Termin przedawnienia roszczeń z tytułu szkody planistycznej a prowadzenie działalności gospodarczej

Poszkodowani z tytułu uchwalenia lub zmiany planu miejscowego mogą dochodzić roszczeń, które mają charakter cywilnoprawny. Czy odnoszący się do tzw. szkody planistycznej termin przedawnienia będzie różny w zależności od tego, czy dotyczy osób prywatnych czy podmiotów prowadzących działalność gospodarczą?

Gminy posiadają tzw. władztwo planistyczne, które pozwala im na kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na obszarze ich właściwości (art. 3 ust. 1 Ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, dalej: upzp). 

Najważniejszym narzędziem służącym do zrównoważonego rozwoju, przy jednoczesnym zachowaniu ładu urbanistycznego, jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Jednak ten tzw. akt prawa miejscowego mocno ingeruje w prawo własności. Jego zapisy mogą bowiem zmieniać przeznaczenie nieruchomości, np. mocno zawężając lub zmieniając możliwości ich wykorzystania.

Gdy uchwała dotycząca MPZP uniemożliwia lub znacznie ogranicza dotychczasowe użytkowanie lub przeznaczenie nieruchomości, jej właściciel lub osoba posiadająca prawo użytkowania wieczystego może wystąpić do gminy (zarządcy obszaru zamkniętego, jeśli zmiany te były związane z wymogami bezpieczeństwa narodowego lub obronności) z prośbą o (art. 36 ust. 1 upzp): 

• wypłatę odszkodowania za rzeczywiście poniesione straty;
• odkupienie nieruchomości lub jej fragmentu objętego szkodą.

Gmina może także zaoferować poszkodowanym nieruchomość zamienną (art. 36 ust. 2 upzp).

W przypadku, kiedy właściciel lub użytkownik wieczysty nie skorzystał z powyższych roszczeń, a zbywa nieruchomość, to może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości (art. 36 ust. 3 upzp). Z roszczeniem tym musi jednocześnie wystąpić w terminie 5 lat od dnia, w którym zapisy MPZP stały się obowiązujące (art. 37 ust. 3 upzp).

Terminy przedawnienia szkody planistycznej – podstawa prawna

Kluczowym faktem dla każdego poszkodowanego przez zapisy MPZP jest to, że roszczenia z nim związane mają charakter cywilnoprawny. Zgodnie z aktualnym zapisem art. 118 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (dalej: kc), jeśli przepis szczególny nie stanowi inaczej, termin przedawnienia wynosi 6 lat, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – 3 lata. Koniec terminu, jeżeli termin przedawnienia jest dłuższy niż 2 lata, przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego.

Czy w sytuacji, gdy straty z tytułu szkody planistycznej ponosi przedsiębiorstwo, roszczenia, które mu przysługują, podlegają 3-letniemu okresowi przedawnienia? Szczególne wątpliwości może wywołać sytuacja firm deweloperskich oraz innych podmiotów gospodarczych działających w branży nieruchomości, których głównym celem jest sprzedaż lub wykorzystywanie nieruchomości w celu osiągnięcia zysków (np. z wynajmu).

Przedawnienie szkody planistycznej a działalność gospodarcza – orzecznictwo

Na postawione powyżej pytanie wielokrotnie odpowiadały sądy. Niestety orzecznictwo nie jest w tej kwestii jednolite. Jedne składy uznawały, że szkoda planistyczna powinna być zaliczana do ryzyk związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej (zauważano, że przedsiębiorstwo ma prawo uczestniczyć w procesie planistycznym), inne wskazywały na nadrzędną pozycję gminy i de facto brak powiązania „sposobu prowadzenia działalności gospodarczej” ze stratami spowodowanymi polityką planistyczną organu.

Zgodnie z pierwszą linią interpretacyjną, w przypadku podmiotów zajmujących się działalnością gospodarczą zastosowanie powinien mieć krótszy termin. Jak podkreślono w Wyroku Sądu Apelacyjnego w Krakowie – I Wydział Cywilny z dnia 27 marca 2015 r. sygn. akt I ACa 74/15: roszczenie powodowej spółki wynika z uniemożliwienia jej realizacji inwestycji, która miała stanowić główny przedmiot jej działalności gospodarczej i cel jej zawiązania. Treść zgłoszonego żądania nie pozostawia wątpliwości co do jego związku z możliwością wykorzystania nieruchomości na cele produkcyjne – budowę planowanych budynków, czyli wytworzeniem dóbr materialnych, a w dalszej perspektywie ich sprzedażą, czyli czerpaniem zysków (cele zarobkowe). Nadto podmiotem, który miał spowodować szkodę po stronie powodowej spółki, jest gmina będąca osobą prawną niezależną i niepowiązaną z tą spółką. W realiach gospodarczych i stosunkach cywilnoprawnych relacje obu tych podmiotów oparte są na zasadzie równości, łączy je więc partnerstwo w obrocie gospodarczym. Z tych względów nie może więc być wątpliwości, że roszczenie strony powodowej pozostaje w normalnym i funkcjonalnym związku z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W Wyroku z dnia 20 października 2016 r. II CSK 53/16, Sąd Najwyższy, zauważając jednocześnie kontrowersje i odmienne interpretacje, przychyla się do drugiego nurtu orzecznictwa. Podkreśla, że w badanej przez niego sprawie roszczenia związane ze szkodą planistyczną nie są związane z działalnością strony powodowej, lecz z normotwórczym działaniem pozwanej gminy. Uchwalenie przez gminę planu miejscowego mogło oddziaływać na wartość nieruchomości zupełnie niezależnie od tego, czy prowadzono na nich działalność gospodarczą, czy też nie. Tym samym, jak to ujął Sąd Najwyższy w uchwale III CZP 67/11, roszczenia powoda nie są pochodną stosunku prawnego, powstającego w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej.

Stanowisko, że w przypadku poszkodowanych zapisami MPZP podmiotów prowadzących działalność gospodarczą zastosowanie powinien mieć termin wynoszący 6 lat wydaje się aktualnie dominować.

Przedawnienie szkody planistycznej a działalność gospodarcza – podsumowanie

Szkoda planistyczna pojawia się, gdy zapisy w planie miejscowym uniemożliwiają lub znacząco ograniczają dotychczasowe wykorzystanie nieruchomości. Roszczenia o odszkodowanie lub wykupienie mienia przez gminę mają charakter cywilnoprawny. W przypadku, gdy organ nie chce spełnić żądań, strona może wystąpić z powództwem przed sądem powszechnym.

Sądy różnie podchodzą do kwestii, czy roszczenia z tytułu szkody planistycznej pozostają w normalnym i funkcjonalnym związku z prowadzeniem działalności gospodarczej, a tym samym podlegają 3-letniemu terminowi przedawnienia. Obecnie dominujące stanowisko sugeruje, że dla podmiotów gospodarczych ma zastosowanie 6-letni termin przedawnienia. Jednak z uwagi na rozbieżności interpretacyjne, wydaje się, że zwlekanie z dochodzeniem roszczeń nie powinno być zalecane, zwłaszcza jeśli przedsiębiorcy prowadzą działalność na szeroko pojętym rynku nieruchomości.

W obliczu skomplikowanych regulacji prawnych i odmiennych linii orzeczniczych, wsparcie doświadczonego prawnika może być kluczowe do dobrego uargumentowania swoich racji, a tym samym skutecznego dochodzenia roszczeń.

Źródła:

• Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny

• Wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie – I Wydział Cywilny z dnia 27 marca 2015 r. sygn. akt I ACa 74/15

• Wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 20 października 2016 r. sygn. akt II CSK 53/16

• Uchwała Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 25 listopada 2011 r. sygn. akt III CZP 67/11

• Odpowiedzialność za szkodę planistyczną, Joanna Kaźmierczak, rozprawa doktorska w Katedrze Prawa Cywilnego WPiA UŁ, Łódź 2022