Etapy dochodzenia roszczeń z tytułu szkody planistycznej (cz. 2): etap sądowy

Przyjęcie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ma znaczący wpływ na nieruchomości, zmieniając ich obecne czy potencjalne wykorzystanie, jak również wpływając na ich wartość. Strona w przypadku poniesienia tzw. szkody planistycznej może domagać się od gminy odszkodowania. Przeczytaj dzisiejszy artykuł i dowiedz się co zrobić, jeśli roszczenia nie zostaną spełnione.

W poprzedniej części artykułu omówiono, czym jest szkoda planistyczna oraz jak dochodzić swoich praw z jej tytułu w drodze przedsądowej, kierując żądania bezpośrednio do organu (przeczytaj: Etapy dochodzenia roszczeń z tytułu szkody planistycznej (cz. 1): etap przedsądowy). 

W niektórych przypadkach może okazać się, że gmina nie będzie chciała spełnić roszczeń w sposób odpowiadających rozmiarom szkody. Wówczas właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu danej nieruchomości pozostaje wystąpić z powództwem do sądu cywilnego. Taki sposób postępowania wynika bezpośrednio z zapisów art. 37 ust. 10 Ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: upzp).

Terminy wniesienia powództwa z tytułu szkody planistycznej

Roszczenie z tytułu obniżenia wartości nieruchomości – czyli na podstawie art. 37 ust. 3 upzp – strona powinna skierować do gminy przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 3 upzp). Co jednak, jeżeli np. organ odrzuci wniosek już po upływie tego terminu – czy strona traci automatycznie możliwość wystąpienia z powództwem do sądu? Orzecznictwo jest w tej kwestii niejednolite.

Większościowy pogląd wskazuje, że ww. termin zawity (obarczony dużym rygorem prawnym) odnosi się wyłącznie do wystąpienia z ww. żądaniem odszkodowawczym do gminy. Natomiast roszczenie przedawnia się na zasadach ogólnych. Jak podkreślono w Wyroku Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z 10 stycznia 2017 r. sygn. akt V CSK 222/16, roszczenie o odszkodowanie z art. 36 ust. 3 upzp przedawnia się w ogólnym terminie dziesięciu lat (red.: obecnie 6 lat), o którym mowa w art. 118 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, zaś początek biegu przedawnienia biegnie od daty wejścia w życie nowego planu miejscowego, albo jego zmiany tj. od dnia, w którym nastąpiło zdarzenie powodujące obniżenie wartości nieruchomości.

Zdarzają się jednocześnie orzeczenia reprezentujące stanowisko przeciwstawne. Ten sam sąd, w wydanym niecałe 3 lata później wyroku, stwierdził bowiem, że powództwo z art. 36 ust. 3 upzp, powinno być wytoczone w terminie pięciu lat od wejścia w życie nowego planu miejscowego lub zmiany obowiązującego (Wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z 17 października 2019 r. sygn. akt IV CSK 653/18).

W odniesieniu do sytuacji, kiedy na skutek zapisów MPZP korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone (art. 36 ust. 1 upzp), panuje zgodność, że termin przedawnienia roszczenia dla osób prywatnych wynosi 6 lat. Orzecznictwo nie jest jednak jednomyślne, jak należy traktować niektórych przedsiębiorców (np. deweloperów), tj. czy w ich przypadku właściwszy nie byłby termin 3 lat. 

Jak wystąpić z powództwem z tytułu szkody planistycznej?

Aby wystąpić z powództwem, należy sporządzić sformalizowane pismo procesowe. Co mówią przepisy? Zgodnie z art. 126 § 1 Ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (dalej: kpc), pismo powinno standardowo zawierać:

• oznaczenie sądu, do którego jest skierowane;
• imiona i nazwiska lub nazwy stron, ich przedstawicieli ustawowych i pełnomocników;
• oznaczenie rodzaju pisma;
• osnowę wniosku lub oświadczenia;
• w przypadku gdy jest to konieczne do rozstrzygnięcia co do wniosku lub oświadczenia – wskazanie faktów, na których strona opiera swój wniosek lub oświadczenie, oraz wskazanie dowodu na wykazanie każdego z tych faktów;
• podpis strony albo jej przedstawiciela ustawowego lub pełnomocnika;
• wymienienie załączników.

Dodatkowo, w przypadku wnoszenia powództwa, należy pamiętać o uwzględnieniu następujących elementów (art. 187 § 1 kpc):

• dokładnie określone żądanie, a w sprawach o prawa majątkowe także oznaczenie wartości przedmiotu sporu, chyba że przedmiotem sprawy jest oznaczona kwota pieniężna;
• oznaczenie daty wymagalności roszczenia w sprawach o zasądzenie roszczenia;
• wskazanie faktów, na których powód opiera swoje żądanie, a w miarę potrzeby uzasadniających również właściwość sądu;
• informację, czy strony podjęły próbę mediacji lub innego pozasądowego sposobu rozwiązania sporu, a w przypadku gdy takich prób nie podjęto, wyjaśnienie przyczyn ich niepodjęcia.

Wniesienie skutecznego pisma z powództwem odnośnie szkody planistycznej nie jest czynnością łatwą. Dlatego warto w takim przypadku skorzystać z usług doświadczonego prawnika. Zadba on, aby pozew spełniał wymagane przez przepisy wymogi, a także w sposób jasny i kompleksowy wyjaśniał racje klienta. Trzeba też pamiętać, że w wielu sytuacjach niezbędne będzie precyzyjne określenie terminu biegu przedawnienia oraz tzw. terminu wymagalności roszczenia, a to bez znajomości przepisów oraz często niejednolitego w tej kwestii orzecznictwa (terminy mogą być różne w zależności od sytuacji) może sprawić duży kłopot.

Opłata stała w sprawach o roszczenia wynikające z uchwalenia planu miejscowego

Strona wnosząca pozew ponosi koszty sądowe, które jednak mogą zostać jej zwrócone po wygraniu sprawy. Zgodnie z art. 13b Ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, w sprawach o roszczenia wynikające z art. 36 upzp przy wartości przedmiotu sporu lub wartości przedmiotu zaskarżenia wynoszącej ponad 20000 złotych opłata stała wynosi 1000 złotych.

Ostateczna kwota, jaką trzeba ponieść, wnosząc powództwo, będzie jednak większa, ponieważ należy doliczyć do niej np. koszty pełnomocnictwa (17 zł opłaty skarbowej + wynagrodzenie), a także ewentualnych opinii sporządzanych na zamówienie strony (cena za operat szacunkowy to najmniej kilkaset zł).

Dochodzenie roszczeń z tytułu szkody planistycznej na etapie sądowym – podsumowanie

Dochodzenie roszczeń z tytułu szkody planistycznej stanowi skomplikowany proces, wymagający nie tylko dogłębnej znajomości przepisów, ale również zdolności do efektywnego manewrowania w obrębie zawiłości proceduralnych. Jak pokazuje druga część artykułu, etap sądowy to droga obarczona wieloma formalnościami i potencjalnymi pułapkami.

Z jednej strony, prawo daje poszkodowanym narzędzia do dochodzenia odszkodowań za straty wynikające ze zmian w planach zagospodarowania przestrzennego, z drugiej jednak strony, realizacja tego prawa nastręcza licznych wyzwań, co wskazuje na potrzebę skorzystania z profesjonalnej pomocy prawnej. Każdy przypadek jest unikalny i wymaga indywidualnej oceny, dlatego też pomoc doświadczonego prawnika, specjalizującego się w kwestiach związanych z nieruchomościami, może okazać się kluczowa dla osiągnięcia pożądanego wyniku. Często tylko w ten sposób strony mogą zwiększyć swoje szanse na sprawiedliwe odszkodowanie.

Źródła:

• Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

• Wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z 10 stycznia 2017 r. sygn. akt V CSK 222/16

• Wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z 17 października 2019 r. sygn. akt IV CSK 653/18

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny

• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego

• Ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych