Etapy dochodzenia roszczeń z tytułu szkody planistycznej (cz. 1): etap przedsądowy

przedsądowe dochodzenie roszczeń z tytułu szkody planistycznej

Jeżeli na skutek przyjęcia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego doszło do zmian, które negatywnie wpływają na możliwości dotychczasowego lub potencjalnego wykorzystania nieruchomości, albo na jej wartość, strona ma prawo zażądać odszkodowania. Przeczytaj dzisiejszy artykuł i dowiedz się, jak skutecznie dochodzić tego typu roszczeń na tzw. etapie przedsądowym.

Spis treści
    Add a header to begin generating the table of contents

    Czym jest szkoda planistyczna?

    Fakt przyjęcia albo zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) jest niezwykle istotny z punktu widzenia każdego właściciela i użytkownika wieczystego nieruchomości położonych na obszarze, który ten akt obejmuje. Gmina na mocy posiadanego władztwa planistycznego ma bowiem możliwość zmiany dotychczasowego przeznaczenia terenów albo wprowadzenia ograniczeń w sposobie ich użytkowania. W efekcie wartość nieruchomości może ulec zwiększeniu lub zmniejszeniu. Jeżeli zmiany są dla strony niekorzystne, wówczas zachodzi tzw. szkoda planistyczna.

    Roszczenia z tytułu szkody planistycznej

    Zgodnie z art. 36 ust. 1 Ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: upzp), jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może żądać od gminy (ewentualnie od władającego terenem zamkniętym):

    • odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo
    • wykupienia nieruchomości lub jej części.

    Realizacja powyższych roszczeń może nastąpić również w drodze zaoferowania przez gminę właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości zamiennej (art. 36 ust. 2 upzp).

    Jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość i nie skorzystał z ww. możliwości odszkodowawczych, może żądać od gminy kompensaty równej obniżeniu wartości nieruchomości (art. 36 ust. 3 upzp).

    Trzeba zaznaczyć, że w przypadkach, kiedy ustalenia planu nie wynikały z samodzielnych decyzji danej gminy, ale były np. skutkiem decyzji innych organów, wówczas odszkodowanie z tytułu szkody planistycznej nie przysługuje (art. 36 ust. 1a upzp).

    Etap przedsądowy dochodzenia roszczeń z tytułu szkody planistycznej

    Zgodnie z art. 37 ust. 9 upzp, wykonanie obowiązku wynikającego z roszczeń za faktycznie poniesione straty lub za spadek wartości mienia, jak również żądania dotyczące wykupu nieruchomości lub zaproponowania zamiany nieruchomości na inną, następuje w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku, chyba że strony postanowią inaczej. W przypadku opóźnienia w wypłacie odszkodowania lub wykupie nieruchomości właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości przysługują odsetki ustawowe za opóźnienie.

    Legislator w ustawie wyraźnie wskazał, że spory dotyczące ww. roszczeń, podlegają rozpatrzeniu przez sądy ogólnej jurysdykcji (art. 37 ust. 10 upzp).

    Niezachowanie dwuetapowego sposobu postępowania może pociągać za sobą różne skutki, w zależności od rodzaju roszczenia. Dla przykładu, m.in. utrudnia gminie skorzystanie z przyznanych jej uprawnień na mocy art. 36 ust. 2 upzp, czyli zaoferowania właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości zamiennej. 

    Z kolei w razie dochodzenia roszczeń na podstawie art. 36 ust. 3 mógłby pojawić się istotny dla strony problem, ponieważ – zgodnie z zapisami art. 37 ust. 3 upzp – można je zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Gdyby powództwo z żądaniem zapłaty odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości zostało wytoczone bez uprzedniego dopełnienia formalności, a brak ten nie zostałby uzupełniony przed zamknięciem rozprawy z zachowaniem terminu prekluzji (tzw. terminu nieprzywracalnego), sąd powinien oddalić powództwo ze względu na nieistnienie roszczenia (J. Kaźmierczak, Odpowiedzialność za szkodę planistyczną, s. 375).

    Należy też mieć na uwadze, że postępowania sądowe bywają bardzo długotrwałe, dlatego możliwość polubownego rozwiązania sprawy może być w wielu przypadkach dużo efektywniejszym wyjściem.

    Wniosek z roszczeniem z tytułu szkody planistycznej

    Przedsądowe dochodzenie roszczeń na podstawie cywilnoprawnej polega na tym, że strona kieruje wezwanie do organu w celu spełnienia przez nią zobowiązania. Taki wniosek, będąc oświadczeniem woli, teoretycznie nie wymaga formy pisemnej. Zgodnie bowiem z art. 60 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (dalej: kc), z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, wola osoby dokonującej czynności prawnej może być wyrażona przez każde zachowanie się tej osoby, które ujawnia jej wolę w sposób dostateczny, w tym również przez ujawnienie tej woli w postaci elektronicznej (oświadczenie woli)

    Jednak w trosce o sprawne rozpatrzenie wniosku, warto sporządzić pismo z odpowiednią (wyczerpująca i klarowną) argumentacją swoich żądań. Co należy zawrzeć we wniosku? Kluczowe są następujące elementy:

    • adresat wezwania,
    • dane identyfikacyjne strony,
    • adres do korespondencji,
    • dane pozwalające zidentyfikować nieruchomość,
    • wskazanie tytułu prawnego do mienia,
    • treść żądań (określenie szkody, rodzaju roszczenia, wysokości odszkodowania).
    • informacje dodatkowe, tj. dane do przelewu, treść decyzji administracyjnych, treść operatu szacunkowego sporządzanego na swoje zlecenie itp.
    • załączniki, np. operat szacunkowy.

    Termin wniesienia pisma z roszczeniem z tytułu szkody planistycznej

    Jak już wspomniano, w przypadku roszczenia mającego kompensować utratę wartości nieruchomości w sytuacji jej sprzedaży muszą być zgłaszane w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące.

    W odniesieniu do realizacji pozostałych żądań zastosowanie mają warunki ogólne. Zgodnie z obecnym zapisem art. 118 kc, jeśli przepis szczególny nie stanowi inaczej, termin przedawnienia wynosi 6 lat, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – 3 lata. Trzeba tu zaznaczyć, że orzecznictwo nie jest jednomyślne, jeśli chodzi o właściwy termin na wystosowywanie roszczeń przez przedsiębiorców, zwłaszcza zajmujących się zawodowo obrotem nieruchomościami. Niektóre sądy obstają za krótszym terminem, traktując uchwalenie MPZP jako jeden z elementów ryzyka biznesowego. Inne sądy wskazują, że „szkoda planistyczna” nie wynika ze sposobu prowadzenia działalności gospodarczej, więc zastosowanie ma termin dłuższy.

    Umowa z ugodą

    W związku z tym, że organu nie wiążą przepisy postępowania administracyjnego (nie jest wydawana decyzja ustalająca wysokość odszkodowania), może on rozwiązać kwestię roszczeń, zawierając ze stronę stosowną umowę z ugodą. Jest to ugoda w rozumieniu cywilnoprawnym, a nie tzw. ugoda administracyjna, która wywołuje skutki analogiczne do wydanej decyzji administracyjnej. 

    Warto przy tym zaznaczyć, że organy posiadają pewną swobodę ustalania wysokości należności. Zgodnie z art. 54a ust. 1-2 Ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jednostka sektora finansów publicznych może zawrzeć ugodę w sprawie roszczenia cywilnoprawnego w przypadku dokonania oceny, że skutki ugody są korzystniejsze niż prawdopodobny wynik postępowania sądowego albo arbitrażowego. Ocena skutków ugody musi nastąpić, w formie pisemnej, z uwzględnieniem okoliczności sprawy, w szczególności zasadności spornych żądań, możliwości ich zaspokojenia i przewidywanego czasu trwania oraz kosztów postępowania sądowego albo arbitrażowego.

    Skontaktuj się z nami w celu ustalenie szczegołów

    Potrzebujesz indywidualnego podejścia do Twojej sprawy?

    Skontaktujemy się z Tobą

    Nie masz czasu w tej chwili? Wypełnij formularz

    Blank Form (#2)

    Legislator określił, jak należy prawidłowo ustalać odszkodowanie z tytułu obniżenia wartości nieruchomości. Przede wszystkim ustala się je na dzień sprzedaży. Obniżenie wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu oraz faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu (art. 37 ust. 1 upzp). Ustalenie należnej kwoty przez organ opiera się na wycenie dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego, który w tym celu sporządza operat szacunkowy (pisemną opinię o wartości mienia). Zgodnie z zapisami art. 7 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, tylko tacy specjaliści są uprawnieni do określania dokładnej wartości nieruchomości.

    Dochodzenie roszczeń z tytułu szkody planistycznej – podsumowanie

    Dochodzenie roszczeń z tytułu szkody planistycznej to proces wymagający nie tylko odpowiedniej wiedzy prawnej, ale często również doświadczenia w prowadzeniu negocjacji oraz znajomości procedur administracyjnych i sądowych. Skuteczność dochodzenia swoich praw w tej kwestii często zależy od umiejętności prawidłowego przygotowania i przedstawienia argumentacji, a także od strategicznego podejścia do całego procesu.

    Niezależnie od tego, czy strona znajduje się na etapie przedsądowym, czy rozważa podjęcie dalszych kroków prawnych, wsparcie doświadczonego prawnika będzie nieocenione. Ekspert specjalizujący się w prawie nieruchomości i planowaniu przestrzennym pomoże nie tylko w przygotowaniu i złożeniu wniosku o odszkodowanie, ale również w negocjacjach z gminą lub w poprowadzeniu sprawy przed sądem (przeczytaj: Etapy dochodzenia roszczeń z tytułu szkody planistycznej (cz. 2): etap sądowy).

    Źródła:

    • Ustawa z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

    • Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny

    • Ustawa z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych

    • Kaźmierczak Joanna, Odpowiedzialność za szkodę planistyczną, Łódź 2022

    • Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami

    Budowa zjazdu z drogi publicznej a zapisy planu miejscowego
    Plan Zagospodarowania Przestrzennego

    Budowa zjazdu z drogi publicznej a zapisy planu miejscowego

    Możliwość dogodnego połączenie nieruchomości z drogą publiczną jest bardzo ważna dla każdego, kto planuje inwestycję budowlaną. Czy gmina w ramach tzw. władztwa planistycznego ma uprawnienia …

    Czytaj →
    Decyzja o warunkach zabudowy a roszczenia odszkodowawcze
    Plan Zagospodarowania Przestrzennego

    Decyzja o warunkach zabudowy a roszczenia odszkodowawcze

    Wiele inwestycji może bardzo mocno oddziaływać na okolicę. Czy poszkodowanym w związku z budową na podstawie decyzji WZ fabryki, hali magazynowej lub wieżowca przysługują jakieś …

    Czytaj →