Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest w praktyce bardzo podobne do prawa własności mieszkania. Posiada przy tym kilka ograniczeń. Przeczytaj nasz artykuł i dowiedz się, z czym wiąże się posiadanie własnościowego prawa do lokalu.

Czym jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu?

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu należy do tzw. ograniczonych praw rzeczowych na nieruchomości, która w tym przypadku należy do spółdzielni mieszkaniowej. Zostało ono uregulowane w Ustawie z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (dalej: usm).

Ważnymi cechami tego prawa są: zbywalność, przechodzenie na spadkobierców oraz podleganie egzekucji (art. 17(2) ust. 1 usm). Ustawa z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw uniemożliwiła ustanawianie nowych spółdzielczych praw własnościowych. Prawa obowiązujące przed wejściem w życie dokumentu zachowują jednak ważność.

Prawo do lokalu spółdzielczo-własnościowego pozwala danej osobie nim szeroko dysponować. Aby umowa nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu była ważna, powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Następnie wypis tego aktu notariusz przesyła niezwłocznie spółdzielni (art. 17(2) ust. 4 usm).

Obecnie nabywca spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu automatycznie staje się członkiem spółdzielni. Dotyczy to również spadkobiercy, zapisobiorcy i licytanta. Z tego powodu należy niezwłocznie zawiadomić spółdzielnię o nabyciu tego prawa (art. 17(1) ust. 6 usm).

Jakie prawa wiążą się z własnościowym prawem do lokalu?

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu daje w praktyce bardzo podobne uprawnienia, jak odrębna własność. Jego posiadacz może ulepszać lokal i wprowadzać w nim zmiany niewymagające pozwolenia na budowę oraz nieingerujące w części wspólne. Dotyczy to w szczególności przeprowadzania remontów typu malowanie ścian, wymiana podłóg itp. Sporne może być stawianie lub wyburzanie ścianek działowych.

Generalnie prace tego typu, jeśli nie wiążą się z realizacją instalacji wodnokanalizacyjnej, grzewczej i elektrycznej, traktowane są jako remonty. Ich wykonywanie bez występowania o pozwolenia na budowę jest zatem dopuszczalne (por. Wyrok Sądu Administracyjnego w Gdańsku dnia 17 kwietnia 2019 r., sygn. akt II SA/Gd 662/18).

Osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, może go przepisać w testamencie, wynajmować lub oddawać w bezpłatne użytkowanie bez zgody spółdzielni. Wyjątkiem są sytuacje, które prowadziłyby do zmiany korzystania z lokalu. Jeżeli wynajęcie lub oddanie w bezpłatne używanie miałoby wpływ na wysokość opłat na rzecz spółdzielni, wymagane jest pisemne jej powiadomienie o tej czynności (art. 17(16) ust. 1 usm).

Podobnie jak w przypadku własności, przedmiotem zbycia może być ułamkowa część prawa. Pozostałym współuprawnionym z tytułu własnościowego prawa do lokalu przysługuje przy tym prawo pierwokupu. Umowa zawarta bezwarunkowo albo bez zawiadomienia stron o zbyciu jest nieważna.

Również podanie im do wiadomości istotnych postanowień umowy niezgodnie z rzeczywistością skutkuje nieważnością umowy (art. 17 ust. 6 usm). Do zawarcia umowy sprzedaży spółdzielczego prawa własnościowego do lokalu również nie jest wymagana zgoda spółdzielni.

Jakie ograniczenia wiążą się ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu?

Posiadacz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie ma żadnych praw do udziałów w częściach wspólnych i nie ma prawa do działki. Lokale spółdzielczo-własnościowe należą do majątku spółdzielni. W razie jej problemów finansowych istnieje ryzyko, że posiadacz prawa będzie ponosić skutki ewentualnego zadłużenia.

Taka sytuacja może mieć miejsce np. w przypadku upadku spółdzielni. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece dopuszcza bowiem sytuację, w której hipoteki ustanowione na nieruchomościach spółdzielni mieszkaniowych przekształcałyby się z mocy art. 76 ust. 1 ukwh w hipoteki łączne.

Obejmowałyby one lokale, które w toku likwidacji, postępowania upadłościowego albo postępowania egzekucyjnego z nieruchomości spółdzielni zmieniłyby status prawny ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności. Na takie niebezpieczeństwo zwrócił uwagę m.in. Zastępca Rzecznika Praw Obywatelskich, Stanisław Trociuk, w piśmie z dnia 7 lutego 2017 r. skierowanym do Ministra Infrastruktury i Budownictwa.

Bez wiedzy spółdzielni nie można wprowadzać zmian korzystania z lokalu spółdzielczo-własnościowego (art. 17(16) ust. 1 usm). Dlatego chcąc w nim prowadzić działalność gospodarczą, np. ulokować gabinet lekarski czy biuro rachunkowe, należy wystąpić o stosowną zgodę.

Na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu nie można ustanowić służebności osobistej (w tym mieszkaniowej). Zgodnie z art. 296 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (dalej: kc), służebność ustanawiana jest jedynie na prawie własności do nieruchomości. Natomiast spółdzielcze mieszkaniowe prawo do lokalu oraz służebność należą do ograniczonych praw rzeczowych. Obecnie nie ma żadnych podstaw ustawowych, które dopuszczałyby taką możliwość (Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 24 stycznia 2013 r., sygn. akt: V CSK 549/11).

Nie ma przeszkód do założenie księgi wieczystej w celu ujawnienia prawa do mieszkania spółdzielczego w przypadku, gdy właścicielem lub użytkownikiem wieczystym gruntu, na którym stoi budynek, jest spółdzielnia mieszkaniowa. Jeżeli jednak sytuacja własnościowa nie została uregulowana, to założenie księgi wieczystej nie będzie możliwe (Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 24 maja 2013 r., sygn. akt: III CZP 104/12). W związku z tym, posiadacz prawa do takiego lokalu nie zawrze umowy o przeniesienie prawa własności, tj. nie wykupi mieszkania, nim kwestie własnościowe nie zostaną ustalone.

Zakupu mieszkania znajdującego się na gruncie nienależącym do spółdzielni nie będzie też można sfinansować za pomocą kredytu hipotecznego. Banki wymagają wpisywania ustanowionych hipotek do Działu IV księgi wieczystej – Hipoteka. Zabezpiecza to ich interesy niezależnie od tego, kto ma prawa do danego lokalu. Nabycie za pomocą kredytu hipotecznego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, jeśli posiada księgę wieczystą lub ma możliwość jej założenia, odbywa się na warunkach analogicznych, jak w przypadku lokalu własnościowego.

Jak przekształcić spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu na własność?

Zgodnie z art. 17(14) ust. 1 usm, spółdzielnia jest zobligowana do zawarcia umowy przeniesienia własności na rzecz osoby, której przysługuje własnościowe prawo do lokalu. Musi to nastąpić w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku pod warunkiem, że uprawniony (art. 17(14) ust. 1-1(1) usm):

• • spłaci przypadające na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związane z budową, w tym w szczególności odpowiednią część zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami;
•  
  • spłaci zadłużenie z tytułu opłat eksploatacyjnych oraz inne wynikające z postanowień statutu.

Zgodnie z art. 17(14) ust. 2 usm, wszystkie koszty związane z postępowaniem wieczystoksięgowym oraz notarialne ponoszone są przez osobę, na rzecz której przenoszone jest prawo własności. Wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych dokonanych przy zawieraniu umowy wynosi 1/4 minimalnego wynagrodzenia za pracę, o którym mowa w Ustawie z dnia 10 października 2002 r. o minimalnym wynagrodzeniu za pracę (art. 17(14) ust. 3 usm).

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przekształca się też w prawo odrębnej własności w przypadkach, gdy w wyniku likwidacji, postępowania upadłościowego albo postępowania egzekucyjnego nabywcą budynku albo udziału w budynku jest inny podmiot niż spółdzielnia mieszkaniowa (art. 17(18) ust. 1 usm).

Dziedziczenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu podlega dziedziczeniu na zasadach ogólnych. Jeżeli przeszło na kilku spadkobierców, powinni oni wyznaczyć spośród siebie pełnomocnika w celu dokonywania czynności związanych z wykonywaniem tego prawa, włącznie z zawarciem w ich imieniu umowy o przeniesienie własności lokalu.

Spadkobiercy mają na to rok od dnia otwarcia spadku. Jeżeli nie dojdą do porozumienia, to na ich wniosek lub wniosek spółdzielni przedstawiciel zostanie wyznaczony przez sąd w postępowaniu nieprocesowym (art. 17(9) ust. 1 usm).

Kiedy wygasa spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu?

W niektórych okolicznościach własnościowe prawo do lokalu wygasa. Przymusowe pozbawienie posiadacza tego prawa może nastąpić na podstawie art. 17(10) usm, jeśli:

• • zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat;
•  
  • wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu;
•  
  • przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym.

Zarząd spółdzielni na wniosek rady nadzorczej może wówczas w trybie procesu zażądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji. Pozbawionemu praw do mieszkania nie przysługuje żaden lokal zastępczy, jednak po opróżnieniu lokalu spółdzielnia musi wypłacić mu jego wartość rynkową. Nie może być ona przy tym wyższa od kwoty, jaką spółdzielnia uzyska od osoby obejmującej mieszkanie w wyniku przetargu (art. 17(11) ust. 1 usm).

Potrąca się przy tym niewniesioną część wkładu budowlanego. W sytuacji, gdy nie został spłacony kredyt zaciągnięty przez spółdzielnię na sfinansowanie kosztów budowy – potrąca się też kwotę niespłaconego kredytu wraz z odsetkami (art. 17(11) ust. 2 usm).

Utrata spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu może nastąpić na skutek wywłaszczeń na cele publiczne. Podlegają nim bowiem również prawa rzeczowe (art. 112 ust. 1 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami). Zgodnie z art. 21 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r., osoba wywłaszczona powinna otrzymać za utratę praw słuszne odszkodowanie.

Zgodnie z art. 246 kc, ograniczonego prawa rzeczowego, którym jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, można się również zrzec. Wymagane jest do tego złożenie oświadczenia do spółdzielni (art. 246 § 1 kc), a jeśli prawo było ujawnione w księdze wieczystej – także jego wykreślenie (art. 246 § 2 kc).

Jeżeli spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu obciążone jest hipoteką, to prawo to nigdy nie wygasa, ale przechodzi ustawowo na spółdzielnię (art. 17 (12) ust. 1 usm). Powinna ona następnie zbyć to prawo w drodze przetargu w terminie do 6 miesięcy, a uzyskaną kwotę przekazać byłemu posiadaczowi. Podlega ona potrąceniom z tytułu hipoteki, wkładu budowlanego oraz zaciągniętego kredytu (art. 17(12) ust. 2-3 usm).

Osoby, które utraciły tytuł prawny do lokalu oraz inne osoby wywodzące od nich prawa do zamieszkiwania w nim, muszą je opuścić i opróżnić. Powinno to nastąpić w terminie 3 miesięcy od wygaśnięcia prawa (art. 7 ust. 1 usm).

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – podsumowanie

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przypomina odrębną własność, w większości przypadków dość łatwo można je też w nią przekształcić. Podlega zbywaniu, dziedziczeniu oraz egzekucjom. Posiada przy tym kilka ograniczeń, m.in. nie można na nim ustanowić służebności mieszkania.

Problematyczne mogą być sytuacje, kiedy budynki spółdzielni znajdują się na gruncie o nieuregulowanym statusie własnościowym. W takim przypadku niedopuszczalne będzie ustanowienie księgi wieczystej potwierdzającej prawo, a jego nabycie możliwe będzie zwykle tylko za gotówkę.

Ustanowione prawo może również wygasnąć. W wyniku poważnego naruszania statutu (np. długotrwałego nieuiszczania opłat, zakłócania porządku), spółdzielnia może sprzedać prawo w drodze przetargu. Byłemu posiadaczowi przysługuje jednak – po ustawowych potrąceniach – zwrot kwoty za jaką prawo zostało sprzedane.

Źródła:

• Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych
• Ustawa z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw
• Wyrok Sądu Administracyjnego w Gdańsku dnia 17 kwietnia 2019 r., sygn. akt II SA/Gd 662/18
• Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece
• Pismo Zastępcy Rzecznika Praw Obywatelskich, Stanisława Trociuka, z dnia 7 lutego 2017 r. do Ministra Infrastruktury i Budownictwa IV.7000.251.2015.KD
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny
• Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 24 stycznia 2013 r., sygn. akt: V CSK 549/11
• Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 24 maja 2013 r., sygn. akt: III CZP 104/12
• Ustawa z dnia 10 października 2002 r. o minimalnym wynagrodzeniu za pracę
• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
• Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r.