Jak wycenia się szkodę planistyczną?

• Fakty sprawdzone
  Nasze artykuły są oparte o przepisy prawa, orzecznictwo sądów oraz doświadczenie kancelarii.

Uchwalenie albo zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) może wpłynąć na sposób korzystania z nieruchomości oraz jej wartość. W niektórych przypadkach właściciel lub użytkownik wieczysty może dochodzić od gminy odszkodowania albo żądać wykupienia nieruchomości. W tym artykule wyjaśniamy, kiedy bierze się pod uwagę faktyczny sposób użytkowania nieruchomości, a kiedy jej dotychczasowe przeznaczenie wynikające z planu miejscowego. Omawiamy również metodologię, jaką stosują rzeczoznawcy majątkowi.

Roszczenia odszkodowawcze na podstawie Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Zgodnie z art. 36 ust. 1 Ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: upzp), jeżeli wskutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo jego zmiany korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób albo zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty może wystąpić do gminy (albo do władającego terenem zamkniętym, jeżeli plan lub jego zmiana wynikały z potrzeb obronności i bezpieczeństwa państwa) z żądaniem:

• odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę, albo
• wykupienia nieruchomości lub jej części.

Roszczenie to może zostać wykonane również w inny sposób — poprzez zaoferowanie przez gminę nieruchomości zamiennej (art. 36 ust. 2 upzp). W praktyce jednak takie rozwiązanie należy do rzadkości.

Z kolei jeżeli po uchwaleniu planu miejscowego albo jego zmianie doszło do spadku wartości nieruchomości, a właściciel lub użytkownik wieczysty zdecyduje się ją zbyć (np. sprzedać albo wnieść aportem do spółki), i wcześniej nie skorzystał z roszczeń przewidzianych w art. 36 ust. 1 upzp, może dochodzić od gminy odszkodowania odpowiadającego obniżeniu wartości nieruchomości, czyli kwoty stanowiącej różnicę między wartością przed i po uchwaleniu planu (art. 36 ust. 3 upzp). 

Należy przy tym zaznaczyć, że nawet jeśli wartość nieruchomości po uchwaleniu planu uległa obniżeniu, ale uzyskana z jej zbycia cena ją zrekompensowała, to nie będzie można mówić o zaistnieniu szkody planistycznej (kluczowa jest realna strata majątkowa). Jak wyjaśniono w Wyroku Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 25 listopada 2015 r. sygn. akt IV CSK 97/15, odszkodowanie na podstawie art. 36 ust. 3 upzp odpowiada ustalonej na dzień sprzedaży różnicy między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu przed zmianą planu zagospodarowania przestrzennego, a ceną, jaką właściciel albo użytkownik wieczysty faktycznie uzyskał, sprzedając nieruchomość po zmianie planu.

Jak określa się wartość nieruchomości w przypadku szkody planistycznej?

Właściciel nie może wybrać podstawy roszczenia, która bardziej mu się opłaca. To, czy ocenia się szkodę według dotychczasowego sposobu korzystania z nieruchomości, czy według jej dotychczasowego przeznaczenia, wynika z konkretnej sytuacji.

Przepisy wyraźnie wskazują dwa odrębne sposoby postępowania (art. 37 ust. 11 pkt 1-2 upzp):

1. Gdy wcześniej nie było planu miejscowego (albo plan przestał obowiązywać)

Jeśli po uchwaleniu planu nie da się dalej korzystać z nieruchomości tak jak dotychczas, albo da się, ale w istotnie ograniczonym zakresie, to wartość nieruchomości ustala się na podstawie tego, jak nieruchomość była faktycznie używana w dniu uchwalenia planu (np. jako ogród, parking, plac składowy), a także tego, do jakiej infrastruktury miała dostęp w dniu wejścia planu w życie (drogi publicznej, kanalizacji itp.).

Czyli w tej sytuacji kluczowe jest realne, faktyczne korzystanie. Więcej o tym, jak ustalany jest faktyczny sposób korzystania z nieruchomości, można przeczytać w artykule:

• Faktyczny sposób użytkowania nieruchomości – jak jest ustalany przy szkodzie planistycznej?

2. Gdy teren był objęty obowiązującym planem miejscowym

Jeśli wskutek zmiany planu miejscowego albo uchwalenia nowego planu dla terenu, na którym już obowiązywał plan, korzystanie z nieruchomości zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe albo istotnie ograniczone, to wartość nieruchomości ustala się na podstawie dotychczasowego przeznaczenia wynikającego z planu, który został zmieniony albo uchylony.

Czyli w tej sytuacji kluczowe jest nie faktyczne użytkowanie, tylko to, co wynikało z zapisów wcześniejszego planu miejscowego.

Zgodnie z art. 37 ust. 11a upzp, przy określaniu wartości nieruchomości w powyższych przypadkach nie uwzględnia się zmiany jej wartości, która mogła wyniknąć z uchwalenia lub zmiany planu ogólnego gminy.

Jak wyceniane jest odszkodowanie planistyczne – metodologia

Osobami uprawnionymi do wycen nieruchomości w celach urzędowych są wyłącznie rzeczoznawcy majątkowi (tytuł jest chroniony prawnie). Trzeba wiedzieć, że sposób wyceny nieruchomości nie jest jednakowy dla wszystkich przypadków. To, jakie podejście i metodę zastosuje rzeczoznawca, zależy m.in. od tego, jaki rodzaj wartości ma zostać określony. Zgodnie z art. 150 i 151 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: ugn), w przypadku szkody planistycznej w zależności od sytuacji określona może być:

• Wartość rynkowa – określana jest dla nieruchomości, które są przedmiotem obrotu rynkowego, a wycena opiera się na analizie cen transakcyjnych nieruchomości podobnych.
• Wartość odtworzeniowa – stosowana, gdy nie można znaleźć porównywalnych transakcji rynkowych (np. w przypadku obiektów specjalistycznych).

Rodzaj określanej wartości determinuje podejście, metodę i technikę wyceny. Przy ustalaniu wartości rynkowej stosuje się następujące podejścia wyceny (art. 152 ugn):

• Porównawcze – oparte na analizie nieruchomości podobnych, następnie rzeczoznawca wykorzystuje metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej lub metodę analizy statystycznej rynku.
• Dochodowe – stosowane dla nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód, z wykorzystaniem metody inwestycyjnej lub metody zysków.
• Mieszane – wykorzystywane w sytuacjach szczególnych, gdy standardowe podejścia nie pozwalają na właściwe określenie wartości. Następnie wykorzystywana jest metoda pozostałościowa, metoda kosztów likwidacji lub metoda wskaźników szacunkowych gruntów.

Jeżeli wycena ma na celu określenie wartości odtworzeniowej, stosuje się podejście kosztowe (art. 153 ust. 3 ugn). W jego ramach określa się na podstawie danych rynkowych wartość gruntu, a następnie koszty odtworzenia lub zastąpienia części składowych (nasadzeń, budynków, urządzeń trwale związanych z gruntem) z uwzględnieniem stopnia ich zużycia. 

Rzeczoznawca poprzedza swoją wycenę oględzinami nieruchomości. O tym, jak przebiega wizyta eksperta, można przeczytać w artykule:

• Jak przebiega wizyta rzeczoznawcy majątkowego?

Wysokość szkody planistycznej – podsumowanie

Ustalenie wysokości szkody planistycznej nie polega na przyjęciu wariantu najkorzystniejszego dla właściciela nieruchomości, lecz na zastosowaniu właściwych kryteriów wynikających z przepisów. To przepisy oraz stan prawny konkretnej nieruchomości przesądzają, czy punktem odniesienia przy wycenie szkody będzie faktyczny sposób korzystania z nieruchomości, czy jej przeznaczenie określone w dotychczasowym planie miejscowym. O wysokości roszczenia decyduje następnie prawidłowo sporządzona wycena rzeczoznawcy majątkowego, oparta na odpowiedniej metodologii. Jeżeli między stronami powstanie spór co do zasad wyceny lub wysokości roszczenia, rozstrzyga go sąd powszechny.

Więcej na temat skutecznego dochodzenia szkody planistycznej można przeczytać w artykule:

• Jak wygląda procedura dochodzenia odszkodowania z tytułu szkody planistycznej?

Trzeba na koniec zaznaczyć, że szkoda planistyczna nie zawsze musi wiązać się ze spadkiem wartości nieruchomości. Więcej o dochodzeniu roszczeń w takiej sytuacji można przeczytać w artykule:

• Szkoda planistyczna a utrata wartości nieruchomości