Jak przebiega wizyta rzeczoznawcy majątkowego

Rzeczoznawcy majątkowi przed sporządzeniem operatu szacunkowego powinni dokonać oględzin nieruchomości. Pozwalają one bowiem zweryfikować kondycję techniczną budynku, a także porównać dane zawarte w dokumentach ze stanem faktycznym. Dlatego też oględziny powinny zostać przeprowadzone rzetelnie i ze szczególną starannością.

Kluczowym elementem procesu wyceny nieruchomości powinna być wizyta rzeczoznawcy majątkowego, którą fachowo nazywa się oględzinami. W starszych źródłach oraz w niektórych regionach kraju można spotkać się także z terminem wizja lokalna.

Zgodnie z art. 175 ust. 1 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: ugn), rzeczoznawcy zobowiązani są podczas swojej pracy wykonywać czynności ze szczególną starannością oraz zgodnie z zasadami etyki zawodowej.

Trudno więc wyobrazić sobie sytuację, w której rzetelne i dokładne określenie wartości nieruchomości mogłoby odbyć się bez jej obejrzenia. Lokalizacja mocno wpływa na wartość nieruchomości, więc rzeczoznawca powinien zobaczyć również bezpośrednie jej otoczenie.

Trzeba też pamiętać, że w przypadku, gdy strona poniesie szkodę na skutek nierzetelnie przeprowadzonej wyceny, to może domagać się od rzeczoznawcy stosownego odszkodowania. Dlatego, jeśli wartość nieruchomości została zaniżona, ponieważ np. rzeczoznawca zaniechał oględzin lub dokonał ich w sposób nieprawidłowy (bez wchodzenia do wnętrza), rzeczoznawca może ponieść odpowiedzialność finansową (por. Wyrok Sądu Okręgowego w Ostrołęce – I Wydział Cywilny z dnia 6 kwietnia 2017 r. sygn. akt I C 85/14).

W jaki sytuacjach rzeczoznawcy majątkowi dokonują oględzin?

Rzeczoznawca majątkowy dokonuje oszacowania nieruchomości, co wiąże się z oględzinami, w sytuacji, kiedy konieczne jest określenie dokładnej wartości nieruchomości. Może mieć to miejsce w szczególności podczas:

• • wywłaszczeń w celu realizacji inwestycji celu publicznego;
•  
  • ustalenia wysokości renty planistycznej, czyli opłaty związanej ze zbyciem nieruchomości, której wartość wzrosła po uchwaleniu lub zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
•  
  • ustalenia wysokości należnej opłaty adiacenckiej, czyli daniny pobieranej, gdy wartość nieruchomości wzrosła w wyniku budowy urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, podziału i scalenia nieruchomości lub podziału nieruchomości dokonanego na wniosek jej właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty za cały okres użytkowania tego prawa.
•  
  • ustalenia odszkodowania z tytułu szkody planistycznej, czyli w sytuacji, gdy z powodu uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wartość nieruchomości uległa obniżeniu lub jej dotychczasowe wykorzystywanie stało się niemożliwe (utrudnione).

Poznanie dokładnej wartości nieruchomości jest wymagane także często przez banki w procesie ubiegania się o kredyt hipoteczny, przez sądy w postępowaniach spadkowych lub rozwodowych, podczas postępowań komorniczych itp.

Czy można zabronić rzeczoznawcy wejścia na nieruchomość?

Wycena nieruchomości, aby miała moc urzędową, musi być sporządzona przez uprawnionego rzeczoznawcę w formie pisemnego operatu szacunkowego (art. 7 ugn). Zgodnie z polskim prawem nie można uniemożliwiać wstępu na nieruchomość rzeczoznawcy, który działa na zlecenie organów administracyjnych lub sądów (art. 155 ust. 4 ugn). Nie ma przy tym konieczności, aby podczas oględzin był obecny właściciel nieruchomości, mogą to być jej najemcy.

Rzeczoznawcy spotykają się czasami z utrudnieniami ze strony osób będących w posiadaniu nieruchomości. Takie sytuacje zdarzają się w szczególności podczas wyceny na potrzeby związane z licytacjami komorniczymi, pozbawieniem lub ograniczeniem praw do nieruchomości w procesie wywłaszczeń, a także z oszacowaniem nieruchomości w związku z ponoszeniem ciężarów i świadczeń publicznych, w tym podatków. W przypadku utrudnień – w skrajnej sytuacji – rzeczoznawca może dokonać oględzin w asyście policji.

Przygotowanie do oględzin nieruchomości

Przeprowadzenie oględzin wymaga od rzeczoznawcy majątkowego wielu przygotowań. W szczególności powinien on zgromadzić wszelkiego rodzaju dokumenty, które mogą pomóc w wycenie nieruchomości. Ustawa o gospodarce nieruchomościami (art. 155 ust. 1 ugn) precyzuje, że potrzebne dane są zawarte w szczególności w:

• • księgach wieczystych;
•  
  • katastrze nieruchomości;
•  
  • ewidencji sieci uzbrojenia terenu;
•  
  • ewidencji numeracji porządkowej nieruchomości;
•  
  • rejestrach zabytków;
•  
  • tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych tworzonych na podstawie;
•  
  • planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz pozwoleniach na budowę;
•  
  • wykazach prowadzonych przez urzędy skarbowe;
•  
  • dokumentach będących w posiadaniu agencji, którym Skarb Państwa powierzył, w drodze ustaw, wykonywanie prawa własności i innych praw rzeczowych na jego rzecz;
•  
  • w aktach notarialnych znajdujących się w posiadaniu spółdzielni mieszkaniowych, dotyczących zbywania spółdzielczych praw do lokali;
•  
  • umowach, orzeczeniach, decyzjach i innych dokumentach, będących podstawą wpisu do ksiąg wieczystych oraz do rejestrów wchodzących w skład operatu katastralnego;
•  
  • świadectwie charakterystyki energetycznej.

Zgodnie z art. 155 ust. 3 ugn, właściwe organy, agencje, spółdzielnie mieszkaniowe, sądy oraz urzędy skarbowe są obowiązane udostępniać rzeczoznawcom majątkowym wskazane powyżej rejestry i dokumenty, a także umożliwiać sporządzanie kopii dokumentów w dowolnej formie.

Bezpośrednio z celu wyceny oraz rodzaju wycenianej nieruchomości wynika to, jakie dokumenty będą specjaliście potrzebne. Rzeczoznawcy podczas etapu analizy mogą przygotować sobie listę kwestii, które następnie poruszą z właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości.

Mogą na przykład paść pytania o nieujawnione w księgach wieczystych obciążenia, tj. służebności lub umowy o dożywocie. Inne informacje, jakich może oczekiwać rzeczoznawca to np. termin ostatniego remontu, całkowite koszty utrzymania czy faktyczne wykorzystywanie nieruchomości (jej przeznaczenie).

Rzeczoznawca często na etapie przygotowawczym dokonuje również wirtualnych oględzin, posługując się interaktywnymi mapami. Sprawdza dojazd, otoczenie nieruchomości oraz dostępność do okolicznych usług.

Oględziny nieruchomości – jak przebiegają?

Zgodnie ze sztuką, podczas oględzin nieruchomości rzeczoznawcy majątkowi powinni zajrzeć do każdego pomieszczenia, porównując stan faktyczny z zapisami w dokumentach (np. w księgach wieczystych), a także dokładnie obejrzeć działkę, weryfikując poziom jej zagospodarowania.

Właściciel nieruchomości musi wiedzieć, że rzeczoznawca może chcieć zobaczyć nawet trudno dostępne miejsca – czyli np. wejść na strych lub do częściowo zalanej piwnicy. Dlatego na wyposażeniu specjalisty często znajduje się odzież ochronna (np. kask lub kalosze).

Trzeba też pamiętać, że do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania (art. 48 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny).

Dlatego osoba dokonująca wyceny – w zależności od sytuacji – może chcieć skatalogować wszystkie rosnące na danej działce rośliny (jeżeli nie występują w formie plantacji lub jednolitych zadrzewień leśnych). W takim przypadku oględziny mogą potrwać bardzo długo. Wiele czasu może zająć również wizyta w siedzibie przedsiębiorstwa produkcyjnego czy dużego gospodarstwa rolnego.

Dokładne oszacowanie wszystkich elementów nieruchomości jest kluczowe w sytuacji, gdy rzeczoznawca będzie wyceniał nieruchomość, stosując w swojej pracy tzw. podejście kosztowe (odtworzeniowe) lub mieszane.

Rzeczoznawcy często posługują się dalmierzami i innymi narzędziami mierniczymi, weryfikując metraż wycenianych obiektów. Dodatkowo zwykle wykonują zdjęcia, które następnie załączają do operatu szacunkowego. Wprawdzie przepisy nie nakładają na rzeczoznawcy takiego obowiązku, ale dokumentacja fotograficzna z jednej strony potwierdza, że specjalista rzeczywiście był w danym miejscu, a z drugiej strony może stanowić istotny dowód uwiarygodniający przeprowadzoną wycenę.

Protokół z oględzin nieruchomości

Prawo nie wymaga od rzeczoznawcy sporządzenia protokołu z oględzin. Jednak większość doświadczonych specjalistów nie pomija tego elementu. W przypadku ewentualnych wątpliwości co do poprawności wyceny, protokół stanowi bowiem ważny dowód. Dlatego rzeczoznawcy wpisują do niego wszelkiego typu uwagi i spostrzeżenia, a także zapytania oraz uzyskane odpowiedzi.

Zgodnie z dobrymi praktykami w protokole powinny się znaleźć w szczególności:

• • data sporządzenia,
•  
  • godzina rozpoczęcia i zakończenia oględzin,
•  
  • miejsce sporządzenia,
•  
  • wykaz osób uczestniczących w oględzinach,
•  
  • ustalenia,
•  
  • wykaz dokumentów przekazanych rzeczoznawcy.

Prawidłowo sporządzony protokół musi zawierać podpisy rzeczoznawcy oraz osób obecnych podczas oględzin. Zwykle są to właściciele lub najemcy, a w szczególnych przypadkach także strony lub ich pełnomocnicy (np. podczas postępowania spadkowego lub sporu), komornicy sądowi, syndycy, świadkowie itp.

Jak przebiegają oględziny nieruchomości – podsumowanie

Wizyta rzeczoznawcy majątkowego jest zasadniczym etapem wyceny nieruchomości. Specjalista dokonuje oględzin, porównując zapisy w dokumentach ze stanem faktycznym, a także zbiera informacje na temat danej nieruchomości.

Właściciel powinien być przygotowany na dokładne sprawdzenie wszystkich pomieszczeń nieruchomości, uwzględniając miejsca trudno dostępne. Musi również wiedzieć, że rzeczoznawca może chcieć przeprowadzić z nim rozmowę na temat nieujawnionych w księdze wieczystej obciążeń, terminach remontów oraz sposobu faktycznego wykorzystania nieruchomości.

Wizyta rzeczoznawcy zazwyczaj wiąże się z wykonaniem dokumentacji fotograficznej, a także sporządzeniem protokołu z oględzin, które stanowią załączniki do późniejszego operatu szacunkowego.

Źródła:

• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny
• Wyrok Sądu Okręgowego w Ostrołęce – I Wydział Cywilny z dnia 6 kwietnia 2017 r. sygn. akt I C 85/14