Strefy ochrony uzdrowiskowej

Miejscowości uzdrowiskowe ze względu na duży ruch turystyczny stanowią świetne tereny inwestycyjne. Jednak nie wszystkie przedsięwzięcia mogą zostać w kurortach zrealizowane. Możliwości ograniczone są strefami ochrony uzdrowiskowej, których wyznaczenie mocno ingeruje w prawo własności.

Zgodnie z definicją zawartą w art. 2 ust. 1 Ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o lecznictwie uzdrowiskowym, uzdrowiskach i obszarach ochrony uzdrowiskowej oraz o gminach uzdrowiskowych (dalej: ulgu), za lecznictwo uzdrowiskowe uznaje się zorganizowaną działalność polegającą na udzielaniu świadczeń opieki zdrowotnej z zakresu leczenia uzdrowiskowego albo rehabilitacji uzdrowiskowej, prowadzoną w uzdrowisku przez zakłady lecznictwa uzdrowiskowego albo poza uzdrowiskiem w szpitalach i sanatoriach znajdujących się w urządzonych podziemnych wyrobiskach górniczych.

Obecnie w kraju funkcjonuje 46 uzdrowisk, 8 obszarów ochrony uzdrowiskowej oraz 1 sanatorium uzdrowiskowe położone w podziemnej kopalni (Wieliczka). Miejscowości, które mogłyby w przyszłości uzyskać status uzdrowiska lub obszarów ochrony uzdrowiskowej jest natomiast grubo powyżej setki. Zamieszkując w pobliżu kurortów lub planując tam inwestycje, trzeba pamiętać, że tereny te poddane są szczególnej ochronie, która mocno ingeruje w prawo własności.

Poddział stref obszaru ochrony uzdrowiskowej

Teren miejscowości uzdrowiskowych dzieli się na strefy wyznaczone ze względu na funkcje i rolę ochronną uzdrowiska. Lecznictwo uzdrowiskowe jest prowadzone w zakładach zlokalizowanych w strefie „A” ochrony uzdrowiskowej (art. 4 ust. 2 ulgu). Natomiast cały obszar, któremu został nadany status uzdrowiska albo status obszaru ochrony uzdrowiskowej, pokrywa się z wyznaczoną granicą strefy „C” ochrony uzdrowiskowej (art. 33 ust. 2 ulgu) lub – w określonych sytuacjach – może częściowo pokrywać się z granicą strefy „B” ochrony uzdrowiskowej (art. 33 ust. 2 ulg).

Gmina, która zamierza uzyskać status uzdrowiska, musi najpierw potwierdzić lecznicze właściwości naturalnych surowców lub klimatu. Zleca w tym celu specjalistyczne badania oraz występuje o wydanie świadectwa od jednostki uprawnionej przez ministra zdrowia (art. 35 ust. 1 ulgu).

Gmina sporządza następnie operat uzdrowiskowy, który określa możliwość prowadzenia lecznictwa uzdrowiskowego na danym terenie (Art. 39 ust. 1). W operacie musi znaleźć się m.in. podział na strefy ochrony uzdrowiskowej. Zgodnie z art. 38 ulgu, wyróżnia się 3 strefy:

• Strefa „A”, dla której procentowy udział terenów zieleni wynosi nie mniej niż 65%, obejmuje obszar ochrony uzdrowiskowej, na którym są zlokalizowane lub planowane zakłady lecznictwa uzdrowiskowego i urządzenia lecznictwa uzdrowiskowego, a także inne obiekty służące lecznictwu uzdrowiskowemu lub obsłudze pacjenta lub turysty, w zakresie nieutrudniającym funkcjonowania lecznictwa uzdrowiskowego, w szczególności: pensjonaty, restauracje lub kawiarnie.
• Strefa „B”, dla której procentowy udział terenów zieleni wynosi nie mniej niż 50%, obejmuje obszar przyległy do strefy „A” i stanowiący jej otoczenie, który jest przeznaczony dla niemających negatywnego wpływu na właściwości lecznicze uzdrowiska lub obszaru ochrony uzdrowiskowej oraz nieuciążliwych dla pacjentów – obiektów usługowych, turystycznych, w tym hoteli, rekreacyjnych, sportowych i komunalnych, budownictwa mieszkaniowego oraz innych związanych z zaspokajaniem potrzeb osób przebywających na tym obszarze lub objęty granicami parku narodowego lub rezerwatu przyrody albo obszar jest lasem, morzem lub jeziorem.
• Strefa „C”, dla której procentowy udział terenów biologicznie czynnych wynosi nie mniej niż 45%, obejmuje obszar przyległy do strefy „B” i stanowiący jej otoczenie oraz obszar mający wpływ na zachowanie walorów krajobrazowych, klimatycznych oraz ochronę złóż naturalnych surowców leczniczych.

Operat uzdrowiskowy przesyła się ministrowi zdrowia, który po potwierdzeniu warunków ustawowych do nadania statusu uzdrowiska wydaje decyzję o potwierdzeniu możliwości prowadzenia lecznictwa uzdrowiskowego na danym obszarze (art. 40 ulgu). Występuje też do Rady Ministrów o wydanie rozporządzenia o nadaniu danemu obszarowi statusu uzdrowiska albo statusu obszaru ochrony uzdrowiskowej (art. 42 ulgu). Następnie, w terminie 30 dni od dnia wejścia w życie rozporządzenia, rada gminy zobowiązana jest do uchwalenia statutu uzdrowiska lub statut obszaru ochrony uzdrowiskowej (art. 41 ust. 3 ulgu). Dokument ten uchwalany jest na podstawie operatu uzdrowiskowego.

Operat uzdrowiskowy powinien być sporządzany nie rzadziej niż co 10 lat. Przedstawia się go ponownie ministrowi właściwemu do spraw zdrowia, aby potwierdzić spełnianie przez obszar gminy albo jego część wymagań określonych w ustawie (art. 43 ust. 1 ulgu).

Jakie inwestycje są zabronione w strefach urządzenia lecznictwa uzdrowiskowego?

Wyznaczenie stref związane jest ze sporymi ograniczeniami dla ewentualnych inwestorów, dotychczas działających tam przedsiębiorców oraz zamieszkującej w ich obrębie ludności.

W strefie „A” zabronione jest (art. 38a ust. 1 ulgu):

• budowanie: zakładów przemysłowych, budynków mieszkalnych jednorodzinnych i wielorodzinnych, garaży wolnostojących, obiektów handlowych o powierzchni użytkowania większej niż 400 m kw., stacji paliw oraz punktów dystrybucji produktów naftowych, autostrad i dróg ekspresowych, parkingów naziemnych o liczbie miejsc postojowych większej niż 15% miejsc noclegowych w szpitalach uzdrowiskowych, sanatoriach uzdrowiskowych i pensjonatach, nie większej jednak niż 30 miejsc postojowych; parkingów naziemnych przed obiektami usługowymi o liczbie miejsc postojowych nie większej niż 10; obiektów budowlanych mogących zawsze znacząco oddziaływać na środowisko, w szczególności takich jak: warsztaty samochodowe, wędzarnie, garbarnie, z wyjątkiem obiektów budowlanych służących poprawie stanu sanitarnego uzdrowiska, w szczególności takich jak: sieć wodno-kanalizacyjna, sieć gazowa, kotłownie gazowe, wiercenia wykonywane w celu ujmowania wód leczniczych; zapór piętrzących wodę na rzekach oraz elektrowni wodnych i wiatrowych;
• uruchamianie: składowisk odpadów stałych i płynnych, punktów skupu złomu i punktów skupu produktów rolnych, składów nawozów sztucznych, środków chemicznych i składów opału; pól biwakowych oraz campingowych, budowy domków turystycznych i campingowych;
• prowadzenie: targowisk, z wyjątkiem punktów sprzedaży pamiątek, wyrobów ludowych, produktów regionalnych, w formach i miejscach wyznaczonych przez gminę; działalności rolniczej; robót melioracyjnych i innych działań powodujących niekorzystną zmianę istniejących stosunków wodnych; działań mających negatywny wpływ na fizjografię uzdrowiska i jego układ urbanistyczny lub właściwości lecznicze klimatu;
• trzymanie zwierząt gospodarskich;
• organizowanie: rajdów samochodowych i motorowych; imprez masowych zakłócających proces leczenia uzdrowiskowego albo rehabilitacji uzdrowiskowej; działalności o charakterze rozrywkowym zakłócającej ciszę nocną w godz. 22:00-6:00, z wyjątkiem imprez masowych znajdujących się w harmonogramie imprez gminnych;
• pozyskiwanie surowców mineralnych innych niż naturalne surowce lecznicze oraz wyrębu drzew leśnych i parkowych, z wyjątkiem cięć pielęgnacyjnych.

W strefie „B” nie wolno natomiast (art. 38a ust. 1 ulgu):

• budować: stacji paliw, bliżej niż 500 m od granicy strefy „A” ochrony uzdrowiskowej; parkingów naziemnych o liczbie miejsc postojowych powyżej 50, z wyjątkiem podziemnych i naziemnych parkingów wielopoziomowych; zakładów przemysłowych; obiektów handlowych o powierzchni użytkowania większej niż 400 m kw.
• wyrębywać drzew leśnych i parkowych, z wyjątkiem cięć pielęgnacyjnych i wyrębu określonego w planie urządzenia lasu;
• pozyskiwać surowce mineralne inne niż naturalne surowce lecznicze;
• prowadzić: roboty melioracyjne i inne działania powodujące niekorzystną zmianę istniejących stosunków wodnych; działania mające negatywny wpływ na fizjografię uzdrowiska i jego układ urbanistyczny lub właściwości lecznicze klimatu.

Z kolei w strefie „C” zabrania się (art. 38a ust. 3 ulgu):

• budowania zakładów przemysłowych;
• pozyskiwania surowców mineralnych innych niż naturalne surowce lecznicze;
• prowadzenia: robót melioracyjnych i innych działań powodujących niekorzystną zmianę istniejących stosunków wodnych; działań mających negatywny wpływ na fizjografię uzdrowiska i jego układ urbanistyczny lub właściwości lecznicze klimatu;
• wyrębywania drzew leśnych i parkowych, z wyjątkiem cięć pielęgnacyjnych i wyrębu określonego w planie urządzenia lasu.

Ustanowienie strefy ochrony uzdrowiskowej a odszkodowanie

W związku z tym, że strefy ustanawiane są na podstawie sporządzanego nie rzadziej niż raz na dekadę operatu uzdrowiskowego, ich granice mogą w niektórych przypadkach podlegać sporym zmianom. Wiele gmin dopiero stara się też o uzyskanie statusu uzdrowiska. Na podstawie art. 38b ulgu, gmina po otrzymaniu decyzji ministra o możliwości prowadzenia lecznictwa uzdrowiskowego, musi w terminie 2 lat sporządzić i uchwalić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla strefy „A” ochrony uzdrowiskowej.

Zmiany planistyczne mogą rodzić dla mieszkańców i przedsiębiorców poważne konsekwencje. Na skutek ograniczeń prowadzona bowiem dotychczas od wielu lat działalność może okazać się niemożliwa lub istotnie utrudniona. Zaistniała sytuacja nazywana jest tzw. „wywłaszczeniem planistycznym”. W takim wypadku na podstawie art. 36 ust. 1-2 Ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: upzp), właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może zażądać odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo wykupienia nieruchomości lub jej części.

Realizacja roszczeń może nastąpić również w drodze zaoferowania im nieruchomości zamiennej. Roszczenia przedawnią się po 6 latach od wejścia planu w życie, a po 3 – jeśli mają związek z prowadzeniem działalności gospodarczej. Termin liczony jest na ostatni dzień roku kalendarzowego (art. 118 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny).

Jeśli natomiast, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, to może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości z tytułu tzw. „szkody planistycznej” (art. 36 ust. 3 upzp). Warunkiem jest brak wcześniejszego skorzystania z innych roszczeń odszkodowawczych.

Realizację roszczeń związanych ze zbyciem nieruchomości po obniżonej cenie można zgłaszać w terminie do 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 3 upzp).

W jaki sposób dochodzić roszczeń?

Roszczeń dochodzi się bezpośrednio, składając odpowiedni wniosek w gminie. Kwotę odszkodowania ustala się na podstawie operatu szacunkowego, który sporządza uprawniony rzeczoznawca majątkowy. Jeśli gmina pozytywnie rozpatrzy wniosek, pieniądze wypłacane są do pół roku, a za opóźnienia przysługują ustawowe odsetki (art. 37 ust. 9 upzp). Natomiast w przypadku niepowodzenia, roszczeń dochodzi się przed sądami powszechnymi z powództwa cywilnego.

Zdarzały się też w kraju próby podważenia na drodze administracyjnej uchwał w przedmiocie ustanowienia statutu miejscowości uzdrowiskowej. Jednak nie zakończyły się one pozytywnie dla przedsiębiorstw uznających się za poszkodowane (por. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 9 listopada 2016 r. II OSK 533/15). Uchwalenie statutu wymaga bowiem wiele czasu i przygotowań. Dopełnienie warunków koniecznych potwierdzane jest też przez ministerstwo (art. 40 ust. 1 ulgu). W efekcie wystąpienie ewentualnych błędów skutkujących rażącym naruszeniem prawa wydaje się niewielkie.

Ustanowienie strefy ochrony uzdrowiskowej – podsumowanie

Ustanowienie strefy ochronnej w gminach uzdrowiskowych pozwala zabezpieczyć cenne złoża naturalnych surowców leczniczych, a także zadbać o dobrostan kuracjuszy. Mocno ogranicza jednak wolność prowadzenia działalności gospodarczej, a także wpływa na chronione przez Konstytucję Rzeczpospolitej Polskiej prawo własności. Poszkodowani na skutek zatwierdzenia ograniczeń planistycznych mogą dochodzić roszczeń odszkodowawczych przed gminą lub sądami cywilnymi.

Podstawy prawne:

• Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o lecznictwie uzdrowiskowym, uzdrowiskach i obszarach ochrony uzdrowiskowej oraz o gminach uzdrowiskowych
• Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny
• Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 9 listopada 2016 r. II OSK 533/15