Jak ustawa wiatrakowa wpływa na budowę domów?

Jak ustawa wiatrakowa wpływa na budowę domów?

Elektrownie wiatrowe są źródłem taniej energii elektrycznej. Wzbudzają jednak wiele kontrowersji. Tzw. ustawa wiatrakowa zablokowała stawianie nowych turbin oraz budownictwo mieszkaniowe w sąsiedztwie tych już istniejących. Sejm przegłosował nowelizację dokumentu. Czy może ona zmienić obecną sytuację?

Spis treści
    Add a header to begin generating the table of contents

    Elektrownie wiatrowe można napotkać na obszarze niemal całego kraju. Największe ich zagęszczenie występuje jednak w pasie nadbałtyckim, a także w zachodniej oraz środkowej Polsce. Są to bowiem tereny o najkorzystniejszych warunkach dla energetyki wiatrowej.

    Przez ponad 1,5 dekady ta gałęź gospodarki bardzo dynamicznie się rozwijała, zwiększając produkcję prądu elektrycznego z ok. 5 GWh w 2000 r. (tabl. 19 w: Energia ze źródeł odnawialnych w 2006 roku. Główny Urząd Statystyczny, 2007 r.) aż do 12 tys. 587,6 GWh w 2016 r. (tabl. 14 (19) w: Gospodarka paliwowo-energetyczna w latach 2015 i 2016. Główny Urząd Statystyczny, 27 października 2017 r.). Trend ten zatrzymały niekorzystne dla branży zmiany legislacyjne, czyli tzw. ustawa wiatrakowa.

    Ustawa wiatrakowa i jej wpływ na rynek nieruchomości

    Uchwalenie Ustawy z dnia 20 maja 2016 r. o inwestycjach w zakresie elektrowni wiatrowych (dalej: uizew) doprowadziło do zablokowania energetyki wiatrowej w Polsce oraz swoistego „wywłaszczenia” dziesiątków tysięcy osób posiadających nieruchomości w obszarze oddziaływania elektrowni wiatrowych.

    Wokół wiatraków powstały bowiem specjalne strefy wyłączenia, w których niemożliwe stało się m.in. budowanie nowych domów. Na terenach, gdzie istnieje wiele farm wiatrowych, skutkowało to wprost załamaniem rynku nieruchomości i zastopowaniem inwestycji związanych z budownictwem mieszkaniowym. Oblicza się, że wyłączonych spod zabudowy tego typu zostało ok. 630 tys. ha powierzchni kraju.

    W jakiej odległości od wiatraków możliwa jest budowa domów mieszkalnych?

    Zgodnie z art. 4 ust. 1 uizew, elektrownie wiatrowe mogą być lokalizowane w odległości dziesięciokrotności swojej wysokości (zasada 10H), która mierzona jest od poziomu gruntu do najwyższego punktu budowli, wliczając elementy techniczne, w szczególności wirnik wraz z łopatami, od budynku mieszkalnego albo budynku o funkcji mieszanej, w skład której wchodzi funkcja mieszkaniowa. Taka sama odległość obowiązuje, jeżeli chodzi o możliwość budowy nowych domów, w odniesieniu do istniejącego już wiatraka.

    Przed wejściem przepisów w życie, elektrownię wiatrową można było postawić na podstawie dużo bardziej liberalnych zasad. W efekcie, w bezpośrednich strefach oddziaływania wiatraków mieszka obecnie kilkadziesiąt tysięcy ludzi.

    W związku z powyższym, aby dotychczasowi mieszkańcy mogli dalej korzystać ze swoich domów, zachowanie odległości nie jest wymagane przy przebudowie, nadbudowie, rozbudowie, remoncie, montażu lub odbudowie budynku mieszkalnego albo budynku o funkcji mieszanej, w skład której wchodzi funkcja mieszkaniowa (art. 4 ust. 3 uizew).

    Zachowanie dystansu dziesięciokrotności wysokości wiatraka wymagana jest również przy lokalizacji i budowie elektrowni wiatrowej od następujących form ochrony przyrody (art. 4 ust. 2 uizew):

      • parków narodowych;
    •  
      • rezerwatów przyrody;
    •  
      • parków krajobrazowych;
    •  
      • obszarów Natura 2000.

    Powyższe dotyczy też leśnych kompleksów promocyjnych, przy czym ustanawianie ww. form ochrony przyrody oraz leśnych kompleksów promocyjnych nie wymaga zachowania wskazanej odległości.

    Dodatkowo na mocy ustawy, lokalizacja elektrowni wiatrowej stała się możliwa wyłącznie na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (art. 3 uizew). Natomiast większość obszarów, na jakich stawiano do tej pory wiatraki, to tereny rolnicze nieposiadające uchwalonych planów. Wcześniej lokalizowanie elektrowni wiatrowych przebiegało najczęściej na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, które wydawali wójtowie lub burmistrzowie danej gminy.

    Zmiany prawne motywowano ochroną krajobrazu oraz ludności przed niekorzystnym wpływem elektrowni wiatrowych. Istnieją bowiem podejrzenia, że zamieszkiwanie w ich pobliżu może działać niekorzystnie na zdrowie. Kluczowy wydaje się być przy tym wpływ emisji hałasu.

    Niebezpieczne są również ewentualne awarie turbin (np. pożar, oberwanie śmigła, zawalenie masztu). Przeciwko OZE (odnawialnym źródłom energii), w tym energii wiatrowej, występowało również silne w obecnej partii lobby węglowe.

    Nowelizacja prawa w zakresie elektrowni wiatrowych

    Ustawa wiatrakowa, od momentu uchwalenia, wzbudza wiele kontrowersji. Krytycy zwracają uwagę, że polskie rozwiązania prawne dotyczące turbin są jednymi z najostrzejszych w Europie. W międzyczasie podejmowane były liczne próby zmiany aktu.

    8 lutego 2023 r. Sejm przegłosował Rządowy projekt ustawy o zmianie ustawy o inwestycjach w zakresie elektrowni wiatrowych oraz niektórych innych ustaw, który trafił następnie do Senatu. Obecna nowelizacja jest jednym z 37 kamieni milowych, które mają prowadzić do odblokowania środków unijnych z Krajowego Planu Odbudowy.

    Los dokumentu jest jednak niepewny, ponieważ zdominowany przez opozycję Senat zgłaszał wcześniej własne projekty zmiany ustawy, które przepadały w izbie niższej parlamentu.

    Przegłosowana nowelizacja ustawy wiatrakowej nie wprowadza rewolucyjnych zmian. Nadal utrzymano bowiem zasadę 10H, chyba że plan miejscowy określa inną odległość od budynków mieszkalnych, wyrażoną w metrach, jednak nie mniejszą niż 700 metrów (art. 1 pkt 6 nowelizacji). Dodatkowo znalazły się tam ograniczenia odnośnie lokowania turbin w pobliżu linii przesyłowych energii elektrycznych.

    Poza wyjątkowymi sytuacjami, odległość sieci wysokich napięć od elektrowni wiatrowej musi być równa lub większa od trzykrotności maksymalnej średnicy wirnika wraz z łopatami albo równa lub większa od dwukrotności maksymalnej całkowitej wysokości elektrowni wiatrowej, określonej w planie miejscowym, w zależności od tego, która z tych wartości jest większa (art. 1 pkt 7 nowelizacji).

    Dodatkowo, zgodnie z art. 1 pkt 7 nowelizacji, zakazuje się budowy wiatraków na terenach parków narodowych, rezerwatów przyrody, parków krajobrazowych i obszarów Natura 2000. W przypadku lokalizacji elektrowni wiatrowej, jej odległość od:

      • parku narodowego – musi być równa lub większa od dziesięciokrotności całkowitej wysokości elektrowni wiatrowej;
    •  
      • rezerwatu przyrody – powinna wynosić nie mniej niż 500 metrów.

    Ustanawianie parków narodowych i rezerwatów przyrody nie wymaga natomiast zachowania wymienionych odległości od wiatraka.

    Prawdopodobnie uchwalenie nowelizacji nie wpłynie znacząco na liczbę nowych inwestycji związanych z energetyką wiatrową w Polsce. Może jednak w pewien sposób poprawić sytuację mieszkańców terenów, na których już istnieją turbiny.

    Obecne strefy ochrony zajmują bowiem każdorazowo okręgi o średnicy ok. 3-4 km (elektrownie wiatrowe mają zwykle wysokość ok. 150-200 m). Ewentualne zmniejszenie stref wyłączenia do 1,4 km może więc wpłynąć dodatnio na dostępność terenów pod budowę mieszkaniową w danej okolicy.

    Lokalizacja elektrowni wiatrowej a odszkodowanie

    Lokalizacja elektrowni wiatrowej następuje wyłącznie na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Trzeba zatem wiedzieć, że jeżeli na skutek uchwalenia planu lub jego zmiany, dotychczasowe korzystanie z nieruchomości stało się niemożliwe lub istotnie utrudnione, to właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może zażądać odszkodowania za poniesioną szkodę.

    Możliwe jest również wykupienie nieruchomości lub jej części, a także przyznanie nieruchomości zamiennej (art. 36 ust. 1-2 Ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, dalej: upzp). Roszczeń za tzw. „wywłaszczenie planistyczne” można dochodzić w terminie 6 lat od wejścia planu w życie, a jeżeli mają związek z działalnością gospodarczą, to do 3 lat, licząc termin przedawnienia na ostatni dzień roku kalendarzowego (art. 118 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny).

    Jeśli natomiast, w związku z powyższą sytuacją, wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, to może zażądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu jej wartości (art. 36 ust. 3 upzp). Warunkiem jest nieskorzystanie z innych roszczeń wynikających z uchwalenia planu. Odszkodowania można dochodzić w terminie do 5 lat od dnia, w którym plan zaczął obowiązywać (art. 37 ust. 3 upzp).

    Roszczeń w obu powyższych przypadkach dochodzi się bezpośrednio od danej gminy, a w razie niepowodzenia – z powództwa cywilnego.


    Ustawa wiatrakowa – podsumowanie

    Energetyka wiatrowa to jedno z najtańszych, chociaż niestabilnych – ponieważ zależnych od pogody – źródeł prądu. Wzbudza jednocześnie sporo kontrowersji, ponieważ farmy wiatrowe mogą negatywnie wpływać na przyrodę (np. na ptaki, nietoperze) oraz na zdrowie mieszkających w sąsiedztwie ludzi.

    Tzw. ustawa wiatrakowa, która miała uregulować kwestie lokalizacyjne turbin, w efekcie zatrzymała niemal zupełnie rozwój tej gałęzi energetyki w Polsce. Jednocześnie zastopowała budownictwo mieszkaniowe w pobliżu turbin, wpływając też negatywnie na obrót gruntami innymi niż rolne.

    Z drugiej strony trzeba zaznaczyć, że inwestycje związane z budową wiatraków same z siebie mają negatywny wpływ na obrót gruntami w okolicy oraz na ich ceny. Niewiele bowiem osób chce mieszkać w bezpośrednim otoczeniu farm wiatrowych.

    Jeżeli na skutek zmian w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego właściciel lub użytkownik wieczysty danej działki poniesie rzeczywistą szkodę, to może dochodzić roszczeń odszkodowawczych.

    Podstawy prawne:

    • Energia ze źródeł odnawialnych w 2006 roku. Główny Urząd Statystyczny, 2007 r.
    • Gospodarka paliwowo-energetyczna w latach 2015 i 2016. Główny Urząd Statystyczny, 27 października 2017 r.
    • Ustawa z dnia 20 maja 2016 r. o inwestycjach w zakresie elektrowni wiatrowych
    • Rządowy projekt ustawy o zmianie ustawy o inwestycjach w zakresie elektrowni wiatrowych oraz niektórych innych ustaw z 8 lutego 2023 r.
    • Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
    • Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny
    Dostęp do drogi publicznej podczas wyceny nieruchomości
    Nieruchomości

    Dostęp do drogi publicznej podczas wyceny nieruchomości

    Podczas określania wartości nieruchomości rzeczoznawcy majątkowi biorą pod uwagę wiele cech. Bardzo istotnym elementem jest dostęp do drogi publicznej, ponieważ może znacząco podnieść wartość nieruchomości. …

    Czytaj →
    Jakie są sposoby na zniesienie współwłasności?
    Nieruchomości

    Jakie są sposoby na zniesienie współwłasności

    Współwłasność nieruchomości bywa dla jej właścicieli bardzo problematyczna. Istnieją jednak sposoby na zniesienie współwłasności. Wybór optymalnego zależy od konkretnej sytuacji oraz stosunków pomiędzy współwłaścicielami. Współwłasność …

    Czytaj →