioskowania o wprowadzenie zmian. Największą szansę powodzenia mają duży inwestor lub grupa wielu zainteresowanych. Zmiana planu ma wtedy miejsce również na podstawie uchwały rady gminy, należy jednak liczyć się z tym, że cała procedura może potrwać nawet kilka lat.

W przypadku, kiedy uchwalenie planu lub zatwierdzenie w nim zmian spowodowało rzeczywisty spadek wartości mienia, właściciel nieruchomości lub użytkownik wieczysty mają prawo dochodzenia u organu roszczeń o odszkodowanie. Jeżeli odpowiedź będzie dla strony niekorzystna, pozostaje powództwo przed sądem cywilnym.

Źródła:

• Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
• Pismo Samorządu Terytorialnego Wspólnota. Planowanie przestrzenne. Ranking pokrycia miejscowymi planami zagospodarowania, 16 lipca 2022 r.
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny
• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego