Jak wygląda procedura dochodzenia odszkodowania z tytułu szkody planistycznej?

Dochodzenie odszkodowania z tytułu szkody planistycznej może być długotrwałe i skomplikowane. Zmiana lub uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego potrafi mocno zmienić sytuację właścicieli nieruchomości. W wielu przypadkach właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu przysługuje roszczenie o odszkodowanie z tytułu tzw. szkody planistycznej.

Czym jest szkoda planistyczna?

Szkoda planistyczna to strata poniesiona przez właściciela nieruchomości w wyniku uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Zgodnie z art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (upzp), gmina jest zobowiązana do wyrównania szkody, jeżeli korzystanie z nieruchomości stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone (tzw. wywłaszczenie planistyczne), albo gdy w wyniku uchwalenia planu spadła jej wartość. Odszkodowanie nie przysługuje automatycznie – konieczne jest wystąpienie z odpowiednim roszczeniem.

Roszczenia można kierować do gminy w formie:

• żądania odszkodowania za poniesioną szkodę,
• wniosku o wykup nieruchomości lub jej części,

Gmina może także wyjść z propozycją zamiany na inną nieruchomość.

Jeżeli na skutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wartość nieruchomości spadła, a właściciel (lub użytkownik wieczysty) zbył ją odpłatnie, nie korzystając wcześniej z innych form dochodzenia roszczeń, ma prawo domagać się od gminy odszkodowania odpowiadającego wysokości utraty wartości – zgodnie z art. 36 ust. 3 upzp.

Etap przedsądowy – jak rozpocząć procedurę?

Pierwszym krokiem jest skierowanie do gminy wniosku z roszczeniem, np. o wypłatę odszkodowania. Pismo powinno zawierać m.in. dane właściciela, opis nieruchomości, określenie rodzaju szkody i jej wysokości. Kluczowym dowodem w większości przypadków będzie operat szacunkowy (dokument z wyceną) sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, który określa, o ile spadła wartość nieruchomości po uchwaleniu nowego planu.

Organ ma 6 miesięcy na rozpatrzenie wniosku i ewentualne przedstawienie propozycji ugody. 

Więcej o tym etapie można znaleźć w artykule:

• Etapy dochodzenia roszczeń z tytułu szkody planistycznej (cz. 1): etap przedsądowy

Etap sądowy – gdy gmina nie uznaje roszczenia z tytułu szkody planistycznej

Jeżeli gmina odrzuci wniosek lub np. zaproponuje kwotę, która nie odpowiada rzeczywistej szkodzie, kolejnym krokiem jest pozew do sądu cywilnego. Podstawą takiego działania jest art. 37 ust. 10 upzp.

W pozwie należy szczegółowo opisać fakty, przedstawić dowody i określić żądania. Właściciel musi też pamiętać o zachowaniu terminów – np. roszczenia związane z obniżeniem wartości nieruchomości, która została zbyta, trzeba zgłosić do gminy w ciągu 5 lat od wejścia w życie planu.

Postępowanie sądowe wymaga nie tylko znajomości prawa, ale też orientacji w orzecznictwie, które w tej dziedzinie bywa niejednolite.

Szczegółowy opis tego etapu znajduje się w artykule:

• Etapy dochodzenia roszczeń z tytułu szkody planistycznej (cz. 2): etap sądowy

Ile kosztuje dochodzenie odszkodowania za szkodę planistyczną?

Wniesienie pozwu wiąże się z opłatą stałą (koszty sądowe) w wysokości 1000 zł (dla roszczeń powyżej 20 tys. zł), a także z kosztami opinii rzeczoznawców czy pełnomocnictwa. W przypadku wygranej sprawy koszty procesowe mogą zostać stronie zwrócone.

Zdarza się, że właściciele, zniechęceni formalnościami, rezygnują z dochodzenia swoich praw. Tymczasem prawidłowo przygotowany wniosek i kompletna dokumentacja często pozwalają uzyskać odszkodowanie jeszcze przed sądem w drodze ugody.

Dochodzenie odszkodowania za plan miejscowy: warto skorzystać z pomocy prawnika

Dochodzenie roszczeń z tytułu szkody planistycznej to procedura, w której liczy się precyzja, terminy i strategia działania. Wsparcie doświadczonego prawnika może znacząco zwiększyć szanse na uzyskanie należnego odszkodowania.

Prawnik specjalizujący się w sprawach planistycznych:

• pomoże przygotować wniosek i zgromadzić dowody,
• oceni zasadność roszczenia i jego wysokość,
• poprowadzi negocjacje z gminą,
• a w razie potrzeby – przygotuje pozew i będzie reprezentował klienta przed sądem.

Dochodzenie odszkodowania za szkodę wymaga determinacji, ale może przynieść wymierne efekty finansowe. Warto działać świadomie i z profesjonalnym wsparciem, aby skutecznie dochodzić swoich praw wobec gminy.

Źródła:

• Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane