Szkoda planistyczna w przypadku nieruchomości zabudowanej i niezabudowanej – różnice

• Fakty sprawdzone
  Nasze artykuły są oparte o przepisy prawa, orzecznictwo sądów oraz doświadczenie kancelarii.

Szkoda planistyczna może powstać zarówno w przypadku nieruchomości zabudowanych, jak i niezabudowanych. Kluczowe znaczenie ma tu nie tylko treść miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ale także faktyczny sposób korzystania z nieruchomości. W artykule wyjaśniamy, kiedy dochodzi do powstania szkody planistycznej, jakie roszczenia przysługują właścicielom oraz jak wygląda ustalenie wystąpienia szkody w obu przypadkach.

Szkoda planistyczna – zasady ogólne

Zgodnie z Ustawą z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w sytuacji gdy w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo jego zmiany dotychczasowy sposób korzystania z nieruchomości (lub jej części), bądź sposób zgodny z wcześniejszym przeznaczeniem, stał się niemożliwy albo uległ istotnemu ograniczeniu, właściciel lub użytkownik wieczysty może skierować do gminy (a w określonych przypadkach także do podmiotu zarządzającego terenem zamkniętym) odpowiednie roszczenia.

W takim przypadku uprawniony może żądać:

• wypłaty odszkodowania odpowiadającego rzeczywiście poniesionej szkodzie, albo
• wykupienia nieruchomości lub jej części.

Dopuszczalne jest również zaspokojenie roszczenia w inny sposób, czyli poprzez zaoferowanie przez gminę nieruchomości zamiennej (choć w praktyce rozwiązanie to stosowane jest sporadycznie).

Odrębna sytuacja zachodzi wtedy, gdy uchwalenie planu miejscowego albo jego zmiana prowadzi do obniżenia wartości nieruchomości. Jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty zdecyduje się w takiej sytuacji na jej zbycie w ciągu 5 lat od dnia wejścia w życie planu (np. w drodze sprzedaży lub wniesienia aportu do spółki), a wcześniej nie skorzystał z opisanych wyżej roszczeń, przysługuje mu prawo dochodzenia od gminy odszkodowania odpowiadającego spadkowi wartości nieruchomości.

Należy przy tym mieć na uwadze, że roszczenia związane z tzw. szkodą planistyczną nie powstają w każdym przypadku. Nie przysługują one w szczególności wtedy, gdy treść planu miejscowego nie była efektem samodzielnych decyzji gminy, lecz wynikała z wiążących rozstrzygnięć albo uwarunkowań narzuconych przez inne organy.

Co do zasady wysokość szkody planistycznej ustalana jest na podstawie operatu szacunkowego (dokumentu z wyceną), który sporządza uprawniony rzeczoznawca majątkowy.

Szkoda planistyczna w przypadku nieruchomości niezabudowanej

W przypadku nieruchomości niezabudowanych szkoda planistyczna ma zazwyczaj bardziej jednoznaczny charakter niż w odniesieniu do nieruchomości zabudowanych. Wynika to z faktu, że wartość takiej nieruchomości jest w przeważającej mierze determinowana jej przeznaczeniem w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz wynikającym z niego potencjałem inwestycyjnym. Oznacza to, że każda zmiana planu, która prowadzi do ograniczenia możliwości zabudowy, przekłada się wprost na obniżenie wartości nieruchomości. Przykładowo może to mieć miejsce poprzez zmianę przeznaczenia z funkcji mieszkaniowej lub usługowej na zieleń publiczną, tereny rolne czy komunikacyjne.

W takich przypadkach szkoda planistyczna polega najczęściej na utracie możliwości realizacji określonej inwestycji, która była dopuszczalna przed uchwaleniem lub zmianą planu. Co istotne, brak istniejącej zabudowy powoduje, że nie występują dodatkowe czynniki wpływające na wartość nieruchomości (takie jak stan techniczny budynków czy ich funkcja), co z kolei ułatwia wykazanie związku pomiędzy zmianą planu a spadkiem wartości.

Nie oznacza to jednak, że każda zmiana przeznaczenia automatycznie prowadzi do powstania roszczeń. Kluczowe znaczenie ma rzeczywisty wpływ ustaleń planu na wartość nieruchomości. 

Szkoda planistyczna w przypadku nieruchomości zabudowanej

Ocena szkody planistycznej dotykającej nieruchomości zabudowanej jest zwykle bardziej wymagająca niż w przypadku nieruchomości niezabudowanej. Wynika to z faktu, że wartość takiej nieruchomości kształtowana jest przez przeznaczenie planistyczne i przez istniejącą zabudowę – jej funkcję, stan techniczny oraz faktyczny sposób wykorzystywania.

Zmiana ustaleń planu miejscowego nie zawsze prowadzi do oczywistego i znacznego spadku wartości. Jeżeli bowiem nieruchomość może być nadal wykorzystywana w dotychczasowy sposób, szkoda planistyczna może być trudniejsza do wykazania. Nie oznacza to jednak, że nie może zajść ona w ogóle. Do powstania szkody planistycznej może dojść w szczególności wtedy, gdy nowe ustalenia planu ograniczają możliwość rozbudowy, przebudowy lub zmiany funkcji istniejącego budynku, a także gdy wprowadzają w sąsiedztwie rozwiązania, które obniżają atrakcyjność nieruchomości. 

Szkoda planistyczna w przypadku nieruchomości niezabudowanej i zabudowanej – jak ustala się jej wystąpienie?

Ustalenie, czy w konkretnej sprawie doszło do powstania szkody planistycznej, wymaga uporządkowanego przejścia przez kilka kluczowych etapów: w pierwszej kolejności ustalenia przeznaczenia nieruchomości (na podstawie planu miejscowego, decyzji WZ albo – w ich braku – faktycznego sposobu użytkowania), następnie precyzyjnego odtworzenia, jak nieruchomość była rzeczywiście wykorzystywana przed zmianą planu, a w dalszej kolejności oceny, czy i w jakim zakresie nowe ustalenia planistyczne uniemożliwiły lub istotnie ograniczyły to wykorzystywanie albo doprowadziły do spadku wartości nieruchomości. 

Kluczowe znaczenie ma tu także prawidłowe rozdzielenie faktycznego sposobu użytkowania od hipotetycznego potencjału inwestycyjnego oraz odpowiednie udokumentowanie tych okoliczności. Rzeczoznawca majątkowy, sporządzając operat szacunkowy, dokonuje tego m.in. poprzez oględziny, badanie dokumentacji geodezyjnej, archiwalnych zdjęć czy dokumentów podatkowych. 

O tym, jak wycenia się nieruchomości na potrzeby ustalenia szkody planistycznej, można przeczytać w artykule:

• Jak wycenia się szkodę planistyczną?

Z uwagi na duży stopień skomplikowania zagadnień dotyczących szkody planistycznej oraz częste błędy pojawiające się na etapie formułowania roszczeń lub wyceny, warto skorzystać z pomocy prawnika zajmującego się prawem nieruchomości. Profesjonalna analiza pozwala nie tylko prawidłowo ocenić, czy roszczenie w ogóle przysługuje, ale także dobrać właściwą strategię działania (np. odszkodowanie vs. wykup), zgromadzić odpowiedni materiał dowodowy i uniknąć argumentacji, która mogłaby zostać łatwo podważona przez gminę.